Inicio/Promotor inmobiliario/Deducción del IVA
Deducción del IVA soportado por el promotor: antes de vender
Deducir cuando todavía no se ha vendido nada es legítimo, pero exige acreditar la intención con elementos objetivos desde el primer euro soportado. Es lo primero que pide una comprobación de devoluciones.
Quien adquiere bienes o servicios con la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinarlos al ejercicio de una actividad empresarial, adquiere la condición de empresario desde ese momento y puede deducir el impuesto soportado, aunque las operaciones no comiencen hasta años después.
Los elementos objetivos que acreditan la intención
- Alta censal previa al inicio de las adquisiciones, mediante modelo 036 con la actividad correspondiente.
- Naturaleza de los bienes adquiridos y su adecuación a la actividad declarada: un solar edificable es difícilmente compatible con un uso privado.
- Licencia de obras solicitada o proyecto visado por el colegio profesional.
- Financiación concedida específicamente para la promoción.
- Contratos con arquitecto, constructora o comercializadora.
- Tiempo transcurrido entre la adquisición y el inicio efectivo: un plazo dilatado sin actuación alguna debilita la prueba.
- Cumplimiento de obligaciones formales desde el principio: declaraciones periódicas, libros registro y facturación correcta.
La jurisprudencia europea es clara en que la intención debe apreciarse en el momento de la adquisición y que el derecho a deducir, una vez nacido, no se pierde porque la actividad no llegue a iniciarse por causas ajenas a la voluntad del sujeto. Pero exige que esa intención estuviera acreditada.
Las cuotas soportadas antes del inicio
Las cuotas soportadas con anterioridad al inicio de la realización de entregas o prestaciones son deducibles conforme a las reglas generales, con la particularidad de que su deducción se practica en función del destino previsible de los bienes y servicios, y se regulariza después conforme al destino efectivo.
Calendario de una promoción
| Año 1 — compra del solar con renuncia a la exención e ISP | Deducción del IVA autorrepercutido |
| Año 1 — honorarios técnicos y licencias | Deducción del IVA soportado |
| Años 2 y 3 — ejecución de obra con ISP | Autorrepercusión y deducción simultánea |
| Años 2 y 3 — comercialización, publicidad, asesoría | Deducción del IVA soportado |
| Año 3 — primeros anticipos de compradores | Primer IVA repercutido |
| Saldo acumulado a devolver hasta entonces | Solicitud de devolución anual o mensual |
La prorrata cuando hay operaciones exentas
Si el promotor realiza a la vez operaciones con derecho a deducción —venta de viviendas— y sin él —arrendamiento de vivienda del stock no vendido—, entra en juego la regla de prorrata. Hay dos vías:
- Prorrata general: se deduce el porcentaje que representan las operaciones con derecho sobre el total. Es sencilla pero puede ser muy penalizadora.
- Prorrata especial: se deduce íntegramente el IVA de los bienes y servicios utilizados exclusivamente en operaciones con derecho, nada del de los utilizados exclusivamente en las exentas, y por prorrata general el de los comunes. Suele ser mucho más favorable cuando los inmuebles arrendados están identificados.
La opción por la prorrata especial se ejercita en los plazos reglamentarios y conviene valorarla antes de destinar parte del stock al arrendamiento.
La regularización de bienes de inversión
Las edificaciones son bienes de inversión sujetos a regularización durante los nueve años siguientes al de su puesta en funcionamiento —diez periodos en total— cuando el porcentaje de deducción varía en más de diez puntos respecto del año de adquisición.
| Situación | Efecto |
|---|---|
| Stock que pasa a arrendamiento de vivienda | Regularización: devolución proporcional |
| Venta posterior como primera entrega | Sin regularización: operación con derecho pleno |
| Venta posterior como segunda entrega exenta | Regularización única por los años pendientes |
| Venta con renuncia a la exención | Sin regularización |
| Autoconsumo por cambio de afectación | Devengo del impuesto |
Errores que cuestan la devolución
- Deducir sin alta censal previa a la adquisición del suelo.
- Facturas a nombre del socio y no de la sociedad promotora.
- Deducir IVA repercutido indebidamente por un contratista cuando procedía la inversión del sujeto pasivo.
- No documentar la intención con licencia, proyecto o financiación.
- Deducir gastos personales del socio dentro de la promoción: vehículos, viajes, suministros de su vivienda.
- No regularizar al destinar parte del stock al arrendamiento.
Deducción del IVA del promotor
¿Puedo pedir la devolución si aún no he vendido nada?
Sí. La condición de empresario nace con la intención acreditada de destinar los bienes a la actividad, no con la primera venta. Presentando las declaraciones periódicas con saldo a compensar y solicitando la devolución al final del ejercicio —o cada mes si está inscrito en el registro de devolución mensual— se recupera el IVA soportado durante toda la fase de construcción.
La promoción se ha paralizado. ¿Tengo que devolver lo deducido?
No necesariamente. La jurisprudencia europea protege el derecho a deducir nacido de una intención acreditada, aunque la actividad no llegue a iniciarse por circunstancias ajenas a la voluntad del sujeto pasivo: crisis, denegación de licencia, imposibilidad de financiación. Lo que hay que poder demostrar es que la intención existía y que el abandono no fue voluntario ni simulado.
Voy a alquilar los pisos que no vendo. ¿Qué pasa con el IVA?
El arrendamiento de vivienda es exento y no genera derecho a deducción, lo que obliga a aplicar la regla de prorrata y a regularizar el IVA deducido en la construcción de esos inmuebles concretos. La prorrata especial suele ser mucho más favorable que la general en este escenario, porque permite identificar qué inmuebles se destinan a cada actividad. Conviene optar por ella antes de iniciar los arrendamientos.
El contratista me facturó con IVA cuando debía aplicar inversión. ¿Puedo deducirlo?
No. El IVA repercutido improcedentemente no es deducible, aunque se haya ingresado por el emisor. Lo correcto es autorrepercutir la cuota que sí procedía, deducirla, y reclamar al contratista la rectificación de la factura y la devolución del importe indebidamente repercutido. Deducir la cuota de la factura es exactamente lo que se regulariza en una comprobación.
Contenidos relacionados
- IVA de la promoción
- Ejecuciones de obra
- Compra de suelo
- Existencias o inmovilizado
- Comprobaciones de devoluciones
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.