El impuesto se decide antes de la escritura, no después

En fiscalidad inmobiliaria casi nada se puede arreglar a posteriori. El día que se firma ante notario quedan fijados el impuesto indirecto que grava la transmisión, la base sobre la que se calcula, quién es el sujeto pasivo y qué parte del coste será recuperable. Todo lo que viene después —la autoliquidación, la comprobación, el recurso— consiste en defender una decisión que ya se tomó.

El margen real está antes: en calificar bien si la operación va por IVA o por ITP, en decidir si conviene renunciar a la exención, en elegir si compra la persona física o la sociedad, en documentar la afectación del inmueble, en fijar el precio con conocimiento del valor de referencia y en repartir los gastos en el contrato. Son decisiones que cuestan poco cuando se toman a tiempo y muchísimo cuando se descubren en un requerimiento.

Los tres errores que más veces hemos visto

• Aplicar ITP a una operación que iba por IVA, o al revés. La Administración liquida el impuesto correcto y la devolución del ingresado por error llega —cuando llega— años después y con un procedimiento aparte.
• Declarar el precio real pactado cuando el valor de referencia de Catastro es superior. La liquidación complementaria en ITP o en Sucesiones es automática, y discutirla exige una vía específica.
• Deducir el alquiler completo sin separar el valor del suelo en la amortización, sin prorratear por días de arrendamiento efectivo o aplicando la reducción por vivienda a un alquiler de temporada. Es la regularización más frecuente en el IRPF de los arrendadores.

Qué encontrará en cada ficha

Cada página desarrolla un supuesto concreto con la misma estructura: qué dice la norma, qué criterio está aplicando la Administración, un cálculo con números cuando la cuestión es cuantitativa, un cuadro comparativo cuando hay varias alternativas, la prueba que conviene guardar y las preguntas que nos hacen de verdad los clientes sobre ese punto.