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Recargo del IBI a viviendas vacías y otros gravámenes a la desocupación
Hasta un 150% adicional sobre la cuota del IBI. Exige ordenanza municipal y prueba de la desocupación, y admite causas justificadas que conviene documentar antes de que llegue el requerimiento.
Que exista ordenanza fiscal municipal que lo establezca, que el inmueble sea de uso residencial y que esté desocupado con carácter permanente, sin que concurra ninguna de las causas justificadas previstas.
La escala del recargo
| Situación | Recargo máximo |
|---|---|
| Desocupación permanente | 50% de la cuota líquida |
| Desocupación superior a tres años | 100% |
| Dos o más inmuebles desocupados del mismo titular en el municipio | 150% |
Los porcentajes concretos y su escalado los fija cada ordenanza dentro de esos máximos legales. Y la aplicación efectiva depende de que el ayuntamiento haya desarrollado el procedimiento de declaración de desocupación.
El efecto sobre el recibo
Vivienda con valor catastral de 110.000 euros y tipo municipal del 0,66%. Segunda vivienda desocupada del mismo titular en el municipio.
| Cuota líquida del IBI | 726 € |
| Recargo del 150% | +1.089 € |
| Total a pagar | 1.815 € |
El concepto de desocupación permanente
Se considera desocupado con carácter permanente el inmueble que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal.
Los medios de prueba que suelen manejarse son los consumos de suministros, la ausencia de empadronamiento, la información del padrón municipal y las comprobaciones directas.
Las causas justificadas
- Traslado temporal por razones laborales, de formación o de salud.
- Cambio de domicilio por situación de dependencia o por razones de asistencia social.
- Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, según la configuración de la ordenanza.
- Inmuebles en obras o rehabilitación, o sujetos a actuaciones que impidan su ocupación.
- Inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta o en alquiler, con un máximo de tiempo previsto.
- Inmuebles sujetos a litigio o causa pendiente que impida su uso o disposición.
- Inmuebles ocupados ilegalmente.
La acreditación corresponde al titular. Conviene reunir la prueba en el momento en que se produce la causa —contrato con la agencia, anuncios publicados, denuncia de la ocupación, licencia de obra— y no cuando llega la notificación del recargo.
El procedimiento
- El ayuntamiento inicia el expediente de declaración de desocupación, con audiencia al titular.
- El titular puede alegar y aportar prueba de la ocupación o de la causa justificada.
- Se dicta resolución declarando o no la desocupación.
- La declaración se notifica individualmente y produce efectos en el devengo siguiente.
- Cabe recurso contra la declaración y contra la liquidación del recargo.
El recargo se devenga el 31 de diciembre y se liquida anualmente junto con la cuota del IBI, con la que comparte régimen de gestión.
Otros gravámenes a la desocupación
| Figura | Ámbito |
|---|---|
| Impuesto autonómico sobre viviendas vacías | Cataluña, con sujetos pasivos y exenciones propias |
| Recargo del IBI | Municipal, con ordenanza |
| Medidas de fomento del alquiler | Autonómicas, con incentivos y, en algunos casos, sanciones |
| Declaración de zona de mercado residencial tensionado | Autonómica, con efectos en la reducción del IRPF |
La alternativa: poner la vivienda en alquiler
Frente al recargo, arrendar la vivienda no solo elimina el sobrecoste sino que puede generar un rendimiento con reducción del 50% al 90% y permite deducir los gastos y la amortización. En muchos casos, el análisis conjunto del recargo evitado, la reducción aplicable y los gastos deducibles convierte el alquiler en una opción claramente favorable.
Y ofrecer la vivienda en alquiler en condiciones de mercado es, además, una de las causas justificadas que excluyen el recargo durante el plazo previsto, incluso si no se llega a arrendar.
Recargo por vivienda vacía
¿Me pueden cobrar el recargo por mi casa de la playa?
Depende de la ordenanza municipal. Muchas contemplan expresamente como causa justificada el uso como segunda residencia durante un plazo determinado, precisamente para no penalizar ese uso. Otras no. Hay que revisar la ordenanza del municipio y, si es necesario, acreditar el uso efectivo de la vivienda durante los periodos vacacionales.
Tengo el piso ocupado ilegalmente. ¿También pago el recargo?
La ocupación ilegal es una de las causas justificadas que excluyen el recargo, porque el titular no puede disponer del inmueble. Hay que acreditarlo con la denuncia presentada, el procedimiento judicial en curso y, si es posible, un informe policial o un acta notarial. Es el mismo tipo de prueba que sirve para discutir la imputación de renta.
He puesto el piso en alquiler y no se alquila. ¿Me libro?
Sí, la oferta efectiva en alquiler en condiciones de mercado es una causa justificada durante el plazo que fije la ordenanza. Lo determinante es que la oferta sea real: precio de mercado, publicación efectiva y disponibilidad para visitas. Un anuncio a precio desproporcionado no acredita voluntad real de arrendar y no suele admitirse.
¿Puedo recurrir la declaración de desocupación?
Sí. La declaración de desocupación es un acto administrativo que se notifica individualmente y contra el que cabe recurso de reposición ante el ayuntamiento y, en su caso, reclamación económico-administrativa o recurso contencioso, según la organización del municipio. También cabe recurrir la liquidación del recargo. Los plazos son breves, de modo que conviene actuar al recibir la notificación.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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