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Alquiler de habitaciones y de temporada: cómo tributa
Ambos son arrendamientos de vivienda a efectos civiles, pero a efectos fiscales tienen un problema común: si no satisfacen la necesidad permanente de vivienda del inquilino, la reducción del IRPF decae. Y eso cambia mucho la cuota.
La reducción por arrendamiento de vivienda exige que el destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El criterio administrativo la niega en los arrendamientos de temporada; en las habitaciones, la admite cuando constituyen la vivienda del inquilino.
Alquiler por habitaciones
Es una fórmula cada vez más frecuente en ciudades con presión de precios. Fiscalmente plantea tres cuestiones:
La calificación de la renta
Sigue siendo rendimiento del capital inmobiliario, siempre que no se presten servicios propios de la industria hotelera. Si se presta limpieza periódica de las zonas comunes y de las habitaciones, cambio de ropa o comidas, la operación puede derivar hacia el alojamiento con IVA al 10% y hacia la actividad económica.
El prorrateo de gastos
Los gastos comunes del inmueble —IBI, comunidad, seguro, amortización, suministros— se prorratean por dos criterios acumulativos: la superficie que representa cada habitación con su parte proporcional de zonas comunes, y los días en que cada una estuvo efectivamente arrendada. Los gastos específicos de una habitación se imputan íntegramente a ella.
Piso de 90 m² con tres habitaciones alquiladas
Dos habitaciones de 12 m² y una de 14 m². Zonas comunes: 52 m². Gastos totales anuales, incluida amortización: 7.200 euros. Todas alquiladas todo el año.
| Superficie imputable a las habitaciones: 38 m² + 52 m² comunes | 100% del piso |
| Gastos deducibles al estar todo alquilado | 7.200 € |
| Si una habitación está vacía medio año: superficie 12/90 durante 182 días | −242 € no deducibles |
| Y por esos días, imputación de renta proporcional | Sobre 12/90 del valor catastral |
La reducción
El criterio administrativo admite la reducción cuando la habitación arrendada constituye la vivienda del arrendatario, es decir, cuando satisface su necesidad permanente de vivienda y no responde a una estancia temporal. La cuestión se decide por la naturaleza y la duración del contrato, no por el hecho de que se arriende una habitación en lugar del piso entero.
Si en la misma vivienda hay arrendatarios en situaciones distintas —uno con residencia permanente y otro de temporada— la reducción se aplica solo sobre la parte del rendimiento que corresponda al primero.
Alquiler de temporada
El arrendamiento de temporada es, en la Ley de Arrendamientos Urbanos, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Fiscalmente eso tiene consecuencias directas:
| Aspecto | Tratamiento |
|---|---|
| Calificación | Rendimiento del capital inmobiliario |
| IVA | Exento, si no hay servicios de hostelería |
| Reducción del IRPF | Denegada por el criterio administrativo |
| Gastos | Deducibles, prorrateados por días |
| Días vacíos | Imputación de renta inmobiliaria |
| Retención | Si el arrendatario es empresario, sí |
| ITP del contrato | Sujeto, con las exenciones autonómicas que procedan |
Existen pronunciamientos judiciales que han matizado la denegación automática de la reducción, atendiendo al destino real del inmueble y a la duración efectiva del arrendamiento. Es una cuestión abierta que conviene analizar caso por caso, sobre todo en arrendamientos de nueve u once meses que en la práctica constituyen la vivienda del arrendatario.
La frontera con el alquiler turístico
El arrendamiento de temporada y el alquiler turístico se confunden con frecuencia, pero son cosas distintas. El de temporada es un contrato civil de arrendamiento por un periodo determinado —el curso académico, un desplazamiento laboral, una temporada de verano— sin prestación de servicios. El turístico se comercializa a través de canales de oferta turística y suele conllevar servicios y una rotación mucho mayor.
Las consecuencias son relevantes: el turístico exige licencia autonómica, alta censal, número de registro para publicar en plataformas y, si hay servicios, IVA al 10%. El de temporada no.
Habitaciones y temporada
Alquilo dos habitaciones a estudiantes. ¿Tengo reducción?
Si el contrato es de curso académico y responde a una estancia temporal, el criterio administrativo lo trata como arrendamiento de temporada y niega la reducción. Si el estudiante fija en la vivienda su residencia habitual, se empadrona y el contrato tiene vocación de permanencia, hay argumentos para aplicarla. Es una cuestión de prueba, no de etiqueta contractual.
¿Cómo reparto los gastos entre las habitaciones?
Por superficie, atribuyendo a cada habitación sus metros más la parte proporcional de las zonas comunes, y por días de arrendamiento efectivo. Los gastos específicos de una habitación se imputan solo a ella. La parte que corresponde a periodos sin arrendar no es deducible y genera imputación de renta proporcional. Conviene llevar una hoja por habitación con sus fechas.
¿El alquiler de temporada lleva IVA?
No, si se limita a la cesión del uso de la vivienda sin prestar servicios propios de la industria hotelera. La exención del arrendamiento de vivienda alcanza al de temporada en esos términos. Lo que sí cambia respecto del arrendamiento ordinario es la reducción en el IRPF, y la posible sujeción del contrato al ITP según la comunidad autónoma.
Vivo en el piso y alquilo una habitación. ¿Cambia algo?
Sí. La parte de la vivienda que usted ocupa sigue siendo su vivienda habitual y no genera imputación de renta. La parte arrendada genera rendimiento del capital inmobiliario, con sus gastos prorrateados por superficie. Y la deducción por inversión en vivienda habitual, si la conserva en régimen transitorio, se aplica solo sobre la parte que usted ocupa.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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