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Primera y segunda entrega de edificaciones: cuándo la venta lleva IVA
Una vivienda nueva no siempre es primera entrega, y una vivienda usada no siempre está exenta. La frontera la marcan dos años de utilización efectiva y quién fue el que la utilizó.
Es primera entrega la realizada por el promotor tras terminar la construcción o la rehabilitación, salvo que la edificación se haya utilizado ininterrumpidamente durante dos años o más por su propietario o por un arrendatario, y salvo que el adquirente sea precisamente quien la utilizó.
Los cuatro elementos de la definición
- Que la realice el promotor. Promotor es quien acomete la construcción o la rehabilitación, por sí o por medio de terceros, asumiendo su coste. No es promotor quien simplemente compra terminado y revende.
- Que la edificación esté terminada. La entrega de una edificación en curso de construcción no es primera entrega de edificación terminada, sino entrega de una obra en curso, con su propio régimen.
- Que no haya sido utilizada dos años o más. El plazo se cuenta de forma ininterrumpida y por la utilización efectiva, no por la mera disponibilidad.
- Que el adquirente no sea el usuario. Si quien compra es el arrendatario que la usó durante esos dos años, la entrega sigue siendo primera entrega.
Los supuestos que se repiten en la práctica
| Situación | Calificación | Impuesto |
|---|---|---|
| Promotor vende piso recién terminado | Primera entrega | IVA 10% + AJD |
| Promotor vende piso que alquiló 18 meses | Primera entrega | IVA 10% + AJD |
| Promotor vende piso que alquiló 3 años a un tercero | Segunda entrega | ITP, salvo renuncia |
| Promotor vende al inquilino que llevaba 3 años | Primera entrega | IVA 10% + AJD |
| Banco vende piso adjudicado sin haber sido usado | Segunda entrega (la adjudicación agotó la primera) | ITP, salvo renuncia |
| Particular vende su vivienda de obra nueva a los 4 años | Fuera del IVA | ITP |
| Promotor vende edificio rehabilitado | Primera entrega | IVA |
| Empresa vende nave que usó 10 años | Segunda entrega | ITP, salvo renuncia |
La excepción del arrendatario comprador
Es la regla que más sorprende y la que más se olvida. Si el promotor arrienda las viviendas que no consigue vender y años después el inquilino ejercita una opción de compra o simplemente compra, la operación vuelve a ser primera entrega: lleva IVA al tipo que corresponda y AJD, en lugar de ITP.
La lógica es que ese adquirente no ha «consumido» previamente la edificación en un ciclo distinto, sino que ha sido su primer usuario. Para el promotor tiene una consecuencia útil: la operación mantiene el derecho a deducir el IVA soportado y no obliga a regularizar. Está relacionado con alquiler con opción de compra.
El efecto de la rehabilitación: el edificio vuelve a nacer
Cuando una edificación se somete a obras que alcanzan el concepto legal de rehabilitación, su transmisión posterior por quien las acometió vuelve a ser primera entrega. Esto significa que un edificio antiguo, cuya venta estaría exenta, puede pasar a llevar IVA si se rehabilita, con dos efectos económicos importantes:
- El rehabilitador puede deducir todo el IVA soportado en la obra.
- El comprador soporta IVA en lugar de ITP, lo que le conviene si puede deducirlo.
El umbral es exigente y se calcula en dos pasos, desarrollados en rehabilitación e IVA reducido.
Qué prueba se necesita
La calificación de la entrega no se declara: se acredita. Los documentos que se piden en una comprobación son el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación, los contratos de arrendamiento anteriores con sus fechas, las declaraciones de IVA del transmitente, los recibos de suministros y el alta en Catastro. Cuando la operación está en el límite de los dos años, la fecha exacta de inicio y fin de la utilización se convierte en la cuestión central.
El límite de los dos años
Promotora que no vende y alquila. Piso arrendado desde marzo de 2023.
| Venta a un tercero en enero de 2025 (22 meses de uso) | Primera entrega · IVA |
| Venta a un tercero en junio de 2025 (27 meses de uso) | Segunda entrega · ITP |
| Venta al propio inquilino en junio de 2025 | Primera entrega · IVA |
Primera y segunda entrega
Un piso a estrenar que lleva cinco años vacío, ¿es primera entrega?
Sí. Lo que agota la primera entrega es la utilización efectiva durante dos años o más, no el mero transcurso del tiempo. Un inmueble terminado, nunca ocupado y nunca arrendado sigue siendo objeto de primera entrega por mucho que hayan pasado años desde el final de la obra. Habrá que acreditar la ausencia de uso: sin altas de suministros, sin empadronamientos, sin contratos.
¿Cuenta el uso por el propio promotor como oficina de ventas?
El uso por el propio promotor computa a estos efectos, aunque el criterio distingue entre el uso como elemento del proceso de comercialización —piso piloto u oficina de ventas dentro de la propia promoción— y el uso como inmueble destinado a su función propia. Es una cuestión que conviene resolver documentalmente antes de la venta, porque la diferencia entre IVA e ITP en un local puede ser de decenas de miles de euros.
El banco me vende un piso que se adjudicó en ejecución. ¿Lleva IVA?
Habitualmente es segunda entrega y está exenta, porque la adjudicación al acreedor ya constituyó una entrega que agotó la primera. Como el banco es empresario y el comprador suele ser un particular sin derecho a deducción, no cabe renuncia y la operación tributa por ITP. Si el comprador es empresario con derecho a deducción, la renuncia sí es posible y suele plantearse.
¿Y si compro sobre plano y la obra no está terminada?
Los pagos anticipados devengan IVA en el momento del cobro, al tipo que corresponda a la entrega futura. Cuando la obra se termina y se entrega, se produce la primera entrega y se liquida la diferencia. Si lo que se transmite es la edificación sin terminar —por ejemplo, una promoción a medio construir que se vende a otro promotor—, ya no es entrega de edificación terminada y el tipo aplicable es el general del 21%.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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