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Operaciones vinculadas con inmuebles: valor de mercado y modelo 232
La casa de la sociedad que usa el socio es el clásico de las vinculadas. Sin contrato, sin precio de mercado y sin declararla en el 232, la regularización llega con ajuste primario, ajuste secundario y sanción.
Las operaciones entre personas o entidades vinculadas se valoran por su valor de mercado, entendido como el que se habría acordado por personas independientes en condiciones de libre competencia. No es una opción: es una obligación de valoración.
Quién está vinculado
- Una entidad y sus socios con participación de al menos el 25%.
- Una entidad y sus administradores, salvo la retribución por el ejercicio de sus funciones.
- Una entidad y los cónyuges o parientes hasta el tercer grado de socios y administradores.
- Dos entidades del mismo grupo.
- Una entidad y otra participada indirectamente en al menos el 25%.
- Dos entidades con socios o administradores comunes en los términos legales.
Las operaciones inmobiliarias vinculadas más frecuentes
| Operación | Riesgo |
|---|---|
| Uso por el socio de la vivienda de la sociedad | Muy alto: ajuste, retribución en especie y posible simulación |
| Arrendamiento del local del socio a su sociedad | Medio: exige renta de mercado y modelo 232 |
| Compraventa de inmueble entre socio y sociedad | Alto: valoración y comprobación |
| Arrendamiento entre sociedades del grupo | Medio |
| Préstamos del socio para financiar la compra | Medio: interés de mercado |
| Cesión gratuita de uso a un familiar del socio | Alto |
| Prestación de servicios de gestión del socio a la sociedad | Medio |
Los métodos de valoración
La ley admite cinco métodos, y en operaciones inmobiliarias los habituales son:
- Precio libre comparable. El más natural en arrendamientos: rentas de inmuebles comparables en la misma zona, con superficie y características similares. Exige testigos reales y contemporáneos.
- Coste incrementado y precio de reventa, menos frecuentes en inmobiliario.
- Distribución del resultado y margen neto operacional, para estructuras más complejas.
En la práctica, la vía más sólida es un informe pericial de valoración que documente la renta o el precio de mercado con comparables efectivos, elaborado en el momento de la operación y no cuando llega el requerimiento.
La regularización de un uso no declarado
Vivienda de la sociedad utilizada por el socio durante cuatro años. Renta de mercado estimada: 1.400 euros al mes.
| Ajuste primario: ingreso no declarado por la sociedad | 67.200 € |
| Cuota en la sociedad al 25% | 16.800 € |
| Ajuste secundario: utilidad para el socio | 67.200 € |
| Cuota en el socio, según calificación | ≈ 20.000 € |
| IVA no repercutido si procedía | Según el caso |
| Más intereses y sanciones | — |
El ajuste secundario
Cuando el valor convenido difiere del de mercado, la diferencia tiene para las partes vinculadas el tratamiento fiscal que corresponda a la naturaleza de las rentas puestas de manifiesto. En la relación socio-sociedad:
- La parte que corresponde al porcentaje de participación se considera retribución de fondos propios para la entidad y participación en beneficios para el socio.
- La parte que no se corresponde con ese porcentaje se considera renta para la entidad y utilidad percibida por la condición de socio para este.
La ley permite evitar el ajuste secundario mediante la restitución patrimonial de la diferencia, si se realiza antes de que se dicte la liquidación.
La documentación y el modelo 232
| Obligación | Umbral orientativo |
|---|---|
| Documentación específica simplificada | Entidades con cifra de negocios inferior al umbral legal |
| Documentación específica completa | Resto de entidades y operaciones relevantes |
| Modelo 232 — operaciones con la misma persona vinculada | Más de 250.000 euros en conjunto |
| Modelo 232 — operaciones específicas | Más de 100.000 euros por tipo de operación |
| Modelo 232 — operaciones del mismo tipo y método | Más del 50% de la cifra de negocios |
El modelo 232 se presenta en el mes siguiente a los diez meses posteriores al cierre del ejercicio. Su omisión es una infracción autónoma, con sanción independiente del ajuste de valoración.
Cómo se hace bien
- Contrato escrito con todas las condiciones: objeto, renta o precio, duración, gastos, garantías.
- Valoración de mercado documentada en el momento de la operación, con comparables o informe pericial.
- Facturación periódica con IVA cuando proceda y retención si el arrendamiento es de local.
- Cobro efectivo por transferencia, no mediante apuntes en cuenta corriente con socios.
- Registro en la contabilidad de ambas partes.
- Declaración en el modelo 232 si se superan los umbrales.
- Revisión anual de la valoración, actualizando la renta conforme a mercado.
Operaciones vinculadas
Uso el piso de mi sociedad. ¿Qué debo hacer?
Formalizar un contrato de arrendamiento a valor de mercado, con renta documentada mediante comparables o informe pericial, factura periódica, cobro efectivo por transferencia y declaración en el modelo 232 si se superan los umbrales. Usarlo sin contraprestación genera ajuste primario en la sociedad, ajuste secundario en usted, denegación del IVA deducido y, en los casos más claros, apreciación de simulación.
¿Cómo acredito el valor de mercado de un alquiler?
Con comparables reales: contratos de arrendamiento de inmuebles similares en la misma zona, con superficie, antigüedad y características equivalentes, y de fecha próxima. Un informe pericial que sistematice esos comparables y explique los ajustes aplicados es la prueba más sólida. Los portales inmobiliarios sirven como indicio, pero por sí solos son fácilmente rebatibles.
¿Tengo que presentar el modelo 232 por un alquiler pequeño?
Depende de los umbrales. Hay que declarar las operaciones con la misma persona vinculada que superen los 250.000 euros en el ejercicio, y las operaciones específicas —entre ellas, determinadas transmisiones de inmuebles— que superen los 100.000 euros por tipo. Un arrendamiento de renta modesta puede quedar fuera, pero conviene comprobarlo cada año, porque la omisión tiene sanción propia.
La sociedad me vende un inmueble. ¿A qué precio?
A valor de mercado, acreditado documentalmente. Y hay que tener presente que en el ITP o el IVA la base imponible mínima será el valor de referencia de Catastro, de modo que operan dos reglas de valoración simultáneas. Una transmisión entre socio y sociedad por debajo de mercado genera ajuste en ambos y es de las operaciones que más se comprueban.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.