Inicio/Alquiler/Retenciones y modelo 115
Retenciones en el alquiler: modelo 115, modelo 180 y excepciones
No todos los alquileres se retienen. Conocer las excepciones evita retener de más, y conocer la obligación evita responder de lo que no se retuvo, que es lo que reclama la Administración al arrendatario.
Están sujetos a retención del 19% los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuando el pagador sea un empresario, profesional o entidad obligada a retener.
Quién está obligado a retener
- Sociedades y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
- Empresarios individuales y profesionales, cuando el inmueble se destine a su actividad.
- Establecimientos permanentes de no residentes.
- Administraciones públicas.
No está obligado a retener el particular que arrienda una vivienda para su uso personal: en ese caso paga la renta íntegra y no presenta modelo alguno.
Los supuestos exceptuados
| Supuesto | ¿Se retiene? |
|---|---|
| Arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados | No |
| Rentas satisfechas al mismo arrendador que no superen 900 euros anuales | No |
| Arrendador que acredita tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 con cuota no nula, o dispone de certificado de la AEAT | No |
| Rendimientos de arrendamiento financiero | No |
| Arrendamiento de inmuebles rústicos | No: la retención alcanza a los urbanos |
| Arrendamiento de local a un empresario | Sí |
| Arrendamiento de oficina a un profesional | Sí |
| Arrendamiento de plaza de garaje a una empresa | Sí |
| Subarriendo por un empresario | Sí |
La excepción del certificado del grupo 861 es la más útil en la práctica para los grandes arrendadores: acreditando ante el pagador que se tributa por ese epígrafe con cuota no nula, o aportando el certificado expedido por la Administración, el arrendatario deja de retener y el arrendador mejora su tesorería.
La base y el tipo
La retención se calcula sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA. Es decir: la renta más las cantidades repercutidas por IBI, comunidad, seguro o suministros. El tipo es el 19%.
Cálculo de la retención con gastos repercutidos
Renta de 1.200 euros, más 90 euros de comunidad y 55 de IBI repercutidos mensualmente.
| Base de la factura | 1.345,00 € |
| IVA 21% | +282,45 € |
| Retención 19% sobre 1.345 | −255,55 € |
| Importe a pagar al arrendador | 1.371,90 € |
Los modelos y sus plazos
- Modelo 115. Autoliquidación trimestral de las retenciones practicadas, dentro de los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero. Los grandes contribuyentes lo presentan mensualmente.
- Modelo 180. Resumen anual, en enero, con el detalle por perceptor, la identificación catastral del inmueble y las bases y retenciones del ejercicio.
- Certificado de retenciones. El retenedor debe expedir al arrendador un certificado acreditativo de las retenciones practicadas, que este necesita para su declaración.
Consecuencias de no retener
La Administración exige al retenedor la cuota que debió retener, con intereses de demora y sanción, aunque el arrendador haya declarado correctamente sus ingresos y pagado su impuesto. La doctrina del enriquecimiento injusto limita la exigencia de la cuota cuando se acredita que el perceptor ya ingresó el impuesto, pero los intereses y la sanción se mantienen, y acreditarlo exige un procedimiento.
Es, por tanto, un riesgo del arrendatario, no del arrendador. Y es una de las regularizaciones más sencillas de detectar, porque basta cruzar los gastos de alquiler deducidos con los modelos 115 presentados.
Retenciones del alquiler
Soy autónomo y alquilo una oficina. ¿Tengo que retener?
Sí, salvo que concurra alguna de las excepciones: que las rentas anuales al mismo arrendador no superen 900 euros, que el arrendador acredite tributar por el epígrafe 861 con cuota no nula o aporte el certificado de la AEAT, o que se trate de un inmueble rústico. Fuera de esos casos debe retener el 19%, ingresarlo con el modelo 115 y presentar el resumen anual.
Mi empresa alquila un piso para un empleado. ¿Se retiene?
No. Está expresamente exceptuado el arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. Es una excepción distinta de la exención del IVA, que tiene sus propios requisitos: puede haber un arrendamiento exceptuado de retención y, aun así, sujeto a IVA si el contrato no identifica al usuario ni concreta el destino a vivienda.
He estado dos años sin retener. ¿Qué hago?
Presentar las autoliquidaciones complementarias del modelo 115 de los periodos no prescritos e ingresar las retenciones con los recargos por declaración extemporánea, que son inferiores a la sanción que se impondría en una comprobación. Después hay que regularizar la relación con el arrendador, porque las retenciones ingresadas ahora deberían haberse descontado en su día de las rentas pagadas.
¿La retención se practica también sobre el IVA?
No. La base de la retención es el importe de los conceptos satisfechos al arrendador excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Sí se incluyen, en cambio, todas las cantidades repercutidas distintas de la renta: IBI, comunidad, seguro, tasa de residuos o suministros que el arrendador facture al inquilino.
Contenidos relacionados
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.