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Alquilar a un familiar: rendimiento mínimo y riesgos
La ley fija un suelo: cuando se arrienda a un pariente cercano, el rendimiento neto declarado no puede ser inferior a la renta que se imputaría si el inmueble estuviera vacío. Y ceder gratis tampoco sale gratis.
Cuando el adquirente, cesionario o arrendatario sea el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas de imputación de rentas inmobiliarias: el 1,1% o el 2% del valor catastral.
A quién alcanza
El parentesco se computa incluyendo a los afines. Quedan comprendidos:
- Cónyuge.
- Primer grado: padres, hijos, suegros, yernos y nueras.
- Segundo grado: abuelos, nietos, hermanos, cuñados.
- Tercer grado: bisabuelos, biznietos, tíos, sobrinos.
Fuera quedan, por ejemplo, los primos, que son parientes de cuarto grado, y la pareja de hecho no casada, aunque en este último caso la Administración puede analizar la operación por otras vías si la renta es notoriamente inferior a la de mercado.
Cómo funciona el mínimo
Piso alquilado a una hija por debajo de mercado
Vivienda con valor catastral de 88.000 euros, revisado. Renta pactada: 350 euros al mes. Gastos deducibles y amortización: 5.400 euros anuales.
| Ingresos íntegros | 4.200 € |
| Gastos y amortización | −5.400 € |
| Rendimiento neto calculado | −1.200 € |
| Mínimo legal: 88.000 × 1,1% | 968 € |
| Rendimiento neto a declarar | 968 € |
El rendimiento negativo no se aprovecha: la ley impone declarar al menos el mínimo.
La reducción por arrendamiento de vivienda
El criterio administrativo admite aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda también en los arrendamientos a parientes, siempre que se cumplan sus requisitos: que sea un arrendamiento de vivienda destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y que el rendimiento neto sea positivo y esté declarado.
La reducción se aplica sobre el rendimiento neto una vez determinado el mínimo, no antes.
Lo que hay que poder acreditar
El riesgo real no es el rendimiento mínimo, que es una regla clara, sino que la Administración cuestione la realidad misma del arrendamiento y lo recalifique como cesión gratuita o incluso como donación encubierta. Para evitarlo:
- Contrato escrito con renta, duración, fianza y condiciones normales de mercado.
- Depósito de la fianza en el organismo autonómico competente.
- Pago por transferencia bancaria mensual y regular, nunca en efectivo.
- Suministros a nombre del arrendatario y empadronamiento en la vivienda.
- Renta razonable en relación con el mercado: una renta simbólica invita a la recalificación.
- Declaración por ambas partes: el arrendador declara el ingreso y el arrendatario, en su caso, aplica la deducción autonómica.
La cesión gratuita a un hijo
Ceder la vivienda sin renta no es una operación neutra. El propietario debe declarar imputación de renta inmobiliaria por el inmueble, que no está arrendado ni es su vivienda habitual. Y la cesión gratuita del uso puede analizarse, según su duración y sus condiciones, como una donación del derecho de uso sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En la práctica, la cesión informal entre padres e hijos rara vez se liquida como donación, pero es una zona gris. Un contrato de arrendamiento con renta modesta y declarada suele ser una solución más limpia y, con la regla del mínimo, no mucho más cara.
| Fórmula | Coste fiscal para el propietario |
|---|---|
| Arrendamiento a precio de mercado | Rendimiento neto real, con reducción |
| Arrendamiento por debajo de mercado | Al menos el rendimiento mínimo |
| Cesión gratuita | Imputación de renta, sin gastos deducibles |
| Usufructo vitalicio constituido a favor del hijo | Tributa como donación del usufructo |
| Donación de la vivienda | Donaciones, plusvalía e IRPF del donante |
Alquiler a familiares
Dejo el piso a mi hijo sin cobrarle. ¿Tengo que declarar algo?
Sí. El inmueble no está arrendado ni es su vivienda habitual, de modo que genera imputación de renta inmobiliaria: un 1,1% o un 2% del valor catastral que se integra en la base general de su declaración. Y, a diferencia del arrendamiento, no puede deducir gasto alguno. En muchos casos sale mejor formalizar un arrendamiento con renta modesta.
¿Puedo alquilar a mi hermano por 200 euros al mes?
Puede pactar la renta que quiera, pero a efectos fiscales deberá declarar al menos el rendimiento mínimo, equivalente a la imputación de renta del inmueble. Si el valor catastral es alto, ese mínimo puede superar a la renta efectivamente cobrada. Y conviene que la renta no sea tan baja que invite a cuestionar la realidad del arrendamiento.
¿Mi hijo puede aplicar la deducción autonómica por alquiler?
Depende de la normativa de su comunidad. Algunas excluyen expresamente los arrendamientos entre parientes; otras no lo hacen y basta con cumplir los requisitos generales, entre ellos el depósito de la fianza. Si la deducción es aplicable, el arrendamiento familiar formalizado correctamente puede resultar ventajoso para el conjunto de la familia.
¿Y si le alquilo a mi primo?
Los primos son parientes de cuarto grado y quedan fuera del ámbito de la regla del rendimiento mínimo, de modo que se aplican las normas generales del arrendamiento. Eso no impide que, si la renta es notoriamente inferior a la de mercado y no responde a razones económicas, la operación pueda analizarse por otras vías. Como siempre, la prueba del pago y la formalización del contrato son lo que sostiene la operación.
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