Inicio/Comprar un inmueble/Gastos de la compra
Gastos e impuestos de la compra de un inmueble: el desglose completo
Además del precio hay que tener ahorrado entre un 10% y un 15%. Este es el reparto partida por partida, quién paga qué según la ley, qué se puede pactar y qué documentos hay que guardar porque reducirán el impuesto el día de la venta.
Los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y los de la primera copia y demás posteriores, al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica el comprador asume casi todo, y por eso conviene pactarlo por escrito en las arras.
El desglose completo
| Partida | Importe orientativo | Quién paga por defecto |
|---|---|---|
| ITP o IVA + AJD | 6% a 13% del valor | Comprador |
| Notaría (arancel) | 600 a 1.200 € | Reparto legal; en la práctica, comprador |
| Registro de la Propiedad | 400 a 800 € | Comprador |
| Gestoría | 300 a 600 € | Comprador (obligatoria si la impone el banco) |
| Tasación | 300 a 600 € | Entidad, en préstamos de vivienda |
| Nota simple y certificaciones | 20 a 60 € | Comprador |
| Certificado de eficiencia energética | 100 a 250 € | Vendedor |
| Cédula de habitabilidad | Variable | Vendedor |
| Certificado de deuda de comunidad | Gratuito o simbólico | Vendedor |
| Plusvalía municipal | Variable | Vendedor |
| Comisión de la agencia | 3% a 5% + IVA | Quien la haya contratado |
| Cancelación registral de cargas | 300 a 600 € | Vendedor |
Coste total de dos operaciones
Vivienda de 250.000 euros. Comunidad con ITP del 8% y AJD del 1,2%.
| Segunda mano — ITP | 20.000 € |
| Segunda mano — notaría, registro y gestoría | 2.000 € |
| Total segunda mano | 22.000 € (8,8%) |
| Obra nueva — IVA 10% | 25.000 € |
| Obra nueva — AJD 1,2% | 3.000 € |
| Obra nueva — notaría, registro y gestoría | 2.200 € |
| Total obra nueva | 30.200 € (12,1%) |
Lo que cambió la Ley 5/2019 en las hipotecas
En los préstamos hipotecarios sobre vivienda con prestatario persona física, la ley reparte los gastos de forma imperativa: la entidad asume la gestoría, el registro, el arancel notarial de la escritura de préstamo y la tasación; el prestatario asume únicamente las copias que solicite. Y el AJD del préstamo corresponde al prestamista desde la reforma de noviembre de 2018.
Conviene no confundir dos escrituras que se firman el mismo día: la de compraventa, con sus propios gastos, y la de préstamo hipotecario, con el reparto imperativo anterior. Está en hipoteca y subrogación.
Las cláusulas que conviene pactar en las arras
- Reparto de gastos de notaría y registro, con mención expresa de qué asume cada parte.
- Plusvalía municipal a cargo del vendedor, con retención de una provisión del precio hasta su acreditación.
- Prorrateo del IBI desde la fecha de la escritura.
- Gastos de comunidad al corriente, con certificación del administrador y derramas aprobadas pendientes.
- Cancelación de cargas a cargo del vendedor y con retención de fondos si es preciso.
- Suministros al corriente y compromiso de cambio de titularidad.
Los documentos que hay que guardar
Todo lo que se paga al comprar integra el valor de adquisición y, el día de la venta, reduce la ganancia patrimonial. Guardar la carpeta completa es la inversión con mejor rentabilidad de toda la operación:
- Escritura de compraventa.
- Justificante del ITP o facturas del IVA y del AJD.
- Factura de notaría y de registro.
- Factura de la gestoría y de la tasación si las pagó usted.
- Facturas de todas las obras posteriores, separando conservación de mejora.
- Recibos del IBI, útiles para conocer el desglose entre suelo y construcción.
Lo que no cuenta
No integran el valor de adquisición los intereses del préstamo hipotecario, los seguros vinculados, ni los gastos de mudanza y decoración. Los intereses son gasto deducible si el inmueble se arrienda, pero no forman parte del coste a efectos de la futura ganancia patrimonial.
Gastos de la compra
¿Puedo incluir los gastos e impuestos en la hipoteca?
Como regla general no, porque las entidades financian sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación, y ese porcentaje suele ser del 80%. Existen productos que financian hasta el 100% más gastos en supuestos concretos —inmuebles de la propia entidad, perfiles muy solventes o con garantías adicionales—, pero son la excepción. Lo prudente es contar con ese 10-15% en efectivo.
¿Es obligatorio contratar gestoría?
No, si se compra sin hipoteca: el comprador puede presentar por sí mismo la autoliquidación del ITP o del AJD e inscribir en el Registro. Si hay préstamo hipotecario, la entidad suele imponer una gestoría de su elección para asegurar la inscripción de su garantía, pero desde la Ley 5/2019 el coste de esa gestoría lo asume la propia entidad en los préstamos de vivienda.
El vendedor quiere que yo pague la plusvalía municipal. ¿Es legal?
Es válido entre las partes: se puede pactar que la asuma el comprador, y ese pacto es exigible civilmente. Lo que no cambia es la relación con el ayuntamiento, que seguirá considerando sujeto pasivo al transmitente. En la práctica es una forma de rebajar el precio efectivo del vendedor, y debe valorarse como tal: si el comprador la asume, el precio debería ajustarse a la baja en su importe.
¿Qué pasa con las derramas de la comunidad aprobadas pero no pagadas?
El adquirente responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores, con el propio inmueble afecto. Por eso es imprescindible exigir el certificado de estar al corriente emitido por el administrador con el visto bueno del presidente, y preguntar expresamente por derramas aprobadas pendientes de girar, que son las que suelen aparecer después.
Contenidos relacionados
Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.