Impuestos al comprar un inmueble: la guía del comprador

Los dos escenarios básicos

La compra de un inmueble en España se reconduce casi siempre a uno de estos dos supuestos, y conviene identificar cuál es el suyo antes de hacer números.

Lo que se paga además de los impuestos

• Notaría. Arancel regulado que depende del valor y de la extensión de la escritura. En una vivienda media, entre 700 y 1.200 euros.
• Registro de la Propiedad. También arancelado: entre 400 y 800 euros en una operación normal.
• Gestoría. No es obligatoria salvo que la imponga el banco por la hipoteca. Entre 300 y 600 euros.
• Tasación. Necesaria si hay financiación. Entre 300 y 600 euros, a cargo de la entidad desde la Ley 5/2019 en los préstamos de vivienda.
• Nota simple, certificados y cédula. Importes menores, pero conviene pedirlos siempre antes de firmar.

El desglose completo, con el reparto legal entre comprador y vendedor de cada partida, está en la ficha de gastos e impuestos de la compra.

Las decisiones que sí están en su mano

Quién compra

Comprar como persona física o a través de una sociedad cambia por completo el régimen: la deducción del IVA, la amortización, la tributación de las rentas futuras y, sobre todo, el coste de sacar después el inmueble de la sociedad. Es una decisión que se toma una vez y condiciona diez años. Está desarrollada en comprar a nombre de una sociedad.

Si conviene renunciar a la exención del IVA

Cuando el vendedor es empresario y la entrega está exenta —una segunda transmisión de local, de nave o de suelo—, el impuesto por defecto es el ITP, que no se recupera. Si el comprador va a destinar el inmueble a una actividad con derecho a deducción, puede pedir la renuncia a la exención y convertir un coste definitivo en un IVA deducible. Es la decisión que más dinero mueve en la compra de inmuebles empresariales.

Cómo se declara el precio

Desde 2022 la base imponible del ITP es el valor de referencia de Catastro cuando supera el precio pactado. Consultarlo antes de firmar evita liquidar por defecto y recibir después una complementaria con intereses. Si el valor de referencia es claramente superior al valor real del inmueble —por su estado, por cargas o por una ocupación— hay vías para discutirlo, pero deben prepararse desde el principio.

Qué se reparte en el contrato

La plusvalía municipal corresponde por ley al vendedor en las transmisiones onerosas, pero puede pactarse otra cosa; el IBI del ejercicio lo debe quien sea titular a 1 de enero, y el Tribunal Supremo admite el prorrateo si se pacta. Estas cláusulas se negocian en las arras, no en la notaría.

Los plazos que no conviene perder

• 30 días hábiles desde la escritura para autoliquidar el ITP o el AJD ante la comunidad autónoma.
• Antes de firmar, la solicitud de tipos reducidos por edad, familia numerosa o discapacidad: casi todas las comunidades exigen que se apliquen en la propia autoliquidación y que consten los requisitos en la escritura.
• Dos meses desde la escritura, aproximadamente, para inscribir sin riesgo de que se cuelen cargas posteriores.