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Arrendamiento de inmuebles por sociedades: IVA, IS y patrimonialidad
Pierde la reducción del IRPF y gana la deducción íntegra de gastos y amortizaciones. El resultado depende del apalancamiento y de si la sociedad reinvierte o reparte.
Sin reducción del 50% al 90%, pero con gastos y amortización deducibles sin los límites del IRPF y con un tipo del 25%. En inmuebles muy apalancados y con gastos altos, la sociedad puede resultar más eficiente incluso repartiendo.
La determinación del resultado
El ingreso por arrendamiento se integra en la base imponible por su importe íntegro, y son deducibles todos los gastos contables necesarios:
- Intereses y gastos financieros, con el límite general del 30% del beneficio operativo y la franquicia de un millón de euros.
- IBI, tasas, comunidad, seguros y suministros.
- Reparación y conservación, sin el límite conjunto del IRPF.
- Amortización del 2% sobre construcción, sin prorrateo por días de arrendamiento.
- Personal, asesoría, gestión y comercialización.
- Insolvencias de créditos, con el requisito de los seis meses desde el vencimiento.
Y no hay imputación de renta por los periodos en que el inmueble esté vacío: la sociedad no tiene régimen de imputación inmobiliaria.
Un inmueble muy apalancado
Local con renta anual de 36.000 euros, intereses de 14.000, gastos de 5.000 y amortización de 6.000.
| Sociedad — base imponible | 11.000 € |
| Sociedad — cuota al 25% | 2.750 € |
| Persona física — mismo cálculo, sin reducción por ser local | 11.000 € |
| Persona física — cuota al marginal del 45% | 4.950 € |
| Ventaja de la sociedad antes de repartir | 2.200 € |
La bonificación por arrendamiento de vivienda
El Impuesto sobre Sociedades contempla un régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, con una bonificación sobre la cuota correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan determinados requisitos:
| Requisito | Contenido |
|---|---|
| Objeto social | Arrendamiento de viviendas situadas en España, como actividad económica principal |
| Número de viviendas | Mínimo legal de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada periodo |
| Plazo de mantenimiento | Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas durante el plazo legal |
| Contabilidad separada | Por cada inmueble, para identificar la renta bonificada |
| Compatibilidad | Régimen opcional, comunicado a la Administración |
Es un régimen pensado para carteras de tamaño medio con vocación de permanencia en el arrendamiento residencial. Los requisitos de número de viviendas y de mantenimiento se han modificado en varias ocasiones, por lo que conviene verificar la redacción vigente.
El IVA según el tipo de inmueble
| Arrendamiento | IVA | Retención soportada |
|---|---|---|
| Vivienda a persona física | Exento | No |
| Local, oficina, nave | 21% | 19% |
| Garaje o trastero suelto | 21% | Según el arrendatario |
| Vivienda a empresa sin identificar usuario | 21% | 19% |
| Alojamiento con servicios de hostelería | 10% | No |
La sociedad que combina arrendamientos exentos y sujetos entra en prorrata, y le conviene analizar la opción por la prorrata especial para poder deducir íntegramente el IVA de los inmuebles destinados a operaciones sujetas.
La patrimonialidad, siempre presente
Una sociedad que solo arrienda inmuebles sin la persona empleada es entidad patrimonial, con la pérdida de incentivos que ello supone y, sobre todo, con la pérdida de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio del socio y de la reducción de empresa familiar en Sucesiones.
En carteras de cierto tamaño, el coste de contratar suele ser inferior al beneficio de evitar la patrimonialidad, incluso computando la pérdida de otros incentivos.
Las retenciones soportadas
Cuando el arrendatario es empresario o profesional obligado a retener, practica una retención del 19% sobre la renta que la sociedad arrendadora deduce de su cuota del Impuesto sobre Sociedades. En sociedades con muchos arrendamientos de local, esas retenciones suelen generar un resultado a devolver.
La sociedad que tribute por el epígrafe 861 con cuota no nula puede obtener el certificado que exonera de retención a sus arrendatarios, mejorando su tesorería de forma inmediata.
Arrendar desde una sociedad
¿La sociedad puede aplicar la reducción del 50% por alquiler de vivienda?
No. La reducción del artículo 23 es exclusiva de los rendimientos del capital inmobiliario del IRPF. Lo que sí existe en el Impuesto sobre Sociedades es el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, con una bonificación sobre la cuota correspondiente a esas rentas, sujeta a requisitos de número de viviendas y plazo de mantenimiento.
¿Compensa más la sociedad o la persona física para alquilar?
Depende de tres variables: el tipo marginal del socio, el nivel de gastos y apalancamiento del inmueble, y si la renta se reinvierte o se reparte. Con marginal alto, inmueble apalancado y reinversión, la sociedad gana claramente. Con marginal bajo, inmueble sin deuda y necesidad de la renta, la persona física suele ser mejor, sobre todo si accede a la reducción por arrendamiento de vivienda.
¿Hay imputación de renta si el piso de la sociedad está vacío?
No. El régimen de imputación de rentas inmobiliarias es propio del IRPF y no se aplica en el Impuesto sobre Sociedades. Un inmueble vacío en una sociedad no genera ingreso alguno, aunque sí gastos y amortización deducibles. Es una de las diferencias favorables de la estructura societaria frente a la persona física.
¿Puedo evitar que me retengan el 19%?
Sí, si la sociedad tributa por alguno de los epígrafes del grupo 861 con cuota no nula, o si obtiene de la Administración tributaria el certificado que acredita esa circunstancia. Presentándolo a los arrendatarios, estos dejan de retener. En carteras de locales, la mejora de tesorería es inmediata y elimina el riesgo de errores en los modelos 115 ajenos.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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