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Impuesto sobre el Patrimonio e inmuebles: valoración y exenciones
Los inmuebles no se valoran a precio de mercado, sino por la regla del mayor de tres valores. Y la exención de la vivienda habitual y el límite conjunto con el IRPF marcan la cuota real.
Los inmuebles se computan por el mayor de estos tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de adquisición.
Las reglas de valoración
| Supuesto | Valoración |
|---|---|
| Regla general | Mayor de catastral, comprobado o de adquisición |
| Inmuebles en construcción | Cantidades invertidas más el valor del solar |
| Multipropiedad y derechos de aprovechamiento por turno | Precio de adquisición del derecho |
| Inmuebles arrendados con contratos anteriores a 1985 | Regla especial de capitalización, con límite del valor general |
| Usufructo y nuda propiedad | Reglas del Impuesto sobre Transmisiones |
| Inmuebles en el extranjero | Reglas generales, con el equivalente al valor catastral cuando exista |
Conviene subrayar lo que no se aplica: el valor de mercado actual. Un inmueble comprado hace veinte años por 90.000 euros y que hoy vale 400.000 se computa por 90.000 si ese es el mayor de los tres valores.
La exención de la vivienda habitual
Está exenta la vivienda habitual del contribuyente hasta un importe máximo de 300.000 euros. La exención se aplica por contribuyente, de modo que en un matrimonio con vivienda ganancial cada cónyuge puede aplicar la exención sobre su mitad, con el límite de 300.000 euros cada uno.
El exceso sobre ese importe se integra en la base imponible. Y la exención alcanza también a los anexos que formen parte de la vivienda habitual conforme a su definición.
Vivienda habitual ganancial
Vivienda habitual valorada en 800.000 euros a efectos del impuesto, ganancial.
| Valor imputable a cada cónyuge | 400.000 € |
| Exención por cónyuge | −300.000 € |
| Base por cónyuge | 100.000 € |
| Total integrado en el matrimonio | 200.000 € |
Las deudas deducibles
Se deducen las deudas de las que sea titular el contribuyente, valoradas por su nominal a la fecha de devengo, siempre que estén debidamente justificadas. El préstamo hipotecario que grava un inmueble se deduce por su capital pendiente a 31 de diciembre.
No son deducibles las deudas contraídas para adquirir bienes o derechos exentos: si la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 euros, la parte de la hipoteca proporcional a esa exención tampoco se deduce.
El mínimo exento y la escala
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Mínimo exento general | 700.000 euros, modificable por las comunidades autónomas |
| Escala | Progresiva, estatal o autonómica |
| Bonificaciones | Muy elevadas en algunas comunidades, hasta prácticamente el 100% |
| Obligación de declarar | Con cuota a ingresar, o con bienes por valor superior a 2.000.000 de euros |
| Modelo | 714, en el plazo de la campaña de renta |
El límite conjunto con el IRPF
La cuota íntegra del Impuesto sobre el Patrimonio, junto con la del IRPF, no puede exceder del 60% de la base imponible general y del ahorro del IRPF. Si se supera, se reduce la cuota del Patrimonio hasta ese límite, con una reducción máxima del 80% de la cuota.
Es un límite muy relevante para patrimonios inmobiliarios que generan poca renta: una persona con inmuebles de gran valor y rentas modestas puede ver su cuota reducida sustancialmente por esta vía. Requiere un cálculo específico que no siempre se realiza.
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas
Es un impuesto estatal que grava los patrimonios netos elevados y del que se deduce la cuota efectivamente satisfecha por el Impuesto sobre el Patrimonio. Su efecto práctico ha sido neutralizar las bonificaciones autonómicas en los tramos altos.
Su configuración y vigencia se han ido modificando, por lo que conviene verificar la situación de cada ejercicio y el efecto combinado de ambos impuestos.
La exención de bienes afectos y de empresa familiar
- Están exentos los bienes y derechos necesarios para el desarrollo de una actividad económica ejercida de forma habitual, personal y directa por el contribuyente, que constituya su principal fuente de renta.
- Están exentas las participaciones en entidades que cumplan los requisitos de actividad económica, porcentaje de participación y ejercicio de funciones de dirección con retribución.
- En el ámbito inmobiliario, ambas exenciones exigen que el arrendamiento constituya actividad económica, con la persona empleada y la organización correspondientes.
- Una sociedad patrimonial no da derecho a la exención de sus participaciones.
Es la razón principal por la que, en patrimonios inmobiliarios grandes, alcanzar la calificación de actividad económica compensa aunque suponga perder otros beneficios.
Patrimonio e inmuebles
¿Mi piso se valora a precio de mercado?
No. Se computa por el mayor de tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio de adquisición. El valor de mercado actual no es uno de ellos. En inmuebles antiguos, el valor computable suele ser muy inferior al de mercado, lo que reduce sensiblemente la base del impuesto.
¿Está exenta mi vivienda habitual?
Hasta un importe máximo de 300.000 euros por contribuyente. Si la vivienda es ganancial, cada cónyuge aplica la exención sobre su mitad con ese límite, de modo que en la práctica se exime hasta 600.000 euros del valor conjunto. El exceso se integra en la base imponible.
¿Tengo que declarar si no me sale cuota?
Sí, si el valor de sus bienes y derechos, computados sin deducir deudas ni cargas, supera los 2.000.000 de euros. Es una obligación de declarar independiente de que la cuota resulte cero por aplicación del mínimo exento o de las bonificaciones autonómicas. Su incumplimiento constituye infracción tributaria.
Mis inmuebles están en una sociedad. ¿Están exentos?
Solo si las participaciones cumplen los requisitos de la exención de empresa familiar: que la entidad realice una actividad económica —lo que en arrendamiento exige la persona empleada—, que el contribuyente participe en el porcentaje mínimo y que ejerza funciones de dirección con una retribución que represente más de la mitad de sus rendimientos. Una sociedad patrimonial no da derecho a la exención.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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