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Valor catastral y ponencia de valores: cómo se fija y cómo se recurre
De él cuelgan el IBI, la renta imputada, la plusvalía municipal y parte del Impuesto sobre el Patrimonio. Corregirlo una vez arregla todos ellos hacia adelante.
Un valor administrativo determinado objetivamente para cada inmueble a partir de los datos del Catastro Inmobiliario, integrado por el valor del suelo y el de la construcción, y que no puede superar el valor de mercado.
Los tributos que dependen de él
| Tributo | Papel del valor catastral |
|---|---|
| IBI | Base imponible |
| Imputación de rentas | Base de cálculo del 1,1% o del 2% |
| Plusvalía municipal | Valor del suelo en el método objetivo |
| Patrimonio | Uno de los tres valores de referencia |
| Amortización del alquiler | Proporción entre suelo y construcción |
| Valor de referencia | Magnitud distinta, pero determinada por el mismo organismo |
Cómo se determina
- Se aprueba una ponencia de valores para el municipio o para una parte de él, que fija los criterios, módulos y coeficientes aplicables.
- Se realiza un procedimiento de valoración colectiva, general o parcial, que asigna un valor a cada inmueble.
- Los valores individualizados se notifican a los titulares.
- El valor se actualiza mediante los coeficientes que aprueben las leyes de presupuestos, a solicitud de los ayuntamientos.
- Los cambios físicos, jurídicos o económicos del inmueble se incorporan mediante los procedimientos de declaración, comunicación, solicitud, subsanación e inspección.
Cuándo conviene revisarlo
- La superficie registrada no coincide con la real.
- El uso catastral no corresponde: figura como local un inmueble que es vivienda, o al revés.
- La antigüedad o el estado de conservación no reflejan la realidad.
- Se ha demolido una construcción que sigue figurando.
- Existen elementos que no existen: piscina, garaje, trastero, anexos.
- La proporción suelo-construcción es anómala para la zona.
- El inmueble tiene limitaciones urbanísticas o de protección no reflejadas.
El efecto de corregir una superficie
Vivienda que figura con 140 m² construidos cuando tiene 112. Valor catastral actual: 118.000 euros. Tipo de IBI del 0,66%. Marginal del propietario, 37%.
| Valor catastral corregido, aproximado | 94.400 € |
| Ahorro anual en IBI | ≈ 156 € |
| Ahorro anual en imputación de renta | ≈ 96 € |
| Ahorro acumulado en diez años | ≈ 2.520 € |
Además del efecto en la plusvalía municipal el día de la transmisión.
Las vías de corrección
| Vía | Cuándo procede | Plazo |
|---|---|---|
| Subsanación de discrepancias | Los datos físicos, jurídicos o económicos no coinciden con la realidad | En cualquier momento |
| Solicitud de rectificación | Errores materiales o de hecho | En cualquier momento |
| Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa | Contra la notificación del valor catastral individualizado | Un mes desde la notificación |
| Impugnación de la ponencia de valores | Contra el acuerdo de aprobación | Plazos del procedimiento administrativo |
| Procedimiento de valoración colectiva de carácter simplificado | Cambios de planeamiento | De oficio |
La distinción importa: si lo que se discute son los datos físicos, la vía de subsanación está abierta siempre y produce efectos desde que se acredita la discrepancia. Si lo que se discute es la valoración en sí, hay que estar a los plazos de recurso, que son cortos y precluyen.
Los efectos temporales de la corrección
La corrección de los datos catastrales produce efectos desde el día siguiente a aquel en que se acuerde, sin perjuicio de que pueda retrotraerse cuando se acredite que la discrepancia existía con anterioridad. En materia de IBI, la modificación del valor catastral surte efecto en el periodo impositivo siguiente al de su notificación, salvo los supuestos de retroacción.
Y una vez corregido el valor, puede solicitarse la devolución de ingresos indebidos de los ejercicios no prescritos del IBI y la rectificación de las autoliquidaciones del IRPF por la imputación de renta calculada sobre el valor erróneo.
La notificación individualizada
Los valores catastrales resultantes de un procedimiento de valoración colectiva se notifican individualmente a cada titular. Es en ese momento cuando se abre el plazo para impugnar la valoración, y es también cuando muchos contribuyentes archivan la notificación sin leerla.
Transcurrido el plazo, el valor deviene firme y solo cabe discutir los datos físicos o los errores materiales, no el criterio valorativo. Merece la pena revisar esas notificaciones cuando llegan.
Valor catastral
Mi valor catastral es superior al valor de mercado. ¿Puedo reclamarlo?
La norma establece que el valor catastral no puede superar el valor de mercado, y esa es la base de la impugnación. La vía depende del momento: si acaba de recibir la notificación individualizada del valor, puede recurrirla en el plazo de un mes; si el valor es firme, solo cabe discutir los datos físicos o los errores materiales, o esperar a un nuevo procedimiento de valoración.
¿Qué diferencia hay entre valor catastral y valor de referencia?
Son dos magnitudes distintas determinadas por el mismo organismo. El valor catastral es la base del IBI y de la imputación de rentas, y suele ser sensiblemente inferior al de mercado. El valor de referencia se calcula a partir de los precios de las compraventas y constituye la base imponible mínima en ITP y en Sucesiones y Donaciones. No se recurren por la misma vía ni tienen los mismos efectos.
Derribé una construcción y sigue en el recibo. ¿Cómo lo arreglo?
Mediante una declaración catastral de alteración o, si el Catastro no la incorpora, el procedimiento de subsanación de discrepancias, aportando la licencia de demolición, el certificado técnico y las fotografías. Una vez corregido el valor, puede solicitar la devolución de ingresos indebidos del IBI de los ejercicios no prescritos y rectificar las declaraciones del IRPF.
¿Cada cuánto se revisa el valor catastral?
Los procedimientos de valoración colectiva general pueden iniciarse cuando hayan transcurrido al menos cinco años desde el último, y la ley prevé su realización de forma periódica. Entre revisiones, los valores se actualizan mediante los coeficientes que aprueban las leyes de presupuestos a solicitud de los ayuntamientos. En la práctica, muchos municipios tienen ponencias con bastantes años de antigüedad.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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