Valor de referencia de Catastro: la base imponible que no depende del precio

Qué es y cómo se calcula

El valor de referencia lo determina anualmente la Dirección General del Catastro a partir de los precios de las compraventas comunicadas por los notarios, mediante módulos de valor por zonas y coeficientes que atienden a las características del inmueble. No es el valor catastral —que sigue existiendo y sirve para el IBI— sino una magnitud distinta y, por lo general, sensiblemente superior.

Se publica cada año mediante resolución, con un periodo previo de información pública, y puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro con el número de referencia catastral. Existe un factor de minoración destinado a que el valor de referencia no supere el valor de mercado, pero es un ajuste general, no individualizado.

En qué impuestos manda y en cuáles no

El efecto práctico en una compraventa

Hay además un efecto colateral en el IRPF del vendedor que suele pasarse por alto: si el valor de referencia se convierte en la base del ITP del comprador, la Administración puede tomar ese dato como indicio de que el precio real fue superior al declarado, con consecuencias en la ganancia patrimonial del transmitente. Declarar el precio verdadero, y solo el verdadero, sigue siendo la única posición defendible.

Cómo se discute

El valor de referencia no se recurre por sí mismo antes de la operación: se impugna al hilo de la autoliquidación. Hay dos caminos, y elegir mal cierra el otro:

1. Autoliquidar por el valor de referencia y solicitar después la rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, acreditando que el valor de referencia excede del valor de mercado del inmueble.
2. Autoliquidar por el valor declarado y recurrir la liquidación complementaria que la Administración girará. Tiene la ventaja de no adelantar el dinero y el inconveniente de asumir el riesgo de sanción y recargos.

En ambos casos, la Administración debe dar traslado a la Dirección General del Catastro, que emitirá informe vinculante. Y en ambos, la carga de la prueba es del contribuyente: lo que se necesita es un informe pericial de valoración que acredite las circunstancias que el módulo general no ha podido tener en cuenta.

Los argumentos que funcionan

• Estado de conservación. Inmuebles que requieren reforma integral, con patologías estructurales o con informe técnico desfavorable.
• Ocupación. Viviendas ocupadas ilegalmente o con inquilino con contrato de renta antigua, cuyo valor de mercado es una fracción del de un inmueble libre.
• Cargas y servidumbres que limitan el uso o la disposición.
• Discordancias físicas entre la realidad y los datos catastrales: superficie, número de elementos, uso.
• Testigos comparables reales y contemporáneos en el mismo entorno, con precios efectivamente escriturados.
• Adquisición en subasta pública o en procedimiento concursal, donde el precio se forma en condiciones objetivas.

Cuándo no hay valor de referencia

No todos los inmuebles lo tienen. Faltan, entre otros, en algunos inmuebles singulares, en fincas con circunstancias especiales y en aquellos cuya tipología no permite aplicar los módulos. Cuando no existe valor de referencia, la base imponible vuelve a ser el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, y reaparece la clásica comprobación de valores, con toda la doctrina sobre motivación y visita al inmueble.