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Vender una vivienda heredada: IRPF, plusvalía y valor de adquisición
Lo que se declaró en la herencia decide lo que se paga al vender. Bajar el valor en Sucesiones para ahorrar unos cientos de euros suele costar miles después, y es la decisión más frecuentemente mal tomada en las herencias con inmuebles.
El valor de adquisición del heredero es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, con el límite del valor de mercado, más los gastos e impuestos satisfechos por esa adquisición. La fecha de adquisición es la del fallecimiento.
Qué integra el valor de adquisición
- Valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones —hoy, como mínimo, el valor de referencia de Catastro— o el comprobado por la Administración si fue superior.
- Cuota del Impuesto sobre Sucesiones satisfecha en la proporción correspondiente al inmueble.
- Plusvalía municipal pagada por la adquisición hereditaria.
- Gastos de notaría y registro de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Honorarios profesionales de abogado, gestor o perito vinculados a la tramitación.
- Mejoras posteriores realizadas por el heredero.
- Menos las amortizaciones si el heredero lo arrendó.
Por qué declarar bajo en Sucesiones sale caro
El coste de rebajar el valor en la herencia
Comunidad con bonificación del 99% en Sucesiones entre padres e hijos. Vivienda que vale realmente 250.000 euros. El heredero la vende dos años después por ese importe.
| Declarando 250.000 € — cuota de Sucesiones tras bonificación | ≈ 250 € |
| Declarando 250.000 € — ganancia en la venta | ≈ 0 € |
| Declarando 180.000 € — cuota de Sucesiones tras bonificación | ≈ 150 € |
| Declarando 180.000 € — ganancia en la venta | 70.000 € |
| Coste de haber declarado 70.000 € menos | ≈ 14.700 € de IRPF |
En las comunidades con Sucesiones bonificado, declarar el valor real —o incluso el máximo defendible— es casi siempre la mejor decisión.
Hoy el margen se ha estrechado, porque la base imponible mínima en Sucesiones es el valor de referencia. Pero sigue existiendo margen al alza: si el valor de mercado real es superior al de referencia, declarar el valor de mercado incrementa el valor de adquisición futuro a un coste bajo o nulo cuando el impuesto está bonificado.
La plusvalía del muerto
La ganancia patrimonial acumulada durante toda la vida del causante no se sujeta al IRPF. Es la llamada plusvalía del muerto, y significa que el heredero parte de un valor de adquisición actualizado a la fecha del fallecimiento. Es la razón principal por la que, fiscalmente, heredar suele salir mucho mejor que recibir en donación.
La plusvalía municipal se paga dos veces
Son dos hechos imponibles: la adquisición hereditaria, con el heredero como sujeto pasivo y plazo de seis meses prorrogables a un año, y la posterior venta, con el heredero como transmitente y plazo de 30 días hábiles. Si la venta es próxima al fallecimiento, el periodo de generación de la segunda es muy corto y la cuota, mínima.
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95% la transmisión mortis causa de la vivienda habitual del causante a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge. Es una bonificación rogada que suele exigir un plazo de mantenimiento del inmueble: vender antes de ese plazo obliga a devolverla.
Cuando son varios herederos
| Escenario | Tributación |
|---|---|
| Venta conjunta a un tercero | Cada heredero declara su ganancia en proporción a su cuota |
| Un heredero compra la parte de los demás | Transmisión onerosa: ITP para el adquirente y ganancia para los transmitentes |
| Adjudicación del inmueble a uno con compensación en metálico en la propia partición | Exceso de adjudicación: puede tributar por AJD si el bien es indivisible |
| Adjudicación desequilibrada sin compensación | Puede calificarse como donación |
La diferencia entre hacer la partición bien o mal puede ser de decenas de miles de euros, y se decide en la redacción de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, no después.
La exención de mayores de 65 años y la reinversión
Si el heredero tiene más de 65 años y la vivienda heredada ha pasado a ser su vivienda habitual con los requisitos legales, la ganancia queda exenta. Y si es más joven pero la vivienda heredada es su residencia habitual y reinvierte, cabe la exención por reinversión. Ambas exigen que la vivienda haya sido efectivamente habitual del heredero durante tres años, lo que rara vez ocurre en una venta rápida.
Vender lo heredado
Heredé y vendo enseguida. ¿Pago ganancia patrimonial?
Solo por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, incrementado en los gastos e impuestos de la adquisición hereditaria. Si vende por un importe similar al declarado, la ganancia será próxima a cero o incluso negativa por efecto de los gastos. Es la ventaja de que el valor de adquisición esté actualizado a la fecha del fallecimiento.
Mis padres compraron el piso en 1970. ¿Puedo aplicar coeficientes de abatimiento?
No. Su fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante, no la de compra por ellos. Los coeficientes de abatimiento exigen que el propio transmitente hubiera adquirido el bien antes de 1995. La contrapartida, mucho más favorable, es que toda la plusvalía generada desde 1970 hasta el fallecimiento desapareció por la regla de la plusvalía del muerto.
Somos tres hermanos y uno se queda el piso. ¿Cómo lo hacemos?
Si el inmueble es el único bien relevante de la herencia y uno se lo adjudica compensando en metálico a los demás, se produce un exceso de adjudicación. Cuando el bien es indivisible o desmerece mucho por su división y la compensación es en dinero, ese exceso no tributa como transmisión onerosa, sino que la operación se documenta con AJD. Si la compensación se hace con otros bienes o de forma desequilibrada, la calificación cambia. Conviene diseñar la partición antes de firmarla.
El valor de referencia era muy alto y declaramos menos. ¿Qué pasa ahora al vender?
Si la comunidad autónoma giró liquidación complementaria por la diferencia y esta se pagó, el valor de adquisición a efectos del IRPF es el comprobado, no el declarado inicialmente, de modo que el perjuicio se corrige. Si no hubo comprobación y el valor declarado quedó firme por debajo del de referencia, el valor de adquisición será el declarado y la ganancia futura, mayor. Conviene revisar el expediente antes de calcular la venta.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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