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Amortización del inmueble alquilado: el 3% y el valor del suelo
Es el gasto que no se paga pero sí se deduce, y el que más reduce la tributación de un alquiler. También el que reaparece el día de la venta minorando el valor de adquisición, se haya deducido o no.
3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo. Se prorratea por los días de arrendamiento efectivo.
Cómo se determina la base
- Coste de adquisición satisfecho: precio pagado más los gastos e impuestos inherentes a la adquisición —ITP o IVA no deducible, notaría, registro, gestoría— más el coste de las mejoras posteriores.
- Valor catastral total: el que figure en el recibo del IBI.
- Se toma el mayor de los dos.
- Se excluye la parte proporcional correspondiente al suelo, aplicando la proporción que el valor del suelo represente sobre el valor catastral total, según el desglose del recibo del IBI.
- Sobre el resultado se aplica el 3%.
Cálculo paso a paso
Vivienda comprada por 240.000 euros, con 19.000 euros de ITP y gastos. Valor catastral total: 96.000 euros, de los que 38.400 corresponden al suelo (40%).
| Coste de adquisición satisfecho | 259.000 € |
| Valor catastral total | 96.000 € |
| Se toma el mayor | 259.000 € |
| Proporción del suelo según el IBI | 40% |
| Base amortizable: 259.000 × 60% | 155.400 € |
| Amortización anual: 3% | 4.662 € |
El inmueble adquirido a título gratuito
Cuando el inmueble se recibió por herencia o donación, el criterio administrativo tradicional entendía que el «coste de adquisición satisfecho» se limitaba a los gastos e impuestos efectivamente pagados —cuota del Impuesto sobre Sucesiones, plusvalía municipal, notaría y registro— y no al valor declarado del inmueble, lo que reducía mucho la base amortizable.
El Tribunal Supremo ha corregido ese criterio, entendiendo que el coste de adquisición en las transmisiones lucrativas comprende el valor del bien declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos e impuestos satisfechos. Es un cambio de gran impacto económico para quienes alquilan inmuebles heredados, y abre la vía a rectificar autoliquidaciones de ejercicios no prescritos.
La amortización del mobiliario
Los bienes muebles cedidos conjuntamente con la vivienda —mobiliario, electrodomésticos, instalaciones no integradas en el inmueble— se amortizan de forma independiente, aplicando los coeficientes de la tabla de amortización simplificada, que para el mobiliario supone un 10% anual durante diez años.
No están sujetos al límite conjunto de intereses y reparaciones, y conviene llevar una relación de altas con su fecha y su coste, porque cada elemento tiene su propio periodo.
La amortización mínima y la venta
Al calcular la ganancia patrimonial de la venta, el valor de adquisición se minora en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de esta como gasto.
La consecuencia es contundente: no deducir la amortización durante los años de alquiler no evita que se reste al vender. Se pierde el beneficio y se soporta el perjuicio.
Deducir o no deducir
Vivienda alquilada diez años con una amortización anual de 4.662 euros. Marginal del 37%.
| Ahorro anual si se deduce | 1.725 € |
| Ahorro acumulado en diez años | 17.250 € |
| Minoración del valor de adquisición al vender | 46.620 € |
| Coste al vender, al 21% de la escala del ahorro | ≈ 9.800 € |
| Beneficio neto de deducirla | ≈ 7.450 € |
Quien no la deduce soporta los 9.800 euros de la venta igualmente, pero no obtiene los 17.250 de ahorro.
Los errores más frecuentes
- Amortizar sobre el precio total sin excluir el valor del suelo. Es el ajuste más habitual en las comprobaciones de alquileres.
- Usar el valor catastral cuando el coste de adquisición es superior, perdiendo base amortizable.
- No prorratear por días cuando el inmueble estuvo parte del año vacío.
- No amortizar las mejoras realizadas después de la compra, que incrementan la base.
- Amortizar el mobiliario al 3% en lugar del 10%.
- No llevar un registro acumulado, lo que impide calcular bien la ganancia el día de la venta.
Amortización
¿Puedo amortizar un piso heredado?
Sí, y con una base mucho mayor de lo que tradicionalmente admitía la Administración. El Tribunal Supremo ha establecido que en las adquisiciones a título gratuito el coste de adquisición comprende el valor declarado del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, además de los gastos e impuestos satisfechos. Quien haya amortizado sobre una base menor en ejercicios no prescritos puede solicitar la rectificación.
Mi recibo del IBI no desglosa suelo y construcción. ¿Qué hago?
El desglose puede obtenerse de la Sede Electrónica del Catastro mediante consulta descriptiva y gráfica del inmueble, que detalla el valor del suelo y el de la construcción. Si tampoco constara, la Administración admite aplicar la proporción que resulte del valor catastral vigente en el año de adquisición. Lo que no se admite es amortizar sobre el total sin excluir el suelo.
No amorticé en años anteriores. ¿Puedo recuperarlo?
Se puede solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de los ejercicios no prescritos, es decir, los cuatro últimos, incorporando la amortización no deducida. Los ejercicios prescritos no se recuperan, y su amortización mínima se restará igualmente del valor de adquisición cuando venda. Es una de las revisiones que más devoluciones genera en carteras de alquiler.
Hice una reforma importante. ¿Amortizo también sobre ella?
Si la obra tiene la consideración de mejora o ampliación, sí: incrementa el coste de adquisición y, por tanto, la base amortizable, con la misma exclusión proporcional del suelo y el mismo 3%. Si es conservación o reparación, no incrementa la base sino que es gasto del ejercicio, sujeto al límite conjunto con los intereses.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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