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Herencias y donaciones de inmuebles: impuestos y planificación
Transmitir un inmueble en familia activa hasta tres impuestos, y la decisión entre hacerlo en vida o dejarlo a la herencia puede multiplicar por cinco el coste. La diferencia no está en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sino en un impuesto que casi nadie mira: el IRPF del que transmite.
En la herencia no hay ganancia patrimonial para el causante; en la donación sí la hay para el donante. Esa sola diferencia —la llamada plusvalía del muerto— suele decidir la comparación entre donar y heredar.
Los tres impuestos de cada operación
| Impuesto | Herencia | Donación |
|---|---|---|
| Sucesiones y Donaciones | Lo paga el heredero, con reducciones y bonificaciones autonómicas amplias | Lo paga el donatario, con bonificaciones autonómicas que en muchos territorios lo dejan casi en cero entre padres e hijos |
| IRPF del transmitente | No hay ganancia: es la plusvalía del muerto | Ganancia patrimonial por la diferencia de valor, sin poder computar pérdidas |
| Plusvalía municipal | La paga el heredero. Plazo de 6 meses prorrogable a un año | La paga el donatario. Plazo de 30 días hábiles |
Donar hoy o heredar mañana
Vivienda comprada en 1996 por 90.000 euros, con valor actual de 350.000. Comunidad con bonificación del 99% en donaciones y sucesiones entre padres e hijos. Hijo único.
| Donación — Impuesto sobre Donaciones tras bonificación | ≈ 700 € |
| Donación — IRPF del padre por ganancia de 260.000 € | ≈ 62.000 € |
| Donación — plusvalía municipal | ≈ 6.000 € |
| Coste total de donar | ≈ 68.700 € |
| Herencia — Impuesto sobre Sucesiones tras bonificación y reducción | ≈ 500 € |
| Herencia — IRPF del causante | 0 € |
| Herencia — plusvalía municipal, con bonificación por vivienda habitual | ≈ 900 € |
| Coste total de heredar | ≈ 1.400 € |
La diferencia no está en Sucesiones ni en Donaciones, que están bonificadas en ambos casos: está íntegramente en el IRPF del donante.
Cuándo sí conviene donar
La comparación anterior no siempre sale así. Donar tiene sentido cuando:
- La plusvalía latente es pequeña: inmuebles adquiridos recientemente o por un valor próximo al actual.
- El inmueble se adquirió por herencia reciente, de modo que el valor de adquisición ya está actualizado.
- Se dona la nuda propiedad reservando el usufructo: la base es mucho menor y la consolidación posterior tributa a un coste reducido.
- Existe una necesidad real: ayudar al hijo a comprar, reorganizar el patrimonio o evitar conflictos futuros entre hermanos.
- Se aplica un pacto sucesorio en un territorio con derecho civil propio, que tributa como sucesión y no genera ganancia patrimonial.
- Hay riesgo patrimonial del titular o se busca separar bienes antes de una actividad de riesgo.
Los repartos que no son transmisiones
Hay tres operaciones muy frecuentes en el ámbito familiar que, bien planteadas, tienen un coste fiscal mínimo, y mal planteadas tributan como una compraventa:
| Operación | Bien planteada | Mal planteada |
|---|---|---|
| Extinción de condominio | AJD sobre el valor total del inmueble | ITP sobre la parte adquirida, más ganancia patrimonial |
| Disolución de gananciales | Exenta de ITP y AJD, no sujeta a plusvalía, sin ganancia | Exceso de adjudicación sujeto a ITP y con ganancia |
| Partición de herencia | Sin tributación adicional si se respetan las cuotas | Exceso de adjudicación oneroso sujeto a ITP |
La valoración: el valor de referencia también manda aquí
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones la base imponible de los inmuebles es el valor de referencia de Catastro cuando supera el valor declarado. Ya no cabe declarar bajo para pagar menos, y tampoco conviene: el valor declarado en la herencia será el valor de adquisición del heredero cuando venda, de modo que rebajarlo hoy solo traslada el coste al IRPF de mañana. Está en venta de vivienda heredada.
Los plazos que caducan
- Seis meses desde el fallecimiento para presentar el Impuesto sobre Sucesiones, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros meses.
- Seis meses desde el fallecimiento para la plusvalía municipal, con la misma posibilidad de prórroga en muchos municipios.
- 30 días hábiles desde la escritura de donación para el Impuesto sobre Donaciones y para la plusvalía municipal.
- Tres años de permanencia habituales para consolidar la reducción por vivienda habitual del causante y por empresa familiar, con plazos que varían por comunidad.
La prórroga de la herencia es gratuita y solo hay que pedirla a tiempo. No pedirla y presentar fuera de plazo genera recargos que en muchos casos superan la propia cuota bonificada.
Cada operación familiar, en detalle
Sucesiones e inmuebles
Valoración, reducción por vivienda habitual, ajuar y bonificaciones.
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El coste completo de donar, con el IRPF del donante incluido.
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Valoración, consolidación del dominio y donación con reserva.
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Baleares, Galicia y Cataluña: heredar en vida sin ganancia patrimonial.
Ver fichaVender lo heredado
El valor declarado en Sucesiones como valor de adquisición.
Ver fichaSobre herencias y donaciones
¿Es mejor donar la casa en vida o dejarla en herencia?
Como regla general, heredar sale más barato, porque la transmisión mortis causa no genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante mientras que la donación sí la genera en el del donante. La excepción son los inmuebles con poca plusvalía latente y las donaciones de nuda propiedad con reserva de usufructo, que reducen mucho la base. Y siempre hay que ponderar razones no fiscales: necesidad del hijo, prevención de conflictos o protección del patrimonio.
¿Puedo declarar la vivienda heredada por un valor bajo para pagar menos?
No, y además no interesa. No se puede porque la base imponible mínima es el valor de referencia de Catastro. Y no interesa porque el valor declarado en Sucesiones es el valor de adquisición del heredero: cada euro que se rebaje hoy es un euro más de ganancia patrimonial el día que se venda, tributando a un tipo que puede ser superior al del propio Impuesto sobre Sucesiones bonificado.
Somos tres hermanos y solo uno se queda el piso. ¿Cómo tributa?
Si la adjudicación se compensa en dinero y el inmueble es indivisible o desmerece mucho por su división, se trata de una extinción de condominio que tributa por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor total del inmueble, no por Transmisiones Patrimoniales. Si no se compensa, o se compensa con otros bienes de la herencia de forma desequilibrada, aparece un exceso de adjudicación que sí tributa como transmisión onerosa. La diferencia entre una cosa y otra es de varios miles de euros y se decide en la redacción de la escritura.
Los herederos somos no residentes. ¿Cambia algo?
Sí. El Impuesto sobre Sucesiones se liquida ante la Administración estatal, pero desde la jurisprudencia europea y su recepción en la normativa interna los no residentes pueden aplicar la normativa autonómica que corresponda —la de la comunidad donde radique el mayor valor de los bienes situados en España—, con sus reducciones y bonificaciones. Muchos no residentes han liquidado en el pasado sin aplicarla y tienen derecho a la devolución de lo ingresado en exceso si no ha prescrito.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.