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Impuestos al vender un inmueble: la guía del vendedor
Quien vende paga dos impuestos casi siempre: la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal. Ninguno de los dos se calcula sobre el precio de venta, sino sobre una diferencia, y en esa diferencia hay bastante más margen del que suele aprovecharse.
IRPF y plusvalía municipal. El primero grava la ganancia real obtenida; el segundo, el incremento de valor del suelo urbano durante el tiempo de tenencia. Se calculan de forma independiente y con reglas distintas, y hay exenciones que solo operan en uno de ellos.
La ganancia patrimonial en el IRPF
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ninguno de los dos coincide sin más con el precio que figura en la escritura.
| Valor de transmisión | Valor de adquisición |
|---|---|
| Precio de venta − gastos e impuestos a cargo del vendedor − comisión de la agencia − plusvalía municipal pagada − certificado energético y otros |
Precio de compra + ITP o IVA soportado + notaría, registro y gestoría + inversiones y mejoras − amortizaciones deducidas si estuvo alquilado |
Sobre la ganancia resultante se aplica la escala del ahorro, con tramos que van del 19% al 30% en los importes más altos. El detalle del cálculo está en ganancia patrimonial en la venta, y la delimitación entre mejoras y reparaciones, que es donde más se juega, en valor de adquisición y mejoras.
El efecto de documentar bien
Vivienda comprada en 2008 por 180.000 euros y vendida hoy por 300.000. Reforma integral de 35.000 euros con facturas y licencia. Comisión de agencia del 3% y plusvalía municipal de 4.200 euros.
| Valor de transmisión: 300.000 − 9.000 (agencia) − 4.200 (plusvalía) | 286.800 € |
| Valor de adquisición: 180.000 + 12.600 (ITP y gastos) + 35.000 (mejora) | 227.600 € |
| Ganancia patrimonial | 59.200 € |
| Cuota aproximada del ahorro | ≈ 12.400 € |
Sin computar la reforma ni los gastos, la ganancia declarada habría sido de 120.000 euros y la cuota, de unos 27.000. La diferencia son facturas guardadas.
Las exenciones que pueden dejar la ganancia en cero
- Reinversión en vivienda habitual. Si vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en otra en el plazo de dos años, la ganancia queda exenta en proporción a lo reinvertido.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta sin condición de reinversión. Y para cualquier otro bien existe la exención por constitución de renta vitalicia, con un límite de 240.000 euros.
- Coeficientes de abatimiento. Para inmuebles adquiridos antes de 1995, parte de la ganancia generada hasta enero de 2006 puede quedar reducida, con un límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión.
- Dación en pago. La ganancia derivada de la dación de la vivienda habitual para cancelar deudas hipotecarias está exenta.
La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava solo el suelo, no la construcción, y solo en suelo urbano. Tras la reforma de 2021 el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo —el objetivo, sobre el valor catastral del suelo con coeficientes por años, y el real, sobre el incremento efectivamente obtenido— y aplicar el que arroje menor cuota. Y si no hubo incremento de valor, la operación no está sujeta.
El plazo es de 30 días hábiles desde la transmisión en las operaciones onerosas y de seis meses prorrogables a un año en las mortis causa. Está desarrollado en plusvalía municipal.
Situaciones que cambian el resultado
| Situación | Particularidad |
|---|---|
| Vivienda heredada | El valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, más los gastos e impuestos de la herencia |
| Venta con pérdida | La pérdida se compensa durante cuatro años y bloquea la plusvalía municipal, pero hay que declararla |
| Inmueble que estuvo alquilado | Las amortizaciones deducidas —o las mínimas, aunque no se dedujeran— minoran el valor de adquisición |
| Vende una sociedad | No hay exenciones ni coeficientes: renta ordinaria al tipo del impuesto, y otro peaje para llegar al socio |
| Vendedor no residente | El comprador retiene el 3% del precio e ingresa con el modelo 211; el vendedor regulariza con el 210 |
| Venta de suelo | Si el propietario ha costeado la urbanización, la venta puede llevar IVA en lugar de ITP |
Lo que conviene hacer antes de vender
- Reunir la escritura de compra y todas las facturas de obras, para separar mejoras de reparaciones.
