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Gastos deducibles del alquiler: lista completa y límites
Son deducibles todos los gastos necesarios para obtener los rendimientos. La lista es larga, pero hay dos reglas que la ordenan: el límite conjunto de intereses y reparaciones, y el prorrateo por los días en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado.
Los intereses y los gastos de reparación y conservación no pueden superar, conjuntamente, los ingresos íntegros del inmueble; el exceso se traslada a los cuatro años siguientes. Y todos los gastos se prorratean por los días de arrendamiento efectivo.
La lista completa
| Gasto | Observaciones |
|---|---|
| Intereses del préstamo | Solo los intereses, no la amortización de capital. Sujetos al límite conjunto |
| Comisiones y gastos de la financiación | Comisión de apertura, de estudio y de subrogación. Sujetos al límite |
| Reparación y conservación | Pintura, arreglos, sustitución de elementos. Sujetos al límite |
| IBI | Deducible íntegramente |
| Tasa de residuos, alcantarillado y vado | Deducibles |
| Comunidad de propietarios | Cuotas ordinarias; las derramas de mejora van a amortización |
| Seguro del hogar, de impago y de responsabilidad civil | Deducibles |
| Suministros que pague el arrendador | Agua, luz, gas, internet si los asume |
| Honorarios de agencia y administración | Comisión de gestión, no la de captación en algunos criterios |
| Servicios profesionales | Abogado, asesor, notario y registro vinculados al arrendamiento |
| Gastos jurídicos de reclamación | Procurador, abogado, costas de desahucio |
| Certificado de eficiencia energética | Deducible |
| Saldos de dudoso cobro | Con el requisito de los seis meses |
| Amortización del inmueble | 3% sobre construcción. No sujeta al límite |
| Amortización del mobiliario | 10% anual sobre el coste. No sujeta al límite |
El límite conjunto y el traslado a cuatro años
Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, más los gastos de reparación y conservación, no pueden exceder de los rendimientos íntegros obtenidos por el inmueble. El exceso no se pierde: es deducible en los cuatro años siguientes, con el mismo límite en cada uno de ellos.
Un año con obra grande
Vivienda arrendada con ingresos íntegros de 10.800 euros. Intereses: 3.400. Obra de conservación: 14.000. Otros gastos: 2.600. Amortización: 4.100.
| Intereses + reparaciones | 17.400 € |
| Límite: ingresos íntegros | 10.800 € |
| Deducible este año por ese concepto | 10.800 € |
| Exceso trasladable a 4 años | 6.600 € |
| Otros gastos y amortización, sin límite | −6.700 € |
| Rendimiento neto del ejercicio | −6.700 € (negativo) |
El prorrateo por días
Los gastos solo son deducibles en la parte proporcional al periodo en que el inmueble estuvo efectivamente arrendado. Los días en que estuvo vacío no generan rendimiento, sino imputación de renta, y por tanto sus gastos no son deducibles.
La excepción son los gastos directamente vinculados a un periodo concreto de arrendamiento —la comisión de la agencia por buscar inquilino, la reparación de un desperfecto causado por el arrendatario— que se deducen íntegramente.
Reparación o mejora: la distinción que se repite
| Obra | Tratamiento |
|---|---|
| Pintar, alicatar, cambiar suelos deteriorados | Gasto de conservación |
| Sustituir la caldera averiada por otra equivalente | Gasto de reparación |
| Renovar la instalación eléctrica o de fontanería | Gasto de conservación |
| Cambiar ventanas por otras iguales | Gasto |
| Cerrar una terraza, añadir un baño | Mejora: mayor valor amortizable |
| Instalar aire acondicionado donde no había | Mejora |
| Derrama de comunidad por instalación de ascensor | Mejora |
| Sustitución de electrodomésticos y muebles | Amortización del 10% anual |
La distinción no se pierde: lo que no es gasto del ejercicio se recupera vía amortización y, en última instancia, minorando la ganancia en la venta.
Lo que no es deducible
- La amortización del capital del préstamo hipotecario.
- Los pagos por adquisición del inmueble: precio, ITP, IVA, notaría y registro de la compra. Van al valor de adquisición.
- Las mejoras y ampliaciones como gasto del ejercicio.
- Los gastos correspondientes a periodos en que el inmueble estuvo vacío.
- Los gastos sin justificación documental suficiente.
- El valor del trabajo propio del arrendador.
Gastos del alquiler
¿Puedo deducir la cuota completa de la hipoteca?
No. Solo la parte de intereses y los gastos de financiación, no la amortización del capital, que es una devolución de préstamo y no un gasto. Además, los intereses están sujetos al límite conjunto con las reparaciones: entre ambos no pueden superar los ingresos íntegros del inmueble, aunque el exceso se traslade a los cuatro años siguientes.
El piso estuvo alquilado seis meses. ¿Deduzco todo el IBI?
No, solo la mitad, en proporción a los días de arrendamiento efectivo. La otra mitad corresponde al periodo en que el inmueble estuvo a su disposición y por el que debe declarar imputación de renta inmobiliaria. Esta regla se aplica al IBI, a la comunidad, al seguro, a la amortización y a todos los gastos que no estén directamente ligados a un periodo de arrendamiento concreto.
Cambié la caldera y los muebles. ¿Se deducen igual?
No. La sustitución de la caldera averiada es un gasto de reparación, deducible en el ejercicio con el límite conjunto. Los muebles y electrodomésticos son bienes de mobiliario cedidos con la vivienda, que no se deducen de golpe sino que se amortizan al 10% anual sobre su coste durante diez años. Conviene separarlos en la contabilidad del inmueble.
¿Puedo deducir lo que pago al administrador de fincas?
Sí, los gastos de administración, vigilancia, portería y servicios similares son expresamente deducibles. También los honorarios de la agencia que gestiona el arrendamiento y los de los profesionales que intervienen en él. Lo que exige la Administración es factura a nombre del propietario y justificante del pago; un recibo genérico o una transferencia sin concepto suelen dar problemas en una comprobación.
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