Inicio/Herencias y donaciones/Usufructo y nuda propiedad
Usufructo y nuda propiedad: valoración y tributación
Separar el usufructo de la nuda propiedad reduce la base hoy y difiere el resto al fallecimiento. Con reglas de valoración estrictas y un momento —la consolidación— que hay que tener previsto.
Usufructo temporal: 2% del valor total por cada año de duración, con el límite del 70%. Usufructo vitalicio: 70% menos 1% por cada año que exceda de los 19 del usufructuario, con el mínimo del 10%. Nuda propiedad: el valor total menos el del usufructo.
El cálculo del usufructo vitalicio
La fórmula práctica es 89 menos la edad del usufructuario, con el resultado expresado en porcentaje y con los límites del 70% máximo y el 10% mínimo.
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|
| Hasta 19 años | 70% | 30% |
| 40 años | 49% | 51% |
| 55 años | 34% | 66% |
| 65 años | 24% | 76% |
| 75 años | 14% | 86% |
| 80 años o más | 10% | 90% |
Donación de la nuda propiedad
Vivienda valorada en 300.000 euros. Padre de 62 años que dona la nuda propiedad a su hijo y se reserva el usufructo vitalicio.
| Valor del usufructo: 89 − 62 = 27% | 81.000 € |
| Valor de la nuda propiedad: 73% | 219.000 € |
| Base de la donación al hijo | 219.000 € |
| Ganancia del padre: solo sobre la parte transmitida | 73% de la plusvalía |
| Al fallecer el padre, consolidación del dominio | Tributa por el 27% restante |
La consolidación del dominio
Es el momento en que el nudo propietario adquiere el usufructo y pasa a ser pleno propietario. Su tributación depende de cómo se produzca:
| Causa | Tributación del nudo propietario |
|---|---|
| Fallecimiento del usufructuario, cuando la desmembración vino de una donación | Impuesto sobre Donaciones sobre el valor del usufructo que se consolida, aplicando el tipo medio efectivo de la desmembración |
| Fallecimiento del usufructuario, cuando vino de una herencia | Impuesto sobre Sucesiones, con las mismas reglas |
| Renuncia del usufructuario | Puede calificarse como donación del usufructo |
| Compra del usufructo por el nudo propietario | Transmisión onerosa: ITP o IVA |
| Transcurso del plazo en el usufructo temporal | Según el título de constitución |
La regla clave es que la consolidación por fallecimiento tributa sobre el valor que en su día se atribuyó al usufructo, no sobre el valor actual del inmueble. Si la vivienda se ha revalorizado en el intervalo, esa revalorización no se grava en la consolidación.
El usufructuario que alquila
Los frutos del bien corresponden al usufructuario, de modo que es él quien declara los rendimientos del capital inmobiliario si arrienda el inmueble, y quien puede aplicar la reducción y deducir los gastos, incluida la amortización del derecho de usufructo conforme a sus reglas propias.
El nudo propietario no declara rendimiento alguno ni imputa renta por ese inmueble, porque no tiene la facultad de uso ni de disfrute.
El usufructo en el Impuesto sobre el Patrimonio
Cada titular declara su derecho por el valor que resulte de las reglas del impuesto: el usufructuario, el valor del usufructo calculado conforme a las mismas reglas; el nudo propietario, la diferencia. La exención de la vivienda habitual corresponde a quien la ocupa efectivamente.
Los usos habituales de la figura
- Donación de nuda propiedad con reserva de usufructo: el donante conserva el uso y los frutos hasta su fallecimiento y transmite un valor menor, reduciendo la base de la donación y la ganancia patrimonial.
- Herencia con usufructo universal al cónyuge viudo: muy frecuente en testamentos, deja el uso al viudo y la nuda propiedad a los hijos.
- Venta de la nuda propiedad conservando el usufructo: fórmula de obtención de liquidez para personas mayores, con tributación de la ganancia solo sobre la parte transmitida y posible exención por edad si es la vivienda habitual.
- Usufructo temporal para ordenar el uso de un inmueble durante un periodo determinado.
Lo que conviene prever
- Quién asume el IBI, la comunidad y los seguros: por defecto, las cargas ordinarias corresponden al usufructuario y las extraordinarias al nudo propietario.
- El régimen de las obras y quién las costea.
- La posibilidad de arrendar y a quién corresponden las rentas.
- La venta conjunta del pleno dominio y el reparto del precio conforme a los porcentajes de valoración.
- La fiscalidad de la consolidación y quién asumirá su coste.
- El efecto en el Impuesto sobre el Patrimonio de cada titular.
Usufructo y nuda propiedad
¿Cómo se calcula el valor del usufructo?
En el usufructo vitalicio, restando de 89 la edad del usufructuario en el momento de la constitución, con el resultado en porcentaje sobre el valor total del bien y con los límites del 70% máximo y el 10% mínimo. En el temporal, aplicando un 2% por cada año de duración, con el máximo del 70%. La nuda propiedad es la diferencia hasta el 100%.
¿Quién declara el alquiler, el usufructuario o el nudo propietario?
El usufructuario, porque a él corresponden los frutos del bien. Declara los rendimientos del capital inmobiliario, deduce los gastos y puede aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda si procede. El nudo propietario no declara rendimiento ni imputa renta, porque carece de las facultades de uso y disfrute.
¿Qué pago cuando muere el usufructuario?
El nudo propietario consolida el pleno dominio y tributa por el valor que en su día se atribuyó al usufructo, aplicando el tipo medio efectivo que correspondió en la desmembración. Lo relevante es que se tributa sobre aquel valor, no sobre el actual: si el inmueble se ha revalorizado desde entonces, esa revalorización no se grava en la consolidación.
¿Puedo vender la nuda propiedad y quedarme el usufructo?
Sí, es una fórmula habitual de obtención de liquidez para personas mayores. Tributa como transmisión onerosa: el comprador liquida ITP o IVA sobre el valor de la nuda propiedad y el vendedor declara la ganancia patrimonial correspondiente a la parte transmitida. Si es su vivienda habitual y tiene más de 65 años, la ganancia puede quedar exenta.
Contenidos relacionados
- Donar a los hijos
- Sucesiones e inmuebles
- Mayores de 65 años
- Impuesto sobre el Patrimonio
- Capital inmobiliario
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.