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Fianza del alquiler: depósito obligatorio y efectos fiscales
Es un trámite administrativo de coste casi nulo que casi nadie hace, y del que dependen la deducción autonómica del inquilino, la posición del arrendador ante una sanción y, en algunas comunidades, la exención del ITP del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige una fianza en metálico de una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y de dos en el de uso distinto, y obliga al arrendador a depositarla en el organismo autonómico competente.
Quién, cuánto, dónde y cuándo
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Obligado | El arrendador |
| Importe legal | Una mensualidad en vivienda; dos en uso distinto |
| Garantías adicionales | Permitidas; en vivienda, con el límite legal de dos mensualidades salvo arrendamientos de larga duración |
| Dónde se deposita | Organismo de vivienda de la comunidad autónoma |
| Plazo | Fijado por cada comunidad, habitualmente entre 15 y 30 días desde la firma |
| Devolución | Al finalizar el contrato, previa solicitud del arrendador |
| Actualización | Durante los primeros años del contrato no procede actualizar la fianza |
Los efectos fiscales del depósito
- Deducción autonómica del inquilino. Muchas comunidades la condicionan a que se acredite el depósito. Sin justificante, el inquilino pierde la deducción por un incumplimiento del arrendador.
- Exención del ITP del arrendamiento. Algunas comunidades vinculan la exención o bonificación al depósito de la fianza.
- Prueba del arrendamiento. El depósito acredita la existencia, la fecha, la renta y las partes del contrato, lo que sirve tanto al arrendador para justificar la reducción del IRPF como al inquilino para su deducción.
- Información a la Administración. Los datos del depósito se cruzan con las declaraciones, y son una de las vías por las que afloran los alquileres no declarados.
- Sanción autonómica. El incumplimiento se sanciona conforme a la normativa de vivienda de cada comunidad, con importes que pueden ser significativos.
La fianza en la contabilidad del alquiler
- No es ingreso mientras permanece como garantía: es una cantidad que el arrendador tiene obligación de devolver.
- Si al final del contrato se retiene para cubrir rentas impagadas, esa parte se integra como rendimiento del capital inmobiliario en el ejercicio de la retención.
- Si se retiene para reparar desperfectos, el ingreso se compensa con el gasto de la reparación, que es deducible como conservación.
- Los intereses que en su caso devengue el depósito siguen su propio régimen.
- El aval bancario o el seguro de caución entregados como garantía adicional no son ingreso; su coste, si lo asume el arrendador, sí es gasto deducible.
Retención de la fianza al final del contrato
Fianza de 900 euros. Al terminar el contrato quedan 500 euros de renta impagada y 300 euros de desperfectos que el arrendador repara.
| Retención por renta impagada — ingreso | +500 € |
| Retención por desperfectos — ingreso | +300 € |
| Coste de la reparación — gasto de conservación | −300 € |
| Devolución al inquilino | 100 € |
| Efecto neto en el rendimiento | +500 € |
Qué hacer si no se depositó
El depósito puede realizarse fuera de plazo. La comunidad autónoma exigirá el ingreso con el recargo o la sanción que prevea su normativa, pero una vez efectuado se dispone del justificante, que es lo que necesita el inquilino para su deducción y el arrendador para acreditar el cumplimiento.
Regularizarlo suele ser mucho más barato que la deducción perdida por el inquilino durante varios ejercicios, y elimina un riesgo sancionador que permanece abierto mientras dure el contrato.
Al terminar el contrato
La devolución del depósito la solicita el arrendador al organismo autonómico, normalmente acreditando la finalización del contrato. Es un trámite que se olvida con frecuencia y que deja fianzas depositadas durante años. Conviene incorporarlo a la rutina de cierre de cada arrendamiento, junto con la liquidación de suministros y la devolución de la fianza al inquilino en el plazo legal.
La devolución tardía de la fianza al arrendatario devenga intereses legales, y ese coste no es deducible como gasto del arrendamiento.
La fianza
¿La fianza tributa para el propietario?
No mientras permanece como garantía, porque es una cantidad sujeta a devolución. Solo se convierte en ingreso en la parte que finalmente se retenga al terminar el contrato: si es para cubrir rentas impagadas, es rendimiento íntegro; si es para reparar desperfectos, el ingreso se compensa con el gasto de la reparación.
¿Puedo pedir más de una mensualidad de fianza?
La fianza legal es de una mensualidad en vivienda, pero cabe pactar garantías adicionales —depósito complementario, aval bancario, seguro de caución—. En el arrendamiento de vivienda esas garantías adicionales tienen un límite legal de dos mensualidades de renta, salvo en arrendamientos de larga duración. Solo la fianza legal debe depositarse en el organismo autonómico.
Mi casero no me devuelve la fianza. ¿Qué puedo hacer?
La ley establece que el saldo de la fianza que deba ser restituido al arrendatario devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución. La reclamación es civil, y el justificante del depósito en el organismo autonómico es una prueba muy útil de su existencia y su importe.
¿La fianza se actualiza cuando sube la renta?
Durante los primeros años de vigencia obligatoria del contrato la fianza no se actualiza. A partir de ese momento, y en cada prórroga, puede actualizarse hasta que sea igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según el tipo de arrendamiento. La actualización debe reflejarse también en el depósito ante el organismo autonómico.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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