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Extinción de condominio: AJD en vez de ITP y requisitos
Bien planteada tributa por AJD sobre el valor total del inmueble; mal planteada, por ITP sobre la parte adquirida. La diferencia es de miles de euros y se decide en la redacción de la escritura.
La disolución de una comunidad de bienes con adjudicación a un comunero, compensando en dinero a los demás, no es una transmisión sino una especificación de derechos cuando el bien es indivisible o desmerece mucho por su división. Tributa por AJD, no por Transmisiones Patrimoniales.
Los requisitos
- Que exista una comunidad de bienes real sobre el inmueble.
- Que el bien sea indivisible o desmerezca mucho por su división. Un piso, una plaza de garaje o una vivienda unifamiliar lo son casi siempre.
- Que la adjudicación sea a uno solo de los comuneros, o que se disuelva íntegramente la comunidad.
- Que la compensación sea en dinero. Compensar con otros bienes convierte la operación en permuta.
- Que no haya exceso de adjudicación más allá del inevitable por la indivisibilidad.
La base imponible
Es el valor total del inmueble que se adjudica, no el de la cuota que adquiere el adjudicatario. Puede parecer contradictorio con la ventaja de tributar por AJD, pero el resultado sigue siendo mucho mejor que el ITP.
Dos hermanos, un piso
Vivienda valorada en 280.000 euros, al 50% entre dos hermanos. Uno se la adjudica y compensa al otro con 140.000 euros. Comunidad con ITP del 8% y AJD del 1,2%.
| Bien planteada — AJD: 280.000 × 1,2% | 3.360 € |
| Mal planteada — ITP: 140.000 × 8% | 11.200 € |
| Diferencia | 7.840 € |
Y en la operación bien planteada tampoco hay ganancia patrimonial para el hermano que sale, siempre que la compensación se ajuste al valor de su cuota.
El IRPF del comunero que sale
La disolución de la comunidad no genera ganancia patrimonial siempre que la adjudicación se corresponda con la cuota de titularidad y no se produzca una actualización de valores. Es decir: si el hermano que sale recibe exactamente el valor de su mitad, no hay alteración patrimonial.
Si recibe más de lo que le corresponde, o si los valores se actualizan respecto de los de adquisición, sí puede aflorar una ganancia. Es una cuestión que conviene resolver en la valoración recogida en la escritura.
Los excesos de adjudicación
| Situación | Tributación |
|---|---|
| Bien indivisible adjudicado a uno con compensación en dinero | AJD sobre el valor total |
| Exceso compensado con otros bienes | Permuta: ITP sobre el exceso |
| Exceso no compensado | Donación: Impuesto sobre Donaciones |
| Bien divisible que se adjudica íntegro a uno | ITP sobre el exceso |
| Disolución parcial con permanencia de la comunidad | Discutido: analizar |
| Varias comunidades disueltas en un solo acto | Analizar cada comunidad por separado |
Las situaciones que aparecen en la práctica
- Herederos que quieren salir del proindiviso. La disolución posterior a la partición es una operación distinta de la propia herencia, con su propia tributación.
- Parejas que se separan sin estar casadas. No hay disolución de gananciales, sino extinción de un condominio ordinario, con este régimen.
- Varios inmuebles y varios comuneros. Cuando hay varias comunidades sobre bienes distintos, el criterio ha sido que cada una se analiza por separado, salvo que se trate de una única comunidad sobre un conjunto de bienes.
- Disolución con asunción de la hipoteca por el adjudicatario, que forma parte de la compensación.
- Comunidad hereditaria que se disuelve años después de la herencia.
Cómo se redacta bien la escritura
- Identificar la comunidad, su origen y las cuotas de cada comunero.
- Hacer constar la indivisibilidad del bien o el desmerecimiento que produciría su división.
- Fijar el valor total del inmueble, coherente con el valor de referencia.
- Documentar la compensación en dinero y su pago efectivo, preferiblemente por transferencia.
- Precisar el régimen de la hipoteca si existe, y la conformidad de la entidad.
- Declarar expresamente que se trata de una disolución de comunidad con adjudicación por indivisibilidad, sujeta a AJD.
La calificación fiscal no depende del nombre que se dé al documento, pero una escritura que recoge estos elementos deja resuelto el análisis y evita la liquidación por ITP.
Extinción de condominio
Mi hermano me compra su mitad del piso. ¿Es una compraventa?
Si se documenta como compraventa de una mitad indivisa, tributará como transmisión onerosa por ITP sobre el valor de esa mitad. Si se documenta como disolución de la comunidad con adjudicación a uno por indivisibilidad del bien y compensación en dinero al otro, tributa por AJD sobre el valor total del inmueble, que resulta sensiblemente más barato. La diferencia está en cómo se plantee la operación.
¿Y si somos tres comuneros y solo sale uno?
Es una disolución parcial, y su tratamiento ha sido discutido. El criterio más consolidado exige que la comunidad se extinga, de modo que la salida de un comunero permaneciendo los otros dos puede calificarse como transmisión de su cuota sujeta a ITP. Conviene analizar la operación concreta y, en su caso, plantear la disolución completa con nueva constitución si procede.
¿Hay que pagar plusvalía municipal?
Si la adjudicación se ajusta a las cuotas y no hay exceso, la operación no está sujeta, porque no hay transmisión sino especificación de derechos. Si hay exceso de adjudicación oneroso, sí se devenga por la parte correspondiente a ese exceso. Como en el resto de supuestos, conviene declararlo ante el ayuntamiento y solicitar la no sujeción expresamente.
¿Tengo ganancia patrimonial por salir del condominio?
No, siempre que la compensación recibida se corresponda con el valor de su cuota y no se produzca una actualización de valores respecto de los de adquisición. Si recibe una compensación superior al valor de su participación, o si los valores se actualizan, sí aflora una ganancia patrimonial que debe declararse. La valoración recogida en la escritura es la que determina el resultado.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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