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Plataformas de alquiler turístico: DAC7 y obligaciones de información
Ingresos, noches, dirección e identidad del titular. La información llega a la Administración antes que la declaración, y el cruce es automático. Quien no declara no elige entre declarar o no: elige entre declarar o esperar el requerimiento.
Identificación del titular con su NIF, dirección y referencia catastral del inmueble, número de días de cesión e importes percibidos, desglosados por periodos. Todo ello asociado a una persona concreta.
Las dos vías de información
El modelo 238 y la obligación interna
La normativa española estableció una obligación de información específica para los operadores que intermedian en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, articulada a través de una declaración informativa anual. Su objeto es precisamente identificar al titular, el inmueble y los importes.
La directiva DAC7
La directiva de cooperación administrativa en materia fiscal extendió las obligaciones de información a los operadores de plataformas digitales respecto de los vendedores que operan en ellas, incluidos los que ceden bienes inmuebles. Sus rasgos principales:
- Alcance europeo: la información se comunica al Estado de la plataforma y se intercambia con el de residencia del titular y con el de situación del inmueble.
- Obligación de diligencia debida: la plataforma debe identificar y verificar los datos del vendedor.
- Consecuencia práctica: una plataforma puede bloquear la cuenta o retener pagos del anfitrión que no facilita sus datos fiscales.
- Se informa tanto de la contraprestación como del número de actividades —noches— por trimestre.
El registro único de arrendamientos de corta duración
A la información fiscal se ha sumado un sistema de registro que exige a los titulares obtener un número de registro para poder publicar anuncios de alquiler de corta duración, y a las plataformas verificar su existencia. Es un mecanismo de control que conecta la comercialización con la identificación del inmueble y de su titular.
Su efecto es doble: impide anunciar viviendas sin registro y proporciona a las administraciones un censo de inmuebles efectivamente comercializados.
Lo que la Administración puede contrastar
| Ingresos comunicados por la plataforma | 17.400 € |
| Ingresos declarados en el IRPF | 0 € |
| Días de cesión comunicados | 145 |
| Imputación de renta declarada | Año completo |
| Resultado | Requerimiento automático |
Qué hace la Administración con esa información
- Requerimientos masivos a titulares con ingresos comunicados y sin rendimientos declarados.
- Comprobación de la reducción aplicada indebidamente como si fuera arrendamiento de vivienda.
- Comprobación del prorrateo de gastos y de la imputación de renta por los días no arrendados.
- Cruce con el censo: inmuebles comercializados sin alta censal ni epígrafe.
- Cruce con el IVA: servicios anunciados que implican hostelería sin repercusión del impuesto.
- Traslado a las comunidades autónomas para el control de licencias turísticas y de las tasas de estancia.
Si ya se ha recibido un requerimiento
Lo primero es comprobar que la información de partida es correcta: importes brutos frente a netos de comisión, días efectivos, titularidad compartida del inmueble y periodos de uso propio. No es infrecuente que la información comunicada incluya importes cobrados por otro cotitular o correspondientes a ejercicios distintos.
Después, cuantificar la regularización con todos los gastos deducibles y la imputación correcta, que suele reducir sensiblemente la base propuesta por la Administración. Y, en su caso, discutir la sanción: la existencia de una interpretación razonable y la ausencia de ocultación deliberada son argumentos con recorrido. Está en comprobaciones e inspecciones.
Regularizar antes del requerimiento
Presentar autoliquidaciones complementarias de los ejercicios no prescritos antes de recibir el requerimiento tiene una ventaja muy concreta: se aplican los recargos por declaración extemporánea sin requerimiento previo, sensiblemente inferiores a la sanción por dejar de ingresar, y se elimina el riesgo sancionador. Es la vía habitual cuando se detecta que varios ejercicios están sin declarar.
Plataformas e información
¿Airbnb informa a Hacienda de lo que gano?
Sí. Las plataformas de intermediación están obligadas a comunicar la identidad del titular, la localización del inmueble, el número de días de cesión y los importes percibidos, tanto por la normativa interna como por la directiva DAC7 y su intercambio automático de información. Esa información llega a la Administración con independencia de lo que usted declare.
Cobro por transferencia directa, sin plataforma. ¿También lo saben?
No por esa vía, pero hay otras. El anuncio publicado, el consumo de suministros, las opiniones de los huéspedes, el registro de viajeros, la licencia turística autonómica y las declaraciones de terceros son fuentes habituales. Y las administraciones autonómicas comparten información sobre viviendas de uso turístico registradas. La ausencia de plataforma reduce la trazabilidad, pero no la elimina.
Me han requerido por tres años sin declarar. ¿Qué hago?
Comprobar que los importes y los días comunicados son correctos, calcular el rendimiento real con todos los gastos deducibles y el prorrateo, y presentar las alegaciones con esa cuantificación. La base que propone la Administración suele partir del ingreso bruto y admite reducción considerable. En paralelo, hay que preparar la defensa frente al expediente sancionador, que se tramita por separado.
¿Puedo regularizar por mi cuenta antes de que me llamen?
Sí, y es lo aconsejable. Presentar autoliquidaciones complementarias de los ejercicios no prescritos antes del requerimiento supone recargos por declaración extemporánea en lugar de sanción, y elimina la exposición al expediente sancionador. La diferencia económica entre regularizar antes o después suele ser muy relevante.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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