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ICIO y tasas urbanísticas: el coste municipal de construir
Se liquida dos veces —provisional por presupuesto y definitiva por coste real— y en su base no entra todo lo que el ayuntamiento suele incluir. Es uno de los tributos locales más impugnados y con mejor resultado.
El coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, entendido como el coste de ejecución material. Quedan excluidos el propio impuesto, las tasas, los honorarios profesionales, el beneficio empresarial del contratista y cualquier concepto que no integre estrictamente el coste de ejecución.
Los elementos del impuesto
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Hecho imponible | Realización de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija licencia o declaración responsable |
| Sujeto pasivo | El dueño de la obra; sustituto, quien solicita la licencia o realiza la obra si no es el dueño |
| Devengo | Al iniciarse la construcción, aunque no se haya obtenido la licencia |
| Tipo | Fijado por cada ayuntamiento, con un máximo legal del 4% |
| Liquidación provisional | Sobre el presupuesto presentado o los módulos de la ordenanza |
| Liquidación definitiva | Al terminar la obra, sobre el coste real y efectivo |
| Bonificaciones | Potestativas: interés especial, accesibilidad, energías renovables, VPO |
Qué no entra en la base
- Honorarios de arquitecto, aparejador, ingeniero y coordinador de seguridad.
- Beneficio industrial y gastos generales del contratista.
- El propio ICIO, la tasa de licencia y demás tributos.
- El IVA de la obra.
- Estudios previos, geotécnicos y de seguridad.
- Gastos financieros y de gestión de la promoción.
- El valor del suelo.
- Instalaciones y equipos que no se integren de forma permanente en la obra ni sean imprescindibles para su funcionamiento.
La base correcta frente a la habitual
Promoción con presupuesto de ejecución material de 1.400.000 euros. Tipo municipal del 3,5%.
| Base correcta: ejecución material | 1.400.000 € |
| ICIO correcto | 49.000 € |
| Base con gastos generales, beneficio y honorarios | 1.806.000 € |
| ICIO liquidado en exceso | 63.210 € |
| Diferencia impugnable | 14.210 € |
La liquidación definitiva
Terminada la obra, el ayuntamiento debe practicar la liquidación definitiva sobre el coste real y efectivo, modificando en su caso la base provisional y exigiendo o devolviendo la diferencia. Es un trámite que:
- Beneficia al promotor cuando el coste real ha sido inferior al presupuestado, lo que ocurre con frecuencia si el presupuesto se elaboró con módulos municipales.
- Puede olvidarse: si el ayuntamiento no la practica, el promotor puede solicitarla para obtener la devolución del exceso.
- Tiene plazo de prescripción: transcurridos cuatro años desde la terminación sin liquidación definitiva, la provisional deviene definitiva.
- Exige aportar el certificado final de obra y la documentación acreditativa del coste real, con facturas y certificaciones.
Obra no ejecutada o licencia denegada
Si la obra no llega a ejecutarse, no se realiza el hecho imponible y procede la devolución de lo ingresado. Lo mismo si la licencia se deniega o se renuncia a ella antes de iniciar la construcción. La devolución debe solicitarse: no es automática.
Si la obra se ejecuta solo parcialmente, la liquidación definitiva debe practicarse sobre el coste realmente ejecutado.
Las tasas asociadas
| Tasa | Hecho imponible |
|---|---|
| Tasa por licencia urbanística | Actividad municipal de verificación del proyecto |
| Tasa por licencia de primera ocupación | Comprobación de la obra terminada |
| Tasa por ocupación de vía pública | Vallas, andamios, contenedores y grúas |
| Tasa por licencia de actividad | Apertura de establecimiento |
| Contribuciones especiales | Obras públicas que benefician especialmente a determinados inmuebles |
Las tasas retribuyen un servicio y su cuantía debe guardar relación con su coste, principio que abre vía de impugnación cuando la tasa se calcula como un porcentaje del presupuesto de obra sin relación con el coste del servicio prestado.
Las bonificaciones que conviene solicitar
- Construcciones declaradas de especial interés o utilidad municipal.
- Obras que incorporen sistemas de aprovechamiento de energía solar o de eficiencia energética.
- Obras que favorezcan las condiciones de acceso y habitabilidad de personas con discapacidad.
- Vivienda de protección oficial.
- Obras de rehabilitación en cascos históricos o áreas de regeneración urbana.
Son potestativas de cada ayuntamiento y rogadas: se solicitan con la licencia, no después.
ICIO y licencias
El ayuntamiento ha incluido el beneficio industrial en la base. ¿Es correcto?
No. La base imponible del ICIO es el coste real y efectivo de la construcción, del que la propia ley excluye expresamente el beneficio empresarial del contratista, los honorarios profesionales, el impuesto mismo, las tasas y cualquier concepto que no integre estrictamente el coste de ejecución material. Es uno de los motivos de impugnación más frecuentes y con mejor resultado.
La obra ha costado menos de lo presupuestado. ¿Me devuelven?
Sí, mediante la liquidación definitiva que el ayuntamiento debe practicar al terminar la obra sobre el coste real y efectivo. Si no la practica, puede solicitarla aportando el certificado final de obra y la documentación del coste. Conviene hacerlo antes de que transcurran cuatro años desde la terminación, porque después la liquidación provisional deviene definitiva.
He pagado el ICIO y finalmente no hago la obra. ¿Recupero el dinero?
Sí. El hecho imponible es la realización de la construcción, de modo que si esta no llega a ejecutarse no se produce y procede la devolución de lo ingresado. Lo mismo si la licencia se deniega o si se renuncia a ella antes de iniciar la obra. La devolución debe solicitarse expresamente al ayuntamiento; no se practica de oficio.
¿El ICIO y la tasa de licencia son lo mismo?
No. El ICIO es un impuesto que grava la realización de la obra, con base en su coste de ejecución material. La tasa de licencia retribuye la actividad municipal de tramitación y verificación del proyecto, y su cuantía debe guardar relación con el coste de ese servicio. Cuando la tasa se calcula como un porcentaje del presupuesto sin relación con el coste del servicio, hay argumentos para impugnarla.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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