Escisión y reestructuración del patrimonio inmobiliario familiar

Las operaciones amparadas

El concepto de rama de actividad

Es el requisito más exigente en la escisión parcial y en la aportación de rama. Se define como el conjunto de elementos patrimoniales que constituyan una unidad económica autónoma determinante de una explotación económica, es decir, un conjunto capaz de funcionar por sus propios medios.

Aplicado al patrimonio inmobiliario, exige:

• Que la actividad de arrendamiento sea una actividad económica, con la persona empleada y la organización que ello requiere.
• Que la rama incluya todos los elementos necesarios: inmuebles, contratos, personal, medios materiales y, en su caso, deudas asociadas.
• Que la unidad económica preexista en la sociedad transmitente, no que se constituya con ocasión de la operación.
• Que la separación sea funcional y no solo contable.

Un mero conjunto de inmuebles no afectos, sin actividad ni organización, no es rama de actividad. Es la causa más frecuente de denegación del régimen.

El motivo económico válido

El régimen no se aplica cuando la operación tiene como principal objetivo el fraude o la evasión fiscal, en particular cuando no se efectúa por motivos económicos válidos tales como la reestructuración o la racionalización de las actividades.

Motivos que la práctica administrativa y judicial ha admitido:

1. Separación de ramas familiares con estrategias divergentes, evitando el bloqueo societario.
2. Preparación de la sucesión ordenada del patrimonio.
3. Separación de riesgos entre actividades de distinta naturaleza.
4. Acceso a financiación específica para cada línea.
5. Entrada de un socio inversor en una sola de las actividades.
6. Racionalización de estructuras con reducción de costes.

La ausencia de motivo económico válido no impide aplicar el régimen automáticamente, pero permite a la Administración eliminar la ventaja fiscal obtenida. La consecuencia práctica es que el diferimiento se pierde solo en la medida de esa ventaja, no la operación completa.

Los demás tributos

• Operaciones Societarias: las operaciones de reestructuración están no sujetas a esta modalidad.
• ITP y AJD: exención para las operaciones de reestructuración.
• IVA: la transmisión de un conjunto de elementos que constituya una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad por sus propios medios está no sujeta.
• Plusvalía municipal: existe un supuesto de no sujeción para las operaciones de reestructuración acogidas al régimen, cuyo alcance conviene analizar en cada caso y ante cada ayuntamiento.

El régimen es, por tanto, integral: no solo difiere el Impuesto sobre Sociedades, sino que neutraliza la imposición indirecta y, con matices, la local.

La obligación de comunicación

El régimen se aplica salvo renuncia expresa, pero existe la obligación de comunicar la realización de la operación a la Administración tributaria en los términos y plazos reglamentarios. El incumplimiento de esa obligación constituye una infracción con sanción propia, aunque no impide la aplicación del régimen.

Qué preparar antes

1. Informe de valoración de los inmuebles y del patrimonio a escindir.
2. Proyecto de escisión con el detalle de los elementos que integran cada rama.
3. Memoria del motivo económico, con la justificación empresarial de la operación.
4. Acreditación de la rama de actividad: contratos, personal, organización.
5. Análisis de la plusvalía municipal con los ayuntamientos afectados.
6. Consulta vinculante a la Dirección General de Tributos en operaciones de importe elevado.