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IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cálculo y bonificaciones
Lo debe quien es titular a 1 de enero, aunque venda en febrero. Y hay bonificaciones municipales que casi nadie solicita porque son rogadas y no aparecen en el recibo.
Devengo el 1 de enero, sujeto pasivo el titular en esa fecha, base el valor catastral y tipo fijado por cada ayuntamiento dentro de los límites legales. El resto son bonificaciones y recargos.
Los elementos del impuesto
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Hecho imponible | Titularidad de un derecho de propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa sobre el inmueble |
| Sujeto pasivo | El titular del derecho a 1 de enero; en el orden de prelación legal, primero la concesión, después la superficie, el usufructo y por último la propiedad |
| Base imponible | Valor catastral |
| Base liquidable | Base imponible minorada en la reducción por revisión catastral, cuando proceda |
| Tipo urbana | Entre el 0,4% y el 1,1%, ampliable por circunstancias tasadas |
| Tipo rústica | Entre el 0,3% y el 0,9% |
| Devengo | 1 de enero de cada año |
| Gestión | Catastral estatal y tributaria municipal |
La reducción por revisión catastral
Cuando entra en vigor una ponencia de valores que incrementa el valor catastral, la base liquidable se determina aplicando una reducción que se va reduciendo a lo largo de nueve años, de modo que el incremento se absorbe progresivamente. Es la razón por la que el IBI sube durante casi una década después de una revisión, aunque el valor catastral no cambie.
Las bonificaciones
| Bonificación | Carácter |
|---|---|
| Inmuebles de empresas de urbanización, construcción y promoción, durante el periodo de obra | Obligatoria, del 50% al 90% |
| Viviendas de protección oficial durante los tres años siguientes a la calificación definitiva | Obligatoria, del 50% |
| Bienes rústicos de cooperativas agrarias | Obligatoria |
| Prórroga de la bonificación de VPO | Potestativa |
| Familias numerosas | Potestativa, hasta el 90% |
| Sistemas de aprovechamiento de energía solar | Potestativa, hasta el 50% |
| Inmuebles de organismos públicos de investigación y enseñanza universitaria | Potestativa |
| Actividades económicas de especial interés municipal | Potestativa, hasta el 95% |
Prácticamente todas son rogadas: hay que solicitarlas al ayuntamiento, normalmente antes del devengo o en el plazo que fije la ordenanza. Si no se piden, no se aplican, y la devolución de ejercicios anteriores suele denegarse.
Bonificación por familia numerosa
Vivienda con valor catastral de 96.000 euros. Tipo municipal del 0,66%. Bonificación del 50% para familias numerosas de categoría general.
| Cuota íntegra: 96.000 × 0,66% | 633,60 € |
| Bonificación del 50% | −316,80 € |
| Cuota a pagar | 316,80 € |
El reparto del IBI en la compraventa
El sujeto pasivo es el titular a 1 de enero, y el ayuntamiento le exigirá a él el recibo completo aunque venda en enero. El Tribunal Supremo ha admitido que, salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutir al comprador la parte proporcional correspondiente al periodo posterior a la transmisión.
En la práctica, la solución limpia es pactarlo expresamente en las arras y en la escritura, con el cálculo del prorrateo y el momento del reintegro.
La afección real del inmueble
En los supuestos de cambio de titularidad, los bienes inmuebles objeto del derecho quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria en régimen de responsabilidad subsidiaria. Es decir: el comprador responde con el propio inmueble de los recibos impagados por el anterior titular.
De ahí la importancia de solicitar al vendedor el certificado de estar al corriente en el IBI, o al menos los últimos recibos pagados, antes de la firma.
El recargo por vivienda desocupada
Los ayuntamientos pueden establecer un recargo de hasta el 150% de la cuota líquida para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, con los requisitos y las causas justificadas que la norma prevé. Está desarrollado en recargo del IBI a viviendas vacías.
El IBI en el IRPF y en Sociedades
- Es gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario si el inmueble está arrendado, prorrateado por los días de arrendamiento.
- Es gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades sin prorrateo.
- No es deducible si el inmueble es la vivienda habitual o está a disposición del titular.
- No forma parte del valor de adquisición a efectos de una futura ganancia patrimonial.
- Si se repercute al inquilino, es a la vez mayor ingreso íntegro y gasto deducible para el arrendador.
IBI
Vendí en febrero y me llega el IBI entero. ¿Es correcto?
Sí. El impuesto se devenga el 1 de enero y el sujeto pasivo es quien sea titular ese día, de modo que el ayuntamiento le exigirá el recibo completo. Lo que puede hacer es reclamar al comprador la parte proporcional desde la fecha de la escritura, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, salvo que se hubiera pactado otra cosa.
¿Cómo consigo que me bajen el IBI?
Por dos vías: solicitando las bonificaciones municipales a las que tenga derecho —familia numerosa, energía solar, vivienda protegida— que son rogadas y no se aplican de oficio; y corrigiendo el valor catastral si los datos físicos del inmueble son incorrectos, mediante el procedimiento de subsanación de discrepancias ante el Catastro.
Compré un piso con recibos de IBI impagados. ¿Tengo que pagarlos?
El inmueble queda afecto al pago de la cuota en régimen de responsabilidad subsidiaria, de modo que el ayuntamiento puede dirigirse contra el bien si el anterior titular no paga. Por eso conviene exigir el certificado de estar al corriente antes de la firma, o retener del precio una provisión suficiente hasta acreditarlo.
¿Puedo deducir el IBI de mi vivienda?
Solo si el inmueble está arrendado o afecto a una actividad económica. El IBI de la vivienda habitual o de una segunda residencia a disposición del titular no es deducible en ningún caso, y tampoco forma parte del valor de adquisición a efectos de una futura venta. Es un coste puro de la propiedad.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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