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Permuta de solar por obra futura: IVA, IRPF y devengo
El IVA se devenga el día de la permuta, no el día en que se entregan los pisos. Y la ganancia del propietario del suelo aflora en ese mismo momento, sin haber cobrado un euro en efectivo.
El propietario entrega el solar y el promotor se obliga a entregar obra futura. Son dos operaciones independientes, cada una con su propio régimen, su propio devengo y su propia base imponible.
El devengo anticipado
La entrega del solar se produce en el momento de la permuta. La obligación del promotor de entregar la edificación futura constituye, a efectos del IVA, un pago anticipado de esa entrega futura, que devenga el impuesto en ese mismo momento.
El resultado es contraintuitivo: el promotor debe repercutir e ingresar el IVA de unos pisos que aún no existen, en el ejercicio de la permuta, y el propietario del suelo soporta ese IVA sin haber recibido nada material todavía.
Permuta de un solar valorado en 900.000 euros
El propietario, empresario por haber urbanizado, entrega el solar a cambio de cuatro viviendas de la promoción futura.
| Entrega del solar — IVA repercutido al 21% | 189.000 € |
| Compromiso de obra futura — pago anticipado, IVA al 10% | 90.000 € |
| El promotor deduce el IVA del solar | Neutro para él |
| El propietario deduce el IVA de la obra futura si es empresario | Neutro |
| Si el propietario NO es empresario | 90.000 € de coste |
El problema de tesorería aparece cuando el propietario del suelo no puede deducir el IVA que soporta por la obra futura.
La valoración de la contraprestación
La base imponible de cada entrega es el valor de mercado de la contraprestación recibida, determinado en el momento del devengo. Es decir, se valora en la fecha de la permuta, con independencia de lo que valga la obra cuando se entregue años después.
Si el valor de la edificación entregada finalmente difiere del pactado, procede rectificar la base imponible en el momento de la entrega efectiva, con la correspondiente factura rectificativa. Es una de las cuestiones más discutidas cuando entre la permuta y la entrega media un cambio de ciclo inmobiliario.
El IRPF o el Impuesto sobre Sociedades del propietario del suelo
| Situación del propietario | Tratamiento |
|---|---|
| Particular, ganancia patrimonial | Diferencia entre el valor de mercado de lo recibido y el valor de adquisición del solar, imputada al ejercicio de la permuta |
| Particular con actividad económica de promoción | Rendimiento de actividad en la base general |
| Sociedad | Renta del ejercicio en el Impuesto sobre Sociedades |
| Operación con precio aplazado | Posible imputación según exigibilidad, si la entrega futura vence a más de un año |
La regla de imputación de las operaciones a plazos puede resultar aplicable cuando la entrega de la obra futura se produce más de un año después, lo que permite diferir la tributación de la ganancia. Es una opción que conviene valorar en el momento de la permuta, no después.
Los tributos locales
- Plusvalía municipal por la transmisión del solar, a cargo del propietario transmitente.
- AJD de la escritura de permuta si la operación va por IVA.
- ITP si alguna de las transmisiones queda fuera del ámbito del IVA: en una permuta entre particulares, cada permutante tributa por lo que adquiere.
- Nueva plusvalía municipal cuando se entreguen las viviendas, por la parte de suelo que corresponda.
Las cautelas contractuales
- Garantía de la obra futura: aval, condición resolutoria explícita inscrita, o hipoteca en garantía de la obligación de entregar.
- Plazo cierto de entrega y consecuencias del incumplimiento.
- Identificación precisa de las unidades que se entregarán: superficie, orientación, planta, acabados.
- Valoración expresa de la contraprestación en la escritura, que será la base imponible.
- Régimen del IVA pactado y quién soporta el impacto de tesorería.
- Previsión de la rectificación si el valor final difiere.
La condición resolutoria explícita es la garantía más eficaz, porque permite recuperar el solar si el promotor incumple. Su constitución tiene su propio coste en AJD, que conviene presupuestar.
Permuta de solar
¿Tengo que pagar impuestos si no he recibido dinero?
Sí. La permuta es una transmisión onerosa en la que la contraprestación es en especie, y genera una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de mercado de lo recibido y el valor de adquisición del solar, imputable al ejercicio de la permuta. Si la entrega de la obra vence a más de un año, puede optar por imputar la renta conforme a la exigibilidad de los cobros.
El promotor no ha entregado las viviendas. ¿Recupero el impuesto?
Si la operación se resuelve, procede rectificar las bases imponibles del IVA y, en el IRPF, la alteración patrimonial declarada, mediante los procedimientos correspondientes. Es un proceso complejo que refuerza la importancia de haber pactado una garantía sólida, como una condición resolutoria explícita inscrita en el Registro.
¿Qué valor se toma para calcular la ganancia?
El mayor entre el valor de mercado del bien entregado y el valor de mercado del bien recibido a cambio, determinados en el momento de la permuta. Por eso conviene que la escritura recoja una valoración razonada y respaldada, idealmente con un informe pericial: es la cifra sobre la que se calculará todo, y la que la Administración comprobará.
Soy un particular que permuta el solar heredado. ¿Llevo IVA?
Solo si ha adquirido la condición de empresario, típicamente por haber soportado costes de urbanización. Un particular que permuta un solar sin haber urbanizado queda fuera del ámbito del IVA y la operación tributa por ITP a cargo del promotor adquirente. La entrega de la obra futura por el promotor sí llevará IVA en todo caso, porque él sí es empresario.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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