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IVA en los arrendamientos de inmuebles: exención y excepciones
La vivienda está exenta; el garaje suelto, no. Y alquilar a una empresa puede romper la exención según cómo esté redactado el contrato. La exención del artículo 20.Uno.23 tiene más excepciones de las que parece.
Están exentos los arrendamientos de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos arrendados conjuntamente con ellas. Todo lo demás está sujeto y no exento.
El cuadro completo
| Arrendamiento | IVA |
|---|---|
| Vivienda a persona física para su residencia | Exento |
| Vivienda con garaje y trastero arrendados conjuntamente | Exento |
| Garaje o trastero arrendados por separado | 21% |
| Local de negocio, oficina o nave | 21% |
| Terreno o finca rústica | Exento, salvo excepciones |
| Terreno para depósito, estacionamiento o instalación de elementos | 21% |
| Vivienda a empresa sin identificar al usuario | 21% |
| Vivienda a empresa identificando al usuario y prohibiendo el subarriendo | Exento según criterio administrativo |
| Subarriendo de vivienda por el arrendatario | 21% |
| Vivienda turística con servicios de hostelería | 10% |
| Vivienda turística sin servicios de hostelería | Exento |
| Vivienda con opción de compra | Sujeto: la opción rompe la exención |
| Apartamento amueblado con servicios complementarios | Según los servicios prestados |
| Vivienda arrendada para uso de oficina o consulta | 21% |
Las tres excepciones que más problemas dan
1. El arrendamiento a personas jurídicas
La exención exige que el destino sea exclusivamente vivienda. Cuando el arrendatario es una sociedad, esta no puede residir, de modo que la doctrina tradicional negaba la exención. El criterio administrativo actual la admite cuando en el propio contrato se identifica a la persona física que va a ocupar la vivienda, se prohíbe el subarriendo y la cesión, y la vivienda se destina efectivamente a su residencia.
Si el contrato se limita a arrendar «a la sociedad», sin identificar al usuario ni concretar el destino, la operación queda sujeta al 21%. Es una diferencia que se decide en la redacción y que el arrendador no puede corregir después.
2. El subarriendo
La exención alcanza al arrendamiento de vivienda, pero no a la operación por la que el arrendatario cede el uso a un tercero cuando actúa como empresario. El caso típico es el de la empresa que arrienda pisos y los subarrienda: su operación de subarriendo está sujeta al 21%.
3. Los terrenos con destino distinto del agrícola
El arrendamiento de terrenos está exento, pero no si se destinan al depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, ni al estacionamiento de vehículos, ni a la instalación de elementos de actividad empresarial. Es lo que ocurre con el alquiler de una finca para instalar placas solares, antenas de telefonía o vallas publicitarias: esas operaciones están sujetas al 21%.
Las consecuencias de estar sujeto
- Alta censal, facturación con IVA y presentación de modelos 303 y 390.
- Derecho a deducir el IVA soportado en obras, suministros, honorarios y en la propia adquisición del inmueble.
- Posibilidad de renunciar a la exención en la compra del inmueble, convirtiendo un ITP no recuperable en un IVA deducible.
- Obligación de llevar libros registro.
La contrapartida de la exención en el arrendamiento de vivienda es precisamente la ausencia de derecho a deducción: el propietario que alquila una vivienda no puede recuperar el IVA que soportó al comprarla.
El coste oculto de la exención
Compra de una vivienda nueva por 250.000 euros para destinarla a alquiler.
| IVA soportado al 10% | 25.000 € |
| Deducible si se arrienda como vivienda | 0 € |
| Deducible si se arrienda como local | 25.000 € |
| Diferencia de coste según el destino | 25.000 € |
Cuando el destino cambia
Un inmueble adquirido con IVA deducido es un bien de inversión sujeto a regularización durante los nueve años siguientes al de su adquisición. Si un local por el que se dedujo el IVA pasa a arrendarse como vivienda —operación exenta— hay que devolver la parte proporcional del impuesto deducido. Conviene tenerlo previsto antes de cambiar el uso.
IVA en arrendamientos
Alquilo mi plaza de garaje. ¿Tengo que facturar con IVA?
Sí, si la arrienda por separado: el arrendamiento de plaza de garaje está sujeto y no exento al 21%. Solo queda amparado por la exención si se arrienda conjuntamente con la vivienda y como accesorio de ella, en el mismo contrato y al mismo arrendatario. Es una obligación que muchos propietarios desconocen y que genera regularizaciones por varios ejercicios.
Alquilo un piso amueblado con limpieza semanal. ¿Lleva IVA?
La prestación de servicios de limpieza durante la estancia es uno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, y su presencia convierte la operación en alojamiento sujeto al 10% en lugar de arrendamiento exento. Si la limpieza se realiza únicamente a la entrada y a la salida, no rompe la exención. La frontera está en el momento en que se presta el servicio.
¿Puedo renunciar a la exención en el arrendamiento de vivienda?
No. La renuncia a la exención está prevista únicamente para las entregas de terrenos no edificables y las segundas entregas de edificaciones, no para los arrendamientos. La exención del arrendamiento de vivienda es obligatoria y no renunciable, y arrastra la imposibilidad de deducir el IVA soportado en el inmueble.
Arriendo una finca para instalar placas solares. ¿Está exento?
No. La exención de los arrendamientos de terrenos no alcanza a los que se destinan a la instalación de elementos de una actividad empresarial. El arrendamiento de suelo para un parque fotovoltaico, para antenas de telecomunicaciones o para vallas publicitarias está sujeto al 21%, con todas las obligaciones formales que ello implica para el propietario.
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