- Calcular la ganancia estimada y comprobar si alguna exención resulta aplicable, antes de firmar arras.
- Comprobar el valor catastral del suelo y estimar la plusvalía municipal por los dos métodos.
- Si hubo alquiler, reconstruir las amortizaciones deducidas en los ejercicios no prescritos y los anteriores.
- Si va a reinvertir, verificar el plazo de dos años y el importe exacto a reinvertir, incluida la cancelación del préstamo pendiente.
Cada situación de venta, en detalle
Ganancia patrimonial
El cálculo paso a paso, con la escala del ahorro y la imputación temporal.
Ver fichaValor de adquisición y mejoras
Qué obras suman y cuáles no, y por qué la distinción vale miles de euros.
Ver fichaCoeficientes de abatimiento
El régimen de los inmuebles anteriores a 1995 y el límite de 400.000 euros.
Ver fichaExención por reinversión
Plazos, concepto de vivienda habitual, reinversión parcial e hipoteca pendiente.
Ver fichaMayores de 65 años
Dos exenciones distintas: vivienda habitual y renta vitalicia hasta 240.000 euros.
Ver fichaPlusvalía municipal
Método objetivo y método real, no sujeción sin incremento y plazos.
Ver fichaVenta con pérdidas
Compensación durante cuatro años y bloqueo de la plusvalía municipal.
Ver fichaVivienda heredada
El valor declarado en Sucesiones como valor de adquisición y la venta entre coherederos.
Ver fichaVenta por una sociedad
Renta en Sociedades sin exenciones y el coste de repartir el beneficio.
Ver fichaSuelo y terrenos
Cuándo la venta de suelo lleva IVA y cuándo se paga plusvalía municipal.
Ver fichaDación en pago
Exenciones en IRPF y plusvalía, e inversión del sujeto pasivo en el IVA.
Ver fichaRetención del 3%
La obligación del comprador cuando el vendedor es no residente.
Ver fichaSobre la venta
¿Cuánto se paga por vender un piso?
Depende de la ganancia, no del precio. Sobre la ganancia se aplica la escala del ahorro, que empieza en el 19% y llega al 30% en los tramos altos, y se suma la plusvalía municipal, que grava únicamente el suelo y la fija cada ayuntamiento. Si no hay ganancia, no hay IRPF; y si no hubo incremento del valor del suelo, tampoco plusvalía municipal, aunque hay que acreditarlo.
¿Puedo restar la reforma que hice hace diez años?
Solo si tiene la consideración de mejora o ampliación, no de conservación o reparación. Cambiar la instalación eléctrica que estaba obsoleta, pintar o sustituir una caldera averiada son reparaciones y no suman. Cerrar una terraza, añadir un baño, redistribuir la vivienda o mejorar sustancialmente su eficiencia sí pueden serlo. Y, en todo caso, hace falta factura completa a nombre del propietario y prueba del pago.
Vendí y compré otra casa. ¿Tengo que declarar algo?
Sí. La exención por reinversión no es automática: hay que declarar la ganancia y marcar expresamente la opción por la exención en la declaración del ejercicio de la venta, indicando el importe reinvertido o el que se compromete a reinvertir en los dos años siguientes. Quien no lo hace y simplemente omite la operación se expone a una regularización aunque materialmente cumpliera los requisitos.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el que compra o el que vende?
En las transmisiones onerosas el sujeto pasivo es el transmitente. En las gratuitas —herencia o donación— lo es el adquirente. Es posible pactar en el contrato que la asuma la otra parte, y el pacto es válido entre las partes, pero no frente al ayuntamiento: si no se paga, el ayuntamiento reclamará siempre al sujeto pasivo legal.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.