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IVA en la promoción inmobiliaria: devengo, tipos y entregas
Cada anticipo devenga impuesto, cada anexo puede llevar tipo distinto y la primera entrega tiene un contenido preciso que conviene documentar. El IVA es el eje financiero de toda promoción.
El promotor es empresario a efectos de IVA desde que adquiere bienes o servicios con la intención acreditada de destinarlos a la promoción, aunque sea su primera y única operación y aunque tarde años en vender.
Los tipos aplicables
| Entrega | Tipo | Condición |
|---|---|---|
| Vivienda terminada | 10% | Edificio apto para vivienda, con licencia de primera ocupación |
| Vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública | 4% | Calificación vigente en el devengo |
| Hasta dos plazas de garaje y anexos | 10% | Transmitidos conjuntamente con la vivienda |
| Local, oficina, nave | 21% | — |
| Solar o terreno edificable | 21% | — |
| Edificación en construcción | 21% | No es entrega de edificación terminada |
| Ejecución de obra contratada por el promotor | ISP | Sin repercusión: la declara el promotor |
El devengo: la regla de los anticipos
En las entregas de bienes el impuesto se devenga con la puesta a disposición del adquirente. Pero cuando se producen pagos anticipados anteriores a la entrega, el impuesto se devenga en el momento del cobro y por el importe efectivamente percibido. Esto convierte la venta sobre plano en una sucesión de devengos:
- Reserva y contratoDevengo por el importe entregado, al tipo que corresponda a la entrega futura. Factura obligatoria.
- Certificaciones durante la obraCada cobro devenga su IVA. El promotor lo ingresa aunque la obra no esté terminada.
- Escritura y entregaDevengo por el importe restante. La operación queda completa.
- Resolución del contratoRectificación de las facturas y del IVA repercutido, y devolución de las cantidades anticipadas con su impuesto.
El tipo aplicable a cada anticipo es el vigente en el momento del cobro. Si el tipo cambia entre el anticipo y la entrega, los anticipos conservan el tipo con el que se devengaron.
Tesorería de una promoción de 12 viviendas
Precio medio 260.000 euros. Anticipos del 25% durante la obra.
| IVA devengado por anticipos: 12 × 65.000 × 10% | 78.000 € |
| IVA soportado deducible durante la obra (suelo, honorarios, licencias) | −120.000 € |
| Ejecución de obra con inversión del sujeto pasivo | 0 € de tesorería |
| Saldo a compensar o devolver | 42.000 € |
La inversión del sujeto pasivo en la ejecución de obra es lo que evita que el promotor adelante el IVA de la construcción.
El concepto de primera entrega
La entrega realizada por el promotor tras la terminación de la construcción o de la rehabilitación es primera entrega y está sujeta y no exenta. Deja de serlo si la edificación se ha utilizado ininterrumpidamente durante dos años o más por su propietario o por un arrendatario distinto del adquirente.
Es una regla con consecuencias directas para el promotor con stock: alquilar las viviendas no vendidas durante más de dos años convierte las ventas posteriores en segundas entregas exentas, lo que obliga a regularizar el IVA deducido en la construcción por el régimen de bienes de inversión y priva al comprador de la deducción.
La facturación
- Factura por cada anticipo, con la identificación del adquirente y del inmueble.
- Desglose por elementos cuando la operación incluya vivienda, garajes, trasteros y, en su caso, mobiliario con tipos distintos.
- Factura de la entrega final por el importe restante, con referencia a los anticipos ya facturados.
- Facturas rectificativas si la operación se modifica o se resuelve.
- Mención de la inversión del sujeto pasivo en las facturas de los contratistas.
Las garantías de las cantidades anticipadas
No es una obligación fiscal, pero está íntimamente ligada: las cantidades entregadas a cuenta antes de la terminación deben garantizarse mediante aval o seguro de caución y depositarse en cuenta especial separada. Si la promoción no se termina, el comprador recupera lo anticipado, IVA incluido, y el promotor debe rectificar las facturas emitidas.
IVA de la promoción
¿Cuándo tengo que ingresar el IVA de una venta sobre plano?
En el periodo en que cobre cada anticipo, no cuando entregue la vivienda. Cada pago recibido devenga el impuesto por su importe y obliga a emitir factura. Al escriturar se devenga el IVA de la parte restante. Es una regla que conviene incorporar a la planificación de tesorería de la promoción.
Vendo la promoción entera a un inversor. ¿Qué tipo aplico?
El que corresponda a cada elemento: 10% a las viviendas y a hasta dos plazas de garaje por vivienda transmitidas conjuntamente, y 21% a los locales, a las plazas que excedan y a los elementos que no sean vivienda. La condición del adquirente no altera el tipo: lo que importa es la naturaleza de lo transmitido. Conviene desglosar la operación en la escritura.
Si alquilo el stock que no vendo, ¿pierdo el IVA deducido?
No inmediatamente. El arrendamiento de vivienda es una operación exenta, lo que activa la regla de prorrata y la regularización de bienes de inversión. Y si el arrendamiento supera dos años con un tercero, la venta posterior deja de ser primera entrega y pasa a estar exenta, con la consiguiente regularización. Es un efecto que hay que calcular antes de decidir alquilar.
¿La vivienda con dos plazas de garaje va toda al 10%?
Sí, siempre que las plazas se transmitan conjuntamente con la vivienda, en la misma operación, y no excedan de dos. La tercera plaza y siguientes tributan al 21%, aunque figuren en la misma escritura. Los trasteros siguen el tipo de la vivienda si son anexos transmitidos conjuntamente y están en el mismo edificio.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.