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Comprar suelo y solares: IVA, exenciones y terrenos urbanizados
El suelo es el activo donde más se equivoca la calificación fiscal. Un mismo terreno puede estar exento de IVA por la mañana y sujeto por la tarde: basta con que su propietario haya empezado a costear la urbanización.
Están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás no edificables. No lo están —y por tanto llevan IVA— las de terrenos edificables, las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización realizadas por el urbanizador, y las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso.
El estado del suelo determina el impuesto
| Estado del terreno | Transmitente empresario | Transmitente particular |
|---|---|---|
| Rústico sin proceso urbanizador | Exento → ITP, salvo renuncia | ITP |
| Urbanizable sin urbanizar y sin costes soportados | Exento → ITP, salvo renuncia | ITP |
| En curso de urbanización, con costes soportados por el transmitente | IVA 21% | IVA 21%: el particular pasa a ser empresario |
| Urbanizado, solar edificable | IVA 21% | IVA 21% si urbanizó; ITP si no |
| Con edificación en curso | IVA 21% | Según el caso |
| Con edificación en ruina o para derribo | IVA 21% si se transmite para demoler | Según el caso |
Cuándo empieza el «curso de urbanización»
Este es el punto crítico y el más comprobado. El criterio consolidado es que un terreno está en curso de urbanización cuando se han iniciado materialmente las obras de urbanización, no cuando se aprueba el planeamiento ni cuando se constituye la junta. Lo determinante es que el propietario haya soportado efectivamente costes de urbanización con la intención de destinar el suelo a la venta o a la promoción.
Desde ese momento el propietario adquiere la condición de empresario a efectos de IVA, aunque nunca haya realizado ninguna otra actividad económica en su vida. Está desarrollado en urbanización de terrenos.
El particular que urbaniza sin saberlo
Propietario de una finca heredada en suelo urbanizable. Aporta a una junta de compensación y paga derramas de urbanización por 180.000 euros. Vende después por 900.000.
| Si vende antes de soportar coste alguno — ITP a cargo del comprador | ≈ 72.000 € |
| Si vende tras pagar derramas — IVA repercutido al 21% | 189.000 € |
| IVA soportado en las derramas, ahora deducible | −37.800 € |
| Obligaciones nuevas del vendedor | Alta censal, facturación y modelos 303 y 390 |
La renuncia a la exención en el suelo
Cuando la entrega de terreno está exenta y ambas partes son empresarios con derecho a deducción, cabe renunciar a la exención. Es la vía habitual en la compra de suelo por promotores: el vendedor renuncia, se aplica la inversión del sujeto pasivo y el promotor se autorrepercute y deduce el impuesto, evitando un ITP que sería un coste puro de la promoción.
La plusvalía municipal del suelo
La plusvalía municipal grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Las fincas rústicas a efectos del IBI quedan fuera del impuesto. En suelo urbano o urbanizable con la consideración de urbano a efectos catastrales, la transmisión de suelo genera plusvalía a cargo del transmitente, y su importe puede ser muy elevado precisamente porque en el suelo todo el valor es suelo.
Qué revisar antes de comprar suelo
- Clasificación y calificación urbanística vigentes, con cédula o certificado municipal.
- Grado de desarrollo: planeamiento aprobado, proyecto de reparcelación, proyecto de urbanización, obras iniciadas.
- Cargas urbanísticas pendientes y derramas aprobadas por la junta de compensación.
- Cesiones obligatorias y aprovechamiento real que corresponde a la finca.
- Condición del transmitente a efectos de IVA y costes de urbanización que haya soportado.
- Afecciones: dominio público hidráulico, carreteras, costas, vías pecuarias, servidumbres.
- Estado del suelo a efectos de responsabilidad medioambiental por contaminación.
Compra de suelo
Compro una finca rústica a un agricultor. ¿Lleva IVA?
La entrega de terreno rústico está exenta de IVA, de modo que tributará por ITP aunque el agricultor sea empresario a efectos del impuesto. Si el comprador es empresario con derecho a deducción y va a destinar la finca a una actividad sujeta, cabe plantear la renuncia a la exención. Ojo con las construcciones existentes: los edificios y las instalaciones agrícolas tienen su propio régimen dentro de la operación.
¿Un solar siempre lleva IVA?
Lleva IVA si lo transmite un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, porque los terrenos edificables están excluidos de la exención. Si lo transmite un particular que nunca fue empresario y que no ha soportado costes de urbanización, la operación queda fuera del ámbito del IVA y tributa por ITP. La condición del transmitente sigue siendo el primer filtro.
Compré suelo con ITP y ahora quiero deducir. ¿Puedo?
No. El ITP no es deducible en ningún caso: se incorpora al valor de adquisición del terreno y se recupera, en su caso, vía coste de la promoción o menor ganancia en la futura venta. Es precisamente por eso por lo que en las adquisiciones de suelo por promotores se plantea siempre la renuncia a la exención antes de escriturar; una vez firmada la escritura con ITP, la vía está cerrada.
¿Y si compro un terreno con una casa vieja que voy a derribar?
La exención de las segundas entregas no alcanza a las entregas de edificaciones para su demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística. Si el objeto real de la operación es el suelo y la edificación va a derribarse, la entrega queda excluida de la exención y lleva IVA. Conviene documentarlo: licencia de demolición solicitada, proyecto de la nueva edificación y manifestación expresa en la escritura sobre el destino.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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