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La plusvalía del muerto: la ganancia que no tributa en el IRPF
La ganancia acumulada durante toda la vida del causante desaparece a efectos del IRPF. Es el gran argumento a favor de heredar frente a donar, y explica por qué el valor declarado en la herencia importa tanto.
Se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial con ocasión de las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. La plusvalía latente del causante no se sujeta a gravamen en su última declaración.
Qué significa exactamente
Cuando una persona fallece, sus bienes pasan a los herederos por un valor actualizado: el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones. Toda la revalorización que el causante acumuló durante décadas —que en un inmueble comprado en los años setenta puede ser de cientos de miles de euros— no genera ganancia patrimonial en su IRPF.
El heredero, a su vez, parte de ese valor actualizado como valor de adquisición. Si vende poco después por un importe similar, su ganancia será próxima a cero.
Una vida de plusvalía que desaparece
Vivienda comprada en 1976 por el equivalente a 18.000 euros. Valor en la herencia: 340.000 euros.
| Plusvalía latente del causante | 322.000 € |
| Tributación en su IRPF | 0 € |
| Valor de adquisición del heredero | 340.000 € |
| Ganancia si vende por 350.000 € | ≈ 10.000 € |
Por qué decide entre donar y heredar
| Concepto | Herencia | Donación |
|---|---|---|
| Ganancia del transmitente | No sujeta | Sujeta en el IRPF del donante |
| Pérdida del transmitente | No computable | No computable |
| Valor de adquisición del adquirente | Actualizado a la fecha del fallecimiento | Actualizado a la fecha de la donación |
| Impuesto sucesorio | Sucesiones, con reducciones amplias | Donaciones, con bonificaciones autonómicas |
| Plusvalía municipal | Sujeta, con posible bonificación | Sujeta |
La única fila que marca una diferencia estructural es la primera. Todo lo demás es comparable; la plusvalía del muerto, no.
Las excepciones y los matices
- Los pactos sucesorios. Las transmisiones mediante pactos sucesorios con efectos de presente se benefician de la regla, pero desde 2022 el adquirente que transmita el bien antes de cinco años desde el pacto o desde el fallecimiento del causante se subroga en el valor y la fecha de adquisición de este.
- Las pérdidas tampoco se computan. La no sujeción opera en ambos sentidos: si el bien vale menos de lo que costó, la pérdida no se aprovecha.
- Las rentas devengadas hasta el fallecimiento sí se declaran en la última declaración del causante: alquileres pendientes, imputaciones de renta del periodo.
- La ganancia del heredero nace desde la fecha del fallecimiento, no desde la aceptación ni desde la escritura de partición.
La consecuencia práctica: el valor declarado
Si la ganancia del causante no tributa y el valor declarado en Sucesiones se convierte en el valor de adquisición del heredero, declarar un valor alto tiene un efecto directo: reduce la ganancia patrimonial futura del heredero sin coste para nadie más que el propio impuesto sucesorio.
En las comunidades con Sucesiones fuertemente bonificado, ese coste es mínimo. La consecuencia es que declarar bajo para pagar menos en la herencia suele salir mucho más caro después. Está desarrollado en venta de vivienda heredada.
El coste de declarar bajo
Comunidad con bonificación del 99% en Sucesiones. Vivienda que vale 300.000 euros.
| Declarando 300.000 € — cuota adicional de Sucesiones | ≈ 150 € |
| Declarando 230.000 € — ahorro en Sucesiones | ≈ 150 € |
| Mayor ganancia al vender por 300.000 € | 70.000 € |
| Mayor IRPF del heredero | ≈ 14.700 € |
Lo que la regla no cubre
- La plusvalía municipal, que sí se devenga en la transmisión mortis causa y la paga el heredero.
- El propio Impuesto sobre Sucesiones, que grava la adquisición del heredero.
- Las rentas obtenidas por el causante hasta la fecha del fallecimiento.
- Las ganancias derivadas de transmisiones realizadas por el causante antes de fallecer, aunque sea poco antes.
La plusvalía del muerto
¿Por qué se llama así?
Es el nombre coloquial de la regla que declara no sujeta la ganancia patrimonial puesta de manifiesto con ocasión de la transmisión mortis causa. Se contrapone a la «plusvalía del vivo», que sí tributa cuando la transmisión se hace en vida, sea onerosa o gratuita. La denominación es informal, pero está muy asentada en la práctica.
Si mi padre vende el piso poco antes de morir, ¿también está exenta?
No. La no sujeción alcanza únicamente a la ganancia que se pone de manifiesto con ocasión de la transmisión por causa de muerte. Una venta realizada en vida, aunque sea semanas antes del fallecimiento, es una transmisión onerosa que genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante, y esa ganancia se declara en su última declaración por los herederos.
¿Y si el inmueble vale menos de lo que costó?
La no sujeción opera en los dos sentidos: tampoco se computa la pérdida. En ese escenario la regla no aporta ventaja, y puede ser un argumento a favor de que el titular transmita en vida —onerosamente— para aprovechar la pérdida patrimonial, que sí sería computable y compensable durante cuatro años en una venta.
¿Aplica a los pactos sucesorios?
Sí, porque tributan como adquisiciones mortis causa. Pero desde 2022 existe una limitación: si el adquirente transmite los bienes adquiridos antes de que transcurran cinco años desde la celebración del pacto o desde el fallecimiento del causante, se subroga en el valor y la fecha de adquisición de este, de modo que la plusvalía histórica reaparece en su propia declaración.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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