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Comprar vivienda nueva: IVA del 10%, AJD y entregas a cuenta
La obra nueva parece el caso sencillo: un 10% de IVA y poco más. Pero el tipo no siempre es el 10%, los anexos no siempre lo siguen, y cada pago a cuenta devenga impuesto mucho antes de que exista vivienda.
IVA del 10% más AJD. El IVA lo repercute e ingresa el promotor; el AJD lo autoliquida el comprador ante la comunidad autónoma en 30 días hábiles desde la escritura.
Los tipos de IVA aplicables
| Elemento | Tipo | Condición |
|---|---|---|
| Vivienda | 10% | Edificio o parte apto para vivienda, con cédula o licencia |
| Vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública | 4% | Calificación administrativa vigente |
| Vivienda de protección oficial de régimen general | 10% | No accede al superreducido |
| Hasta dos plazas de garaje | 10% | Transmitidas conjuntamente con la vivienda en el mismo acto |
| Trastero y anexos | 10% | Transmitidos conjuntamente, situados en el mismo edificio |
| Tercera plaza de garaje y siguientes | 21% | Exceden del límite legal |
| Garaje o trastero comprados por separado | 21% | Sin transmisión conjunta con la vivienda |
| Local en el mismo edificio | 21% | No tiene la consideración de vivienda |
| Mobiliario facturado por separado | 21% | Entrega de bienes muebles independiente |
El límite de las dos plazas de garaje es literal y se comprueba: la tercera plaza tributa al 21% aunque se escriture en el mismo acto. Está desarrollado en compra de garaje y trastero.
Las entregas a cuenta: el IVA antes de la vivienda
En las compras sobre plano, cada pago anticipado devenga IVA en el momento del cobro, al tipo vigente y aplicable a la entrega futura. El promotor debe emitir factura por cada anticipo, y el comprador conserva esas facturas porque forman parte del precio y del valor de adquisición a efectos de una futura venta.
Las cantidades entregadas a cuenta antes de la terminación deben estar garantizadas mediante aval o seguro de caución, con una cuenta especial separada. No es una obligación fiscal, pero es la que protege el dinero: si la promoción no se termina, el comprador recupera lo anticipado y el promotor debe rectificar las facturas y devolver el IVA repercutido.
Compra sobre plano en tres pagos
Vivienda de 280.000 euros más una plaza de garaje de 20.000, transmitidos conjuntamente. Comunidad con AJD del 1,2%.
| Reserva y contrato: 30.000 € + IVA 10% | 33.000 € |
| Certificaciones durante la obra: 60.000 € + IVA 10% | 66.000 € |
| Escritura: 210.000 € + IVA 10% | 231.000 € |
| Total IVA soportado | 30.000 € |
| AJD: 300.000 × 1,2% | 3.600 € |
| Impuestos totales de la compra | 33.600 € |
El AJD de la escritura
La base imponible es el valor declarado del inmueble, sin incluir el IVA. El tipo lo fija cada comunidad y suele situarse entre el 0,5% y el 1,5%, con tipos reducidos frecuentes para vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad. Como en el ITP, esos tipos reducidos se aplican en la propia autoliquidación y exigen que los requisitos consten en la escritura. Está en Actos Jurídicos Documentados.
Cuándo una vivienda «nueva» ya no lleva IVA
Si el promotor ha arrendado la vivienda de forma ininterrumpida durante dos años o más a un tercero, la venta posterior es segunda entrega, está exenta de IVA y tributa por ITP. Es una situación frecuente en promociones con stock que se pusieron en alquiler, y cambia por completo el cálculo del comprador: normalmente le sale más barato, porque el ITP suele ser inferior al 10% más AJD.
Qué revisar antes de firmar
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad otorgada.
- Certificado final de obra y declaración de obra nueva inscrita.
- Aval o seguro de las cantidades anticipadas, con la cuenta especial identificada.
- Desglose en la escritura de vivienda, garajes, trasteros y, en su caso, mobiliario, con sus tipos respectivos.
- Que la vivienda no haya estado arrendada, si se espera pagar IVA.
- Aplicación del tipo reducido de AJD si le corresponde, con constancia en la escritura.
Vivienda nueva
¿La cocina amueblada va al 10% o al 21%?
Si forma parte de la entrega de la vivienda como elemento integrado —muebles de cocina fijos entregados por el promotor dentro del precio de la vivienda— sigue el tipo de esta. Si se contrata y factura por separado, como una entrega de bienes muebles o una prestación de servicios independiente, tributa al 21%. Lo determinante es cómo se documenta la operación, y conviene decidirlo antes de firmar el contrato.
Compré sobre plano y el promotor ha quebrado. ¿Recupero el IVA?
Las cantidades anticipadas, IVA incluido, deben estar cubiertas por el aval o seguro obligatorio, y esa es la vía principal de recuperación. Además, si la operación queda sin efecto, el promotor debe rectificar las facturas y ajustar el IVA repercutido; en situación concursal esa rectificación se articula por los cauces del concurso. Es una de las razones por las que conviene verificar el aval antes de entregar el primer euro.
¿Puedo deducir el IVA si compro la vivienda para alquilarla?
No, si la va a alquilar como vivienda: el arrendamiento de vivienda es una operación exenta que no genera derecho a deducción. Si la destina a alquiler turístico con servicios propios de la hostelería —operación sujeta al 10%— o a arrendamiento a empresas en condiciones que rompan la exención, entonces sí habría derecho a deducir, con las cautelas del régimen de bienes de inversión si el destino cambia después.
La vivienda es VPO. ¿Me aplican el 4%?
Solo si se trata de vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Las viviendas protegidas de régimen general tributan al 10%. La calificación administrativa es la que determina el tipo, y debe estar vigente en el momento del devengo. Es un punto que conviene verificar documentalmente, porque el promotor y el comprador tienen intereses distintos si se comprueba después.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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