Representante fiscal y NIE para comprar un inmueble en España

El NIE

Es el primer trámite de cualquier operación con parte extranjera y el que más veces retrasa una firma. Conviene iniciarlo en cuanto la operación se plantea, no cuando ya hay fecha de notaría.

El representante fiscal

La normativa del IRNR establece la obligación de nombrar representante con residencia en España en determinados supuestos, entre ellos:

• Cuando se opere mediante establecimiento permanente.
• Cuando se realicen prestaciones de servicios, asistencia técnica, obras de instalación o montaje derivadas de contratos de ingeniería y, en general, actividades económicas sin establecimiento permanente, cuando la base imponible se determine con deducción de gastos.
• Cuando lo requiera expresamente la Administración tributaria.
• Cuando se trate de residentes en países o territorios sin efectivo intercambio de información que sean titulares de bienes situados en España, en los términos previstos.

Fuera de esos supuestos, el nombramiento es voluntario. Pero para un propietario no residente que solo tiene un inmueble, lo verdaderamente crítico no es el representante en sentido técnico, sino disponer de un domicilio a efectos de notificaciones en España.

Por qué el domicilio de notificaciones es lo decisivo

Si la Administración no puede notificar en un domicilio conocido, practica la notificación por comparecencia mediante anuncios. Transcurrido el plazo, la notificación se entiende producida y el procedimiento avanza: liquidación, providencia de apremio, diligencia de embargo y anotación sobre el inmueble.

El propietario suele enterarse cuando intenta vender y aparece una anotación de embargo en la nota simple, o cuando el banco le comunica una traba sobre la cuenta. En ese punto ya no cabe recurrir la liquidación, solo discutir el procedimiento de apremio, que tiene motivos de oposición muy tasados.

Las funciones habituales del representante

1. Recibir las notificaciones de la Administración tributaria y trasladarlas al titular.
2. Presentar las declaraciones periódicas: modelo 210 de imputación y de arrendamientos, modelo 714 si procede.
3. Gestionar el pago de los tributos locales: IBI y tasas.
4. Tramitar la devolución del exceso retenido en una venta.
5. Atender requerimientos y presentar alegaciones dentro de plazo.
6. Mantener actualizado el certificado de residencia fiscal.

Los demás trámites de una compra por no residente

• Cuenta bancaria española o medio de pago admitido para las autoliquidaciones y las domiciliaciones.
• Declaración de inversiones exteriores ante el Registro de Inversiones cuando proceda por la naturaleza o el importe de la operación.
• Declaración de medios de pago si se introducen en España cantidades en efectivo por encima de los umbrales legales.
• Certificado de residencia fiscal del país de origen, a efectos del convenio.
• Poder notarial con apostilla si va a actuar mediante representante en la firma.
• Alta en el padrón si va a residir temporalmente, con efectos en otros trámites.

La residencia fiscal: la otra cuestión

Conviene no confundir la situación administrativa con la fiscal. Se es residente fiscal en España cuando se permanece más de 183 días en territorio español durante el año natural, cuando radica en España el núcleo principal de las actividades o intereses económicos, o por la presunción vinculada al cónyuge e hijos menores.

Quien adquiere una vivienda y empieza a pasar temporadas largas en España puede convertirse en residente fiscal sin pretenderlo, con la consecuencia de tributar por su renta mundial y de estar obligado a declarar sus bienes en el extranjero. Es una cuestión que conviene analizar antes de que ocurra.