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El inquilino empresario: IVA soportado, retención y gasto deducible
El arrendatario que ejerce una actividad deduce el gasto y el IVA, pero asume una obligación que muchos descubren tarde: retener el 19% de la renta e ingresarlo por su arrendador. Y responde él si no lo hace.
Deduce el alquiler como gasto, deduce el IVA soportado y accede a los incentivos de su actividad. A cambio debe retener, ingresar con el modelo 115 y presentar el resumen anual 180.
El gasto deducible
La renta satisfecha por el local, la oficina o la nave afectos a la actividad es gasto deducible en el rendimiento de actividades económicas del IRPF o en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades. Se exige que el inmueble esté afecto a la actividad, que exista factura y que el pago sea acreditable.
También son deducibles los gastos accesorios que asuma el arrendatario: comunidad, IBI repercutido, suministros, seguro del contenido y obras de adaptación, estas últimas como inversión amortizable.
El IVA soportado
El arrendamiento de local está sujeto y no exento al 21%, de modo que el arrendatario soporta un IVA que puede deducir íntegramente si su actividad genera derecho a deducción. Es una de las razones por las que a un empresario le interesa que su arrendador esté correctamente dado de alta y facture con IVA.
Si la actividad del arrendatario está exenta —enseñanza, sanidad, seguros, determinadas actividades financieras— el IVA soportado no es deducible y se convierte en un mayor coste del alquiler. En ese caso conviene negociar la renta teniendo en cuenta ese 21% adicional.
La obligación de retener
| Aspecto | Contenido |
|---|---|
| Tipo | 19% |
| Base | Todos los conceptos satisfechos al arrendador, excluido el IVA |
| Modelo trimestral | 115, en los veinte primeros días de abril, julio, octubre y enero |
| Resumen anual | 180, en enero |
| Certificado | Debe expedirse al arrendador |
| Excepciones | Rentas anuales hasta 900 € al mismo arrendador, epígrafe 861 con cuota no nula, vivienda para empleados, inmuebles rústicos |
El detalle está en retenciones en el alquiler. Lo esencial es que la responsabilidad por la retención no practicada es del arrendatario, aunque el arrendador haya declarado correctamente su ingreso.
Coste real de un alquiler de oficina
Renta de 1.100 euros mensuales. Profesional con derecho a deducción plena del IVA y tipo marginal del 37%.
| Renta anual | 13.200 € |
| IVA soportado y deducido | 0 € de coste |
| Ahorro por deducir el gasto al 37% | −4.884 € |
| Coste neto del alquiler | 8.316 € |
El despacho en casa
Es el supuesto más frecuente entre profesionales y autónomos, y tiene reglas propias:
- Afectación parcial. La vivienda puede afectarse parcialmente a la actividad, declarando en el modelo censal los metros cuadrados y el porcentaje afecto.
- Gastos de titularidad. Si la vivienda es propia, son deducibles en proporción a la parte afecta el IBI, la comunidad, el seguro y la amortización.
- Alquiler de la vivienda. Si se vive de alquiler, la renta es deducible en la proporción afecta a la actividad.
- Suministros. La ley establece una regla específica: son deducibles aplicando el 30% a la proporción de metros afectos, salvo que se pruebe un porcentaje superior.
- IVA. El arrendamiento de vivienda está exento, de modo que normalmente no hay IVA soportado que deducir. Si el arrendador conoce el destino profesional y factura con IVA, el planteamiento cambia.
- Retención. Sobre la parte de renta correspondiente al uso profesional puede surgir la obligación de retener, lo que en la práctica se resuelve desglosando el contrato.
Suministros del despacho en casa
Vivienda de 100 m² con 20 m² afectos. Gasto anual en suministros: 1.800 euros.
| Proporción afecta | 20% |
| Porcentaje legal sobre esa proporción | 30% |
| Base deducible: 1.800 × 20% × 30% | 108 € |
| Salvo que se pruebe un porcentaje superior | — |
Lo que conviene revisar en el contrato
- Que el arrendador esté dado de alta y emita factura completa, no un simple recibo.
- Que el contrato permita el uso al que se destina y, en su caso, la obtención de la licencia de actividad.
- El régimen de las obras de adaptación y quién se queda con ellas al terminar.
- La duración y la renta, que en uso distinto de vivienda son esencialmente dispositivas.
- El reparto de IBI, comunidad y suministros, que incrementan la base de retención.
- La fianza legal de dos mensualidades y su depósito.
El inquilino empresario
Soy autónomo y trabajo desde casa. ¿Puedo deducir el alquiler?
Sí, en la proporción que representen los metros cuadrados afectos a la actividad, que deben declararse en el modelo censal. Los suministros siguen una regla específica: se deduce el 30% de la proporción afecta, salvo que se pruebe un porcentaje superior. Conviene que la afectación sea real y esté documentada, porque es uno de los puntos que más se comprueban.
Mi arrendador no quiere facturar con IVA. ¿Qué hago?
En el arrendamiento de local el IVA es obligatorio: la operación está sujeta y no exenta, y el arrendador debe estar dado de alta y repercutirlo. Sin factura correcta usted no puede deducir el IVA ni, con seguridad, el gasto. Es un problema que conviene resolver antes de firmar, porque después la posición negociadora es mucho peor.
¿Tengo que retener si alquilo a una sociedad?
Sí, la obligación de retener depende de la condición del pagador —usted— y no de la del perceptor. Se retiene igualmente cuando el arrendador es una sociedad, salvo que concurra alguna excepción, como que acredite tributar por el epígrafe 861 con cuota no nula o disponga del certificado de la AEAT que exonera de retención.
Hice obras en el local alquilado. ¿Cómo se deducen?
Las obras de adaptación en un inmueble arrendado son inversiones en bienes de terceros y se amortizan a lo largo del periodo de duración del contrato, incluidas las prórrogas, con el límite de la vida útil del elemento. El IVA soportado en ellas es deducible si la actividad genera derecho. Y conviene pactar qué ocurre con esas obras al terminar el contrato, porque su reversión al arrendador tiene efectos fiscales para él.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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