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Hipoteca y subrogación: AJD, sujeto pasivo y novaciones
Desde noviembre de 2018 el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco. La subrogación de deudor está exenta y muchas novaciones no tributan. Conviene saberlo antes de aceptar un reparto de gastos que ya no es el que era.
En los préstamos con garantía hipotecaria el sujeto pasivo del AJD es el prestamista. Y en los préstamos sobre vivienda con prestatario persona física, la entidad asume además gestoría, registro, arancel notarial de la escritura de préstamo y tasación.
El AJD del préstamo
La escritura de préstamo hipotecario documenta un acto inscribible con contenido valuable, de modo que devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. Su base imponible no es el capital prestado, sino la responsabilidad hipotecaria total: principal más los importes garantizados por intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos, que suelen elevar la base entre un 30% y un 50% sobre el capital.
El tipo lo fija cada comunidad, en la misma horquilla que el resto de escrituras. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 el sujeto pasivo es el prestamista, que no puede repercutirlo contractualmente al prestatario.
La responsabilidad hipotecaria como base
Préstamo de 200.000 euros. Responsabilidad hipotecaria total de 280.000 euros. Tipo autonómico del 1,2%.
| Base sobre el capital prestado | 200.000 € |
| Base real: responsabilidad hipotecaria | 280.000 € |
| AJD a cargo de la entidad | 3.360 € |
El reparto de gastos de la Ley 5/2019
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| AJD del préstamo | Prestamista |
| Gestoría | Prestamista |
| Inscripción registral de la hipoteca | Prestamista |
| Arancel notarial de la escritura de préstamo | Prestamista |
| Tasación del inmueble | Prestamista |
| Copias de la escritura que solicite el prestatario | Prestatario |
| Escritura de compraventa y su ITP o IVA | Prestatario, según reglas propias |
Es imprescindible distinguir dos escrituras que se firman el mismo día: la de compraventa, con el reparto de gastos de la compra, y la de préstamo, con este reparto imperativo.
La subrogación en el préstamo del promotor
Cuando el comprador de una vivienda nueva se subroga en el préstamo hipotecario que el promotor constituyó sobre la promoción, la operación está exenta de AJD. Es una vía habitual de abaratar la compra, aunque hay que valorar las condiciones financieras del préstamo subrogado frente a las de uno nuevo.
La subrogación en la posición del deudor no es una nueva constitución de garantía, y por eso no vuelve a devengar la cuota gradual. Sí puede hacerlo, en cambio, una novación simultánea que modifique el importe o la responsabilidad hipotecaria.
La subrogación de acreedor: cambiar de banco
La subrogación de entidad acreedora regulada en la Ley 2/1994 —el clásico cambio de hipoteca de un banco a otro— está exenta de AJD. Es una exención objetiva que hace muy eficiente la operación desde el punto de vista fiscal, y que se mantiene aunque en el mismo acto se modifiquen el tipo de interés y el plazo.
Novaciones: qué tributa y qué no
| Modificación | Tributación |
|---|---|
| Cambio de tipo de interés | Exenta conforme a la Ley 2/1994 |
| Ampliación de plazo | Exenta |
| Cambio de sistema de amortización | Discutido: depende del contenido valuable |
| Ampliación de capital | Sujeta por el incremento de responsabilidad |
| Ampliación de la responsabilidad hipotecaria | Sujeta |
| Cambio de deudor por compraventa | Exenta |
| Cancelación registral de hipoteca | Exenta |
| Distribución de responsabilidad entre fincas | Sujeta con base propia |
Los intereses no reducen la futura ganancia
Es un punto que conviene fijar desde el principio: los intereses del préstamo y los seguros vinculados no forman parte del valor de adquisición del inmueble. Son coste de la financiación, no del bien. Sí son gasto deducible si el inmueble se arrienda, con el límite conjunto de los ingresos del inmueble.
Hipoteca y AJD
¿Puedo reclamar el AJD que pagué en 2015?
La reforma que trasladó el sujeto pasivo al prestamista no tiene efectos retroactivos, y la jurisprudencia consolidó que antes de ella el sujeto pasivo era el prestatario. Lo que sí se ha venido reclamando con éxito es el reparto de otros gastos de formalización —registro, gestoría y parte del arancel notarial— por abusividad de la cláusula, con plazos de prescripción que conviene revisar caso por caso.
Me subrogo en la hipoteca del promotor. ¿Pago algo?
La subrogación de deudor está exenta de AJD, de modo que por ese concepto no. Sí paga el IVA y el AJD de la compraventa, que son operaciones distintas. Y si simultáneamente se novan las condiciones del préstamo ampliando capital o responsabilidad hipotecaria, esa parte sí puede quedar sujeta.
¿Es mejor subrogarme o pedir una hipoteca nueva?
Fiscalmente la subrogación es más eficiente, porque está exenta de AJD y evita los gastos de constitución de una garantía nueva. Financieramente depende de las condiciones: tipo, diferencial, plazo pendiente, comisiones y productos vinculados. Conviene pedir la oferta vinculante de ambas alternativas y comparar el coste total, no solo el tipo nominal.
Voy a ampliar mi hipoteca para reformar. ¿Tributa?
La ampliación de capital y el consiguiente aumento de la responsabilidad hipotecaria sí quedan sujetos a AJD, con base en el incremento de responsabilidad que se garantiza. La exención de la Ley 2/1994 alcanza a las novaciones que modifican el tipo de interés y el plazo, no a las que aumentan el importe garantizado. El sujeto pasivo sigue siendo la entidad prestamista.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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