Desde el 1 de enero de 2022, el precio pactado entre comprador y vendedor dejó de ser, por sí solo, la referencia fiscal en la compraventa de inmuebles. Con la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, el valor de referencia catastro se convirtió en la nueva base imponible mínima para el ITP, el AJD y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este cambio ha tenido un impacto directo en miles de operaciones y sigue generando dudas entre compradores, herederos y profesionales del sector. En este artículo explicamos qué es, cómo se calcula y qué hacer si se considera incorrecto.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
El valor de referencia es un valor administrativo determinado anualmente por la Dirección General del Catastro a partir de los precios medios de las compraventas realizadas ante notario, segmentados por zonas y tipologías de inmueble. No coincide con el valor catastral tradicional (que sigue existiendo y sirve para otros impuestos como el IBI), sino que pretende aproximarse al valor de mercado, aunque con un coeficiente de minoración que, en teoría, evita que supere dicho valor de mercado.
Este valor se publica cada año, es único para cada inmueble y puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro antes de formalizar cualquier operación.
Impacto del valor de referencia catastro en el ITP y el AJD
Desde la reforma, la base imponible del ITP en las transmisiones de inmuebles ya no es el precio declarado por las partes, sino el mayor de estos dos valores: el precio de compraventa o el valor de referencia del Catastro. Esto significa que, aunque el comprador y el vendedor acuerden un precio inferior al valor de referencia, Hacienda liquidará el impuesto tomando como base este último, salvo que se pruebe que el valor de mercado real es inferior.
Esta novedad ha eliminado, en la práctica, buena parte del margen que existía anteriormente para declarar valores por debajo de mercado, y ha trasladado la carga de la prueba al contribuyente: quien considere que el valor de referencia es superior al valor real de su inmueble deberá acreditarlo, normalmente mediante una tasación pericial contradictoria.
¿Cómo se calcula y dónde se consulta?
El valor de referencia se calcula a partir de un módulo de valor medio por metro cuadrado en cada zona, ponderado por factores como la antigüedad, el estado de conservación, la tipología constructiva y la localización específica dentro del municipio. Se puede consultar de forma gratuita en la Sede Electrónica del Catastro introduciendo la referencia catastral del inmueble, tanto para el ejercicio en curso como, en algunos casos, para ejercicios anteriores.
Es importante distinguir dos momentos: el valor de referencia vigente en el momento de la transmisión (relevante para ITP/AJD) y el valor de referencia del ejercicio en que se produce el fallecimiento del causante (relevante para el Impuesto sobre Sucesiones).
Impacto en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El valor de referencia también afecta a las transmisiones lucrativas: en herencias y donaciones de inmuebles, la base imponible del impuesto correspondiente no podrá ser inferior al valor de referencia vigente en el momento del devengo. Esto ha supuesto un endurecimiento fiscal notable en comunidades autónomas donde tradicionalmente se declaraban valores catastrales o de mercado más bajos para reducir la carga del impuesto sucesorio.
¿Qué hacer si el valor de referencia es superior al valor real?
La ley reconoce expresamente el derecho del contribuyente a impugnar el valor de referencia cuando considere que no refleja el valor de mercado del inmueble. Existen dos vías principales:
- Recurso contra la autoliquidación: se presenta la autoliquidación tomando como base el precio real, y posteriormente se solicita la rectificación acompañando una tasación pericial que acredite que el valor de mercado es inferior al de referencia.
- Recurso directo: algunos contribuyentes optan por autoliquidar conforme al valor de referencia (para evitar recargos) y posteriormente solicitar la devolución de ingresos indebidos, aportando la prueba pericial correspondiente.
Los tribunales económico-administrativos y, cada vez con más frecuencia, los tribunales superiores de justicia autonómicos, están admitiendo este tipo de recursos cuando la tasación pericial está bien fundamentada, especialmente en inmuebles con patologías constructivas, ubicaciones atípicas dentro de la zona o estados de conservación deficientes que el valor de referencia no puede captar al ser un valor estadístico y no individualizado.
Casos donde el valor de referencia genera más controversia
La litigiosidad se concentra especialmente en:
- Inmuebles con reformas pendientes o en mal estado de conservación.
- Fincas rústicas con construcciones o inmuebles atípicos, donde el módulo estadístico no refleja bien la realidad.
- Zonas con escasa muestra de compraventas recientes, donde el cálculo estadístico puede resultar poco fiable.
¿Necesitas ayuda profesional?
Verificar el valor de referencia antes de firmar una compraventa, o impugnarlo cuando resulte desproporcionado, es una gestión que conviene abordar con el respaldo de un profesional que conozca tanto la normativa catastral como los criterios que están aplicando los tribunales. Este tipo de revisiones son especialmente habituales para particulares que buscan asesoramiento fiscal para personas físicas antes de formalizar una compra o aceptar una herencia. Firmas como LRB Tax & Legal o ValiTax pueden coordinar la tasación pericial y el procedimiento de impugnación cuando el valor de referencia catastro no se ajusta a la realidad del inmueble.
Conclusión
El valor de referencia del Catastro ha cambiado de forma estructural la fiscalidad de la compraventa, la herencia y la donación de inmuebles en España. Consultarlo antes de cerrar cualquier operación, comparar su importe con el precio real de mercado y, en caso de discrepancia relevante, iniciar el procedimiento de impugnación oportuno son pasos imprescindibles para evitar una sobretributación injustificada.
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