La respuesta a la primera notificación condiciona todo el expediente. Lo que se dice —y lo que no se dice— en la primera contestación se arrastra hasta el contencioso. Conviene no improvisarla.
Los procedimientos más frecuentes en materia inmobiliaria
| Procedimiento | Objeto habitual |
|---|---|
| Verificación de datos | Discrepancias entre lo declarado y los datos de terceros: plataformas, notarios, Catastro |
| Comprobación limitada | Alquileres no declarados, gastos y amortizaciones, imputación de rentas, deducciones |
| Comprobación de valores | Valor declarado en ITP, ISD o IRPF |
| Inspección | IVA de promociones, calificación de operaciones, operaciones vinculadas, actividad económica |
| Comprobación de devoluciones | Solicitudes de devolución del IVA soportado por promotores |
| Procedimiento sancionador | Tramitado separadamente del de liquidación |
| Procedimiento de recaudación | Apremio, embargos y derivaciones de responsabilidad |
Los focos de comprobación del sector
- Alquileres no declarados, detectados por el depósito de fianzas, las deducciones del inquilino y los consumos.
- Alquiler turístico, con el cruce de la información de las plataformas.
- Amortizaciones calculadas sobre el precio total sin excluir el suelo.
- Reducción por arrendamiento de vivienda aplicada a alquileres turísticos, de temporada o de local.
- Gastos deducidos al 100% en inmuebles arrendados solo parte del año.
- Deducción del IVA por promotores sin acreditar la intención.
- Calificación IVA-ITP de las transmisiones de suelo y de segundas entregas.
- Inmuebles de sociedades usados por los socios.
- Simulación en estructuras de interposición societaria.
- Obligaciones de no residentes incumplidas, que afloran en la venta.
Cómo trabajamos un expediente
- Análisis de la notificaciónQué procedimiento es, qué alcance tiene, qué plazo hay y qué efectos produce sobre la prescripción.
- Reconstrucción del expedienteReunimos la documentación real de la operación y calculamos la posición correcta, que muchas veces no coincide ni con lo declarado ni con lo que propone la Administración.
- ContestaciónAlegaciones fundadas con la norma, la doctrina administrativa y la jurisprudencia aplicables, y con la prueba documental ordenada.
- Propuesta de liquidaciónAlegaciones al trámite de audiencia, con cuantificación alternativa.
- Acta y liquidaciónConformidad, disconformidad o acta con acuerdo, según el análisis de riesgo y coste.
- Expediente sancionadorDefensa autónoma centrada en la ausencia de culpabilidad y en la interpretación razonable de la norma.
- RecursosReposición, TEAR, TEAC y contencioso, con solicitud de suspensión cuando procede.
La sanción es un expediente aparte
El procedimiento sancionador se tramita separadamente del de liquidación y exige acreditar la culpabilidad del contribuyente. No basta con que exista una regularización: hay que probar que hubo, al menos, negligencia.
Los argumentos que funcionan son la interpretación razonable de la norma, la existencia de doctrina o jurisprudencia contradictoria, la complejidad técnica de la cuestión, la ausencia de ocultación y la conducta diligente del obligado. Un informe técnico previo que respalde la posición adoptada es una de las mejores defensas frente a la sanción.
Lo que suele reducirse en un expediente
Regularización propuesta por alquiler turístico no declarado durante cuatro ejercicios.
| Propuesta inicial sobre ingresos brutos | 68.000 € de base |
| Gastos directos acreditados | −19.000 € |
| Gastos fijos y amortización prorrateados | −14.500 € |
| Base regularizada | 34.500 € |
| Reducción obtenida | ≈ 49% |
Regularizar antes del requerimiento
Cuando se detecta un incumplimiento propio, presentar autoliquidaciones complementarias antes de recibir el requerimiento supone aplicar los recargos por declaración extemporánea sin requerimiento previo, que son sensiblemente inferiores a la sanción, y elimina la exposición al expediente sancionador.
Es la vía que recomendamos siempre que la situación lo permita, y una de las razones para revisar la posición fiscal antes de vender un inmueble o de iniciar una operación en la que la contraparte va a pedir certificados.
Comprobaciones e inspecciones
He recibido un requerimiento. ¿Qué hago?
Lo primero es identificar qué procedimiento es y qué plazo tiene, que suele ser de diez días hábiles. Después, reunir la documentación real de la operación y calcular la posición correcta antes de contestar. No conviene ni ignorarlo —el procedimiento sigue— ni contestar de forma improvisada, porque lo que se afirma en esa primera respuesta condiciona todo el expediente.
¿Puedo evitar la sanción?
En muchos casos sí. La sanción exige acreditar culpabilidad, y no basta con que exista regularización. Cuando la cuestión es técnicamente compleja, existe doctrina contradictoria, no hubo ocultación y la posición adoptada responde a una interpretación razonable de la norma, hay argumentos sólidos para excluirla. El expediente sancionador se defiende de forma autónoma respecto de la liquidación.
¿Cuánto tiempo pueden revisar hacia atrás?
El plazo general de prescripción es de cuatro años desde el fin del plazo de declaración de cada ejercicio. Se interrumpe con cualquier actuación administrativa notificada y con las declaraciones y autoliquidaciones del propio contribuyente. Existen reglas especiales para la comprobación de bases negativas y de determinados créditos fiscales, con plazos más amplios.
¿Tengo que pagar mientras recurro?
Se puede solicitar la suspensión de la ejecución, que es automática si se aporta garantía suficiente —aval, depósito o certificado de seguro de caución—. Sin garantía cabe la suspensión discrecional cuando se acredita que la ejecución causaría perjuicios de difícil o imposible reparación, o cuando se aprecia error aritmético o material. La sanción, en cambio, queda suspendida automáticamente con la interposición del recurso.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.