No residentes con inmuebles en España: todas las obligaciones

El cuadro completo

La gran diferencia: residir o no en la Unión Europea

El Impuesto sobre la Renta de no Residentes trata de forma muy distinta a los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega y al resto. Los primeros tributan al 19% y pueden deducir los gastos vinculados a los rendimientos en los mismos términos que un residente, incluida la amortización. Los segundos tributan al 24% sobre el ingreso íntegro, sin deducir absolutamente nada.

El inmueble vacío también tributa

Es la obligación que más se desconoce. Un inmueble urbano no arrendado y a disposición de su propietario no residente genera cada año una renta imputada del 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los diez periodos impositivos anteriores, o del 2% en caso contrario. Sobre esa base se aplica el 19% o el 24%.

Para una vivienda con valor catastral de 120.000 euros revisado, son unos 250 euros al año para un residente comunitario. Poca cosa, pero durante cuatro años no prescritos, con recargos e intereses, se convierte en una liquidación desagradable que además suele llegar cuando se quiere vender.

Vender: el 3% no es el impuesto

Cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio acordado e ingresarlo con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión, entregando el justificante al vendedor. Ese 3% es un pago a cuenta: el vendedor debe presentar después el modelo 210 declarando la ganancia real y tributando al 19%, con derecho a devolución si la retención excedió de la cuota.

Si el comprador no retiene, el inmueble transmitido queda afecto al pago de la deuda tributaria, de modo que el problema pasa a ser del comprador. Es el error más caro de una compraventa con parte extranjera, y está en retención del 3%.

Los trámites previos

• NIE. Imprescindible para escriturar, para abrir cuenta y para presentar cualquier declaración.
• Certificado de residencia fiscal del país de residencia, emitido a efectos del convenio. Es lo que acredita el derecho al tipo del 19% y a la aplicación del convenio.
• Domicilio a efectos de notificaciones o representante fiscal. Sin uno u otro, las notificaciones se practican por comparecencia edictal y el contribuyente se entera cuando la deuda ya está en apremio. Está en representante fiscal y NIE.
• Cuenta bancaria española o un medio de pago admitido para las autoliquidaciones.

Y si el propietario es residente en España con inmuebles fuera

El caso inverso también tiene reglas propias: obligación de informar en el modelo 720 cuando el valor de los inmuebles en el extranjero supera los 50.000 euros, tributación de la renta real o imputada en el IRPF español y deducción por doble imposición internacional de lo pagado fuera. Está en inmuebles en el extranjero y modelo 720.