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Convenios de doble imposición e inmuebles: dónde se tributa
En rentas inmobiliarias el Estado donde está el inmueble casi siempre gana. El de residencia corrige después, si el método del convenio lo permite. Es la regla más estable de toda la fiscalidad internacional.
Las rentas derivadas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado donde estén situados. Es una potestad no exclusiva: el Estado de residencia conserva la suya y elimina la doble imposición por el método que el convenio establezca.
Los artículos que importan
| Artículo del modelo OCDE | Contenido |
|---|---|
| Artículo 6 — Rentas inmobiliarias | Las rentas de bienes inmuebles, incluidas las de explotaciones agrícolas y forestales y las derivadas del arrendamiento, pueden someterse a imposición en el Estado de situación |
| Artículo 13 — Ganancias de capital | Las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación |
| Artículo 13.4 — Sociedades inmobiliarias | Las ganancias por la enajenación de participaciones cuyo valor proceda en más de un porcentaje determinado de inmuebles situados en un Estado pueden gravarse en ese Estado |
| Artículo 22 — Patrimonio | El patrimonio constituido por bienes inmuebles puede someterse a imposición en el Estado de situación |
| Artículos 23A y 23B — Métodos | Exención con progresividad o imputación, según el convenio |
Qué significa «pueden someterse a imposición»
Es una fórmula de reparto, no de atribución exclusiva. Significa que el Estado de situación del inmueble tiene potestad para gravar la renta, y que el Estado de residencia del contribuyente también conserva la suya, con la obligación de eliminar la doble imposición resultante.
La consecuencia práctica es que el propietario tributa en los dos Estados y recupera en el segundo lo pagado en el primero, con los límites del método aplicable.
Los dos métodos
| Método | Funcionamiento |
|---|---|
| Exención con progresividad | El Estado de residencia no grava la renta, pero la computa para determinar el tipo aplicable al resto de rentas |
| Imputación ordinaria | El Estado de residencia grava la renta y deduce el impuesto pagado en el otro Estado, con el límite del impuesto que correspondería a esa renta en el Estado de residencia |
España aplica con carácter general la imputación ordinaria en su normativa interna a través de la deducción por doble imposición internacional. El límite de esa deducción explica que un residente español con inmuebles en un país de fiscalidad más alta no recupere todo lo pagado allí.
Residente español con un apartamento en Francia
Rendimiento neto del alquiler: 9.000 euros. Impuesto pagado en Francia: 2.100 euros. Tipo medio español aplicable a esa renta: 24%.
| Renta a integrar en el IRPF español | 9.000 € |
| Cuota española correspondiente | 2.160 € |
| Deducción por doble imposición: menor entre lo pagado fuera y la cuota española | −2.100 € |
| Cuota adicional a pagar en España | 60 € |
El concepto de bien inmueble
El convenio remite al derecho del Estado donde el bien esté situado. En todo caso se comprenden los accesorios, el ganado y el equipo de las explotaciones agrícolas y forestales, los derechos a los que se apliquen las disposiciones de derecho privado sobre la propiedad inmobiliaria, el usufructo y los derechos a percibir pagos variables o fijos por la explotación de yacimientos y otros recursos naturales.
Quedan fuera los buques y aeronaves, que tienen su propio régimen.
La cláusula de sociedades inmobiliarias
Muchos convenios modernos incorporan una regla por la que las ganancias derivadas de la enajenación de participaciones en entidades cuyo valor proceda mayoritariamente de inmuebles situados en un Estado pueden gravarse en ese Estado. Su finalidad es evitar que la interposición de una sociedad desplace la potestad tributaria del Estado donde está el inmueble.
Los umbrales y los periodos de referencia varían entre convenios, y su aplicación práctica en una operación concreta exige leer el convenio aplicable, no el modelo.
Cómo se acredita el derecho al convenio
- Certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad competente del otro Estado, expresamente a efectos del convenio.
- Vigencia del certificado, habitualmente de un año.
- Identificación del contribuyente y del periodo al que se refiere.
- En su caso, formulario específico previsto por el convenio o por la normativa interna.
Sin certificado no se aplica el convenio y se liquida conforme a la normativa interna, que suele ser menos favorable.
Lo que el convenio no resuelve
- Los tributos locales, como el IBI o la plusvalía municipal, que normalmente quedan fuera del ámbito objetivo de los convenios.
- Los impuestos indirectos: el IVA y el ITP no están cubiertos por los convenios de renta y patrimonio.
- El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, salvo los pocos convenios específicos que España tiene firmados en esta materia.
- Las obligaciones formales: presentar el modelo 210 o el 714 es una obligación interna que el convenio no elimina.
Convenios de doble imposición
Si pago en España, ¿tengo que declarar también en mi país?
Con carácter general sí, porque el Estado de residencia grava la renta mundial de sus residentes. Lo que hace el convenio es evitar que la renta tribute dos veces, mediante la exención o la deducción del impuesto pagado en España. La obligación de declarar en su país de residencia depende de su normativa interna, no del convenio.
Soy residente en España y tengo un piso en Portugal. ¿Dónde tributo?
En Portugal, por ser el Estado donde está el inmueble, y también en España, porque como residente tributa por su renta mundial. En su declaración española integrará la renta y aplicará la deducción por doble imposición internacional por el impuesto pagado en Portugal, con el límite de la cuota española correspondiente a esa renta. Además deberá valorar el modelo 720.
¿El convenio me exime de presentar el modelo 210?
No. Los convenios reparten la potestad tributaria, pero no eliminan las obligaciones formales del Estado que ejerce esa potestad. Un no residente con inmuebles en España debe presentar el modelo 210 aunque el convenio prevea que su país de residencia eliminará la doble imposición. Lo que el convenio puede hacer es reducir el tipo aplicable en determinados tipos de renta.
¿Los convenios cubren el Impuesto sobre Sucesiones?
Los convenios de renta y patrimonio no lo cubren. España tiene firmados muy pocos convenios específicos en materia de sucesiones, de modo que en la mayoría de los casos la doble imposición sucesoria se corrige, si acaso, por la vía de la deducción interna por doble imposición internacional. Es uno de los puntos más delicados en herencias con elementos internacionales.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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