Para acreditar ante la Administración o ante un tribunal un valor, un coste o una calificación técnica que el contribuyente sostiene y la Administración discute. Sin peritaje, la posición del contribuyente es una alegación; con él, es prueba.
Los informes que elaboramos
| Informe | Cuándo se necesita |
|---|---|
| Valoración de inmuebles | Tasación pericial contradictoria e impugnación del valor de referencia |
| Valor de mercado de arrendamientos | Operaciones vinculadas entre socio y sociedad |
| Separación de suelo y construcción | Base de amortización, rehabilitación y plusvalía municipal |
| Coste de ejecución material | ICIO y obra nueva |
| Concepto de rehabilitación | Acreditación de los umbrales del artículo 20 de la Ley del IVA |
| Estado del suelo | Curso de urbanización y condición de empresario |
| Valoración de participaciones con inmuebles | Artículo 314 y reestructuraciones |
| Dictamen contable y tributario | Procedimientos judiciales y arbitrales |
Qué aporta un informe pericial
- Traslada la discusión al terreno técnico, donde la Administración debe contestar con argumentos equivalentes y no con módulos generales.
- Documenta las circunstancias singulares del inmueble que ningún método objetivo puede recoger: estado, ocupación, cargas, limitaciones urbanísticas.
- Sirve de prueba en vía administrativa, económico-administrativa y judicial.
- Refuerza la ausencia de culpabilidad frente al expediente sancionador: quien actuó con un informe técnico previo difícilmente actuó con negligencia.
- Anticipa el resultado de una eventual tasación pericial contradictoria, permitiendo decidir si compensa promoverla.
Qué contiene
- Identificación registral, catastral y física del bien, con visita acreditada y reportaje fotográfico.
- Descripción del estado de conservación y, en su caso, de las patologías detectadas.
- Circunstancias que afectan al valor: ocupación, arrendamiento, cargas, servidumbres, protección o limitaciones urbanísticas.
- Metodología justificada: comparación, coste, actualización de rentas o residual, según la naturaleza del bien y la finalidad del informe.
- Testigos comparables identificables y contemporáneos, con los coeficientes de homogeneización explicados.
- Conclusión motivada, con el valor y su fecha de referencia.
- Titulación, colegiación y declaración de independencia del perito.
- Visado colegial de ASPEJURE.
El visado
Los informes se emiten con visado colegial de ASPEJURE, la Asociación Profesional Española de Peritos Judiciales y Peritos Judiciales Colaboradores con la Justicia. El visado acredita la titulación y la habilitación del perito y la formalidad del dictamen, lo que refuerza su valor probatorio tanto en vía administrativa como judicial.
Un caso típico
Vivienda adquirida por 168.000 euros. Valor de referencia: 231.000. Inmueble ocupado ilegalmente y con necesidad de reforma integral.
| ITP liquidado sobre el valor de referencia | 18.480 € |
| Valor de mercado según informe pericial | 170.000 € |
| ITP procedente | 13.600 € |
| Diferencia reclamada | 4.880 € |
Cómo se coordina con la defensa
El peritaje no es un trabajo aislado: se integra en la estrategia del expediente. Definimos junto al equipo jurídico qué hay que probar, con qué método y con qué nivel de detalle, y el informe se redacta para responder exactamente a la cuestión discutida.
En los procedimientos de tasación pericial contradictoria, el perito actúa además como perito del obligado tributario dentro del procedimiento, con las consecuencias que ello tiene en el reparto de costes y en el resultado.
Qué necesitamos para empezar
- Nota simple registral y referencia catastral.
- Escritura de adquisición o título correspondiente.
- La liquidación o el requerimiento recibido, con la valoración administrativa.
- Acceso al inmueble para la visita.
- Documentación de las circunstancias que se quieren acreditar: contratos, denuncias, informes técnicos, licencias.
- El plazo del que se dispone en el procedimiento.
Informes periciales
¿Un informe pericial obliga a la Administración?
No la vincula, pero desplaza la carga de la argumentación: frente a un dictamen técnico motivado, con visita al inmueble y comparables reales, la Administración debe explicar por qué mantiene su valoración. En vía económico-administrativa y judicial, un informe solvente es con frecuencia el elemento que decide el resultado.
¿Sirve una tasación bancaria?
Es un indicio, pero tiene una finalidad distinta —determinar el valor de garantía de un préstamo— y sigue una normativa propia que no coincide con la finalidad fiscal. Además, suele responder a criterios conservadores o a la fecha de concesión del préstamo. Para discutir un valor ante la Administración conviene un informe elaborado específicamente para esa finalidad y a la fecha del devengo.
¿Puedo usarlo para varias cosas a la vez?
Con frecuencia sí. Un informe que separa suelo y construcción sirve a la vez para la base de amortización de un alquiler, para el cómputo del umbral de rehabilitación y para discutir la plusvalía municipal. Conviene definir desde el encargo todas las finalidades previstas para que el informe las cubra expresamente.
¿Cuánto tarda?
Depende de la complejidad del bien y de la disponibilidad para la visita, pero un informe de valoración de un inmueble urbano suele estar listo en dos o tres semanas desde el encargo y el acceso. Cuando el plazo del procedimiento es más corto, se prioriza la parte esencial y se completa después. Conviene avisar del plazo desde el primer contacto.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.