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Rehabilitación de edificios: IVA reducido y concepto de rehabilitación
Alcanzar el concepto legal de rehabilitación permite el IVA reducido, la deducción del soportado, la inversión del sujeto pasivo y volver a vender como primera entrega. Son cuatro efectos que dependen de un cálculo que se hace antes de proyectar.
Primero: que más de la mitad del coste total del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o análogas o conexas. Segundo: que el coste global de las obras exceda del 25% del precio de adquisición o del valor de mercado previo, descontando el valor del suelo.
Cómo se calcula
- Determinar el valor de referencia: el precio de adquisición del edificio si se adquirió en los dos años anteriores al inicio de las obras, o su valor de mercado antes de la rehabilitación en otro caso.
- Descontar el valor del suelo de ese importe, aplicando la proporción que resulte del valor catastral o de un informe pericial.
- Comprobar que el coste global de las obras supera el 25% del resultado anterior.
- Comprobar que más del 50% del coste del proyecto corresponde a obras estructurales, de fachada o cubierta, o análogas y conexas.
Un edificio de 900.000 euros
Adquirido hace un año por 900.000 euros. Valor catastral con un 45% de suelo.
| Precio de adquisición | 900.000 € |
| Valor del suelo, 45% | −405.000 € |
| Base de cálculo (edificación) | 495.000 € |
| Umbral del 25% | 123.750 € |
| Coste global de obras necesario | > 123.750 €, con >50% estructural |
Qué obras computan como estructurales
| Obra | Calificación |
|---|---|
| Refuerzo o sustitución de estructura | Estructural |
| Sustitución de cubierta | Estructural |
| Tratamiento y rehabilitación de fachadas | Estructural |
| Instalación de elementos de accesibilidad, como ascensores | Análoga |
| Instalación de sistemas de eficiencia energética y aislamiento | Análoga |
| Adecuación de instalaciones ejecutada junto con las anteriores | Conexa, con límite |
| Albañilería, fontanería y carpintería aisladas | No estructural |
| Acabados, pintura y solados | No estructural |
| Mobiliario y electrodomésticos | Excluido |
Las obras conexas —las que se ejecutan simultáneamente y su coste total es inferior al de las estructurales— computan dentro del concepto, pero con el límite que fija la norma. Es lo que permite incluir la renovación de instalaciones cuando acompaña a una intervención estructural.
Los cuatro efectos de alcanzar el concepto
- Nueva primera entrega. La transmisión posterior por quien rehabilitó es primera entrega sujeta y no exenta, de modo que lleva IVA en lugar de ITP.
- Deducción del IVA soportado en toda la obra por el rehabilitador.
- Inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra contratadas.
- Tipo reducido aplicable a la propia ejecución de obra de rehabilitación cuando el destinatario cumple los requisitos.
El otro tipo reducido: obras de renovación en viviendas
Con independencia del concepto de rehabilitación, existe un tipo reducido del 10% para las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios destinados a viviendas, cuando concurren tres requisitos:
- Que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario y utilice la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios.
- Que la construcción o rehabilitación hubiera concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.
- Que el coste de los materiales aportados no exceda del 40% de la base imponible de la operación.
Es el tipo que se aplica a la mayoría de las reformas de particulares. Superado el umbral de materiales, la operación pasa al 21%.
El límite del 40% de materiales
Reforma de una vivienda por 24.000 euros.
| Materiales aportados por el contratista: 8.000 € | 33% → 10% |
| Materiales aportados: 11.000 € | 46% → 21% |
| Diferencia de IVA | 2.640 € |
La documentación que sostiene el concepto
- Proyecto técnico visado con desglose de partidas por capítulos.
- Licencia de obra mayor.
- Certificado del técnico sobre el porcentaje de obra estructural.
- Informe de valoración del edificio previo a la obra, con separación de suelo y construcción.
- Facturas y certificaciones de obra ordenadas por capítulos.
- Certificado final de obra y licencia de primera ocupación.
El certificado técnico sobre la proporción de obra estructural es la pieza clave: sin él, la calificación es indefendible en una comprobación.
Rehabilitación e IVA
Reformo un piso para venderlo. ¿Puedo venderlo con IVA?
Solo si la obra alcanza el concepto legal de rehabilitación: más del 50% del coste en obras estructurales, de fachada o cubierta, y coste global superior al 25% del valor del edificio descontando el suelo. Si lo alcanza, la venta es primera entrega con IVA y usted puede deducir el impuesto soportado en la obra. Si no, la venta es segunda entrega exenta y tributará por ITP a cargo del comprador.
¿Por qué me facturan la reforma al 21% y no al 10%?
Probablemente porque el coste de los materiales aportados por el contratista supera el 40% de la base imponible, o porque el edificio no tiene al menos dos años de antigüedad desde su construcción o rehabilitación, o porque el destinatario no es una persona física que use la vivienda para uso particular ni una comunidad de propietarios. Los tres requisitos son acumulativos.
¿Cómo se descuenta el valor del suelo?
Aplicando la proporción que el valor del suelo represente sobre el valor catastral total del inmueble, dato que figura en el recibo del IBI y en la consulta descriptiva del Catastro. También se admite acreditar una proporción distinta mediante informe pericial, lo que en zonas con suelo muy caro puede ser decisivo para superar el umbral del 25%.
¿Cuenta la instalación del ascensor como obra estructural?
La instalación de elementos que mejoran la accesibilidad se considera obra análoga a las estructurales a efectos del cómputo, siempre que se ejecute dentro del mismo proyecto de rehabilitación. Su tratamiento como análoga o como conexa depende de la configuración concreta del proyecto, y es una de las cuestiones que conviene resolver con el técnico antes de licitar la obra.
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