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Vender un inmueble con pérdidas: compensación y plusvalía municipal
Perder dinero en la venta no es solo un mal negocio: es una pérdida patrimonial que se compensa durante cuatro años y que bloquea la plusvalía municipal. Pero solo si se declara y se acredita.
En el IRPF, la pérdida se integra en la base del ahorro y se compensa con ganancias del mismo ejercicio y de los cuatro siguientes. En la plusvalía municipal, la ausencia de incremento de valor determina la no sujeción.
La compensación en el IRPF
La pérdida patrimonial derivada de la transmisión se integra en la base imponible del ahorro y sigue este orden de compensación:
- Con ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones obtenidas en el mismo ejercicio: acciones, fondos, otros inmuebