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Venta de un inmueble por un no residente: 3%, 19% y devolución
El 3% que retiene el comprador es un anticipo, no el impuesto. Si la ganancia real es menor, se devuelve; si es mayor, se completa. Y hay cuatro meses para presentar el modelo 210.
El comprador retiene el 3% e ingresa con el modelo 211 en un mes. El vendedor declara la ganancia real con el modelo 210 en cuatro meses, al tipo del 19%, deduciendo la retención y solicitando en su caso la devolución del exceso.
El cálculo de la ganancia
Se determina con las mismas reglas del IRPF: diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
| Valor de transmisión | Valor de adquisición |
|---|---|
| Precio de venta − gastos e impuestos a cargo del vendedor − comisión de agencia − plusvalía municipal |
Precio de compra + ITP o IVA soportado + notaría, registro y gestoría + inversiones y mejoras − amortizaciones si estuvo arrendado |
El tipo aplicable es el 19% para todos los contribuyentes del IRNR sin establecimiento permanente, con independencia de su país de residencia. Es un tipo fijo, no una escala.
Devolución del exceso retenido
Inmueble comprado en 2015 por 280.000 euros con 22.000 de gastos. Vendido por 360.000, con 14.400 de comisión y 6.800 de plusvalía municipal.
| Retención del 3% ingresada por el comprador | 10.800 € |
| Valor de transmisión | 338.800 € |
| Valor de adquisición | 302.000 € |
| Ganancia patrimonial | 36.800 € |
| Cuota al 19% | 6.992 € |
| Devolución a solicitar | 3.808 € |
Las exenciones aplicables
- Reinversión en vivienda habitual para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega: la ganancia derivada de la transmisión de la que fue su vivienda habitual en España puede quedar exenta si se reinvierte en una nueva vivienda habitual, aunque esta se encuentre en otro Estado.
- Coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1995, con el mismo régimen transitorio y el mismo límite de 400.000 euros de valor de transmisión.
- Exenciones previstas en el convenio de doble imposición aplicable, aunque en rentas inmobiliarias los convenios atribuyen habitualmente la potestad al Estado de situación.
No resulta aplicable, en cambio, la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años, que la norma reserva a los contribuyentes del IRPF.
La plusvalía municipal y el sustituto
La plusvalía municipal se devenga igualmente, siendo sujeto pasivo el transmitente. Pero cuando este es no residente, la ley designa al adquirente como sustituto del contribuyente, de modo que el ayuntamiento le reclamará a él.
La consecuencia práctica es que en toda compraventa con vendedor no residente el comprador debe retener también una provisión por este concepto, además del 3% del IRNR.
La documentación necesaria
- Ejemplar del modelo 211 entregado por el comprador, acreditativo de la retención ingresada.
- Escritura de adquisición y justificantes de los impuestos y gastos soportados entonces.
- Escritura de venta y justificantes de los gastos de la transmisión.
- Facturas de las mejoras realizadas, con su pago acreditado.
- Certificado de residencia fiscal del ejercicio.
- Cuenta bancaria para la devolución, con titularidad acreditada.
- Si el inmueble estuvo arrendado, histórico de las amortizaciones deducidas.
El plazo y la devolución
El modelo 210 debe presentarse en el plazo de cuatro meses desde la fecha de la transmisión. Presentado en plazo y con la documentación completa, la Administración debe practicar la liquidación provisional y, en su caso, devolver el exceso; transcurrido el plazo legal sin haberlo hecho, la devolución procede de oficio con intereses.
Si no se presenta el modelo 210, la retención del 3% queda como tributación definitiva, aunque la ganancia real haya sido inferior o incluso negativa. Es dinero que se pierde por no presentar una declaración.
Antes de vender: la revisión previa
- Comprobar que están presentadas las imputaciones de renta y los rendimientos de arrendamiento de los ejercicios no prescritos.
- Reunir toda la documentación del valor de adquisición y de las mejoras.
- Estimar la ganancia y la devolución esperada del 3%.
- Calcular la plusvalía municipal por los dos métodos y prever la provisión.
- Verificar el domicilio a efectos de notificaciones para poder recibir la liquidación.
- Renovar el certificado de residencia fiscal.
Vender siendo no residente
Vendí con pérdidas. ¿Me devuelven el 3%?
Sí, presentando el modelo 210 dentro de los cuatro meses siguientes a la transmisión, con la documentación que acredite el valor de adquisición y los gastos. Si no hay ganancia, la cuota es cero y procede la devolución íntegra de la retención. Sin presentar el 210, la retención queda como tributación definitiva aunque haya habido pérdida.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión?
Si reside en la Unión Europea, Islandia o Noruega y el inmueble transmitido era su vivienda habitual en España, sí: la ganancia puede quedar exenta si reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda habitual, incluso situada en otro Estado. Hay que declararlo expresamente en el modelo 210 y acreditar tanto la condición de vivienda habitual como la reinversión.
Compré antes de 1995. ¿Se aplican los coeficientes de abatimiento?
Sí. El régimen transitorio de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF se aplica también a los contribuyentes del IRNR, con las mismas reglas: reducción de la parte de ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 y límite conjunto de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente. Es un beneficio que se aplica en el propio modelo 210.
El comprador no retuvo el 3%. ¿Me afecta?
A usted le afecta en que no tendrá retención que deducir y deberá ingresar la cuota íntegra al presentar el modelo 210. Al comprador le afecta mucho más: el inmueble adquirido queda afecto al pago de la deuda tributaria, de modo que la Administración puede dirigirse contra el bien ya en su poder. Es una situación que conviene regularizar cuanto antes.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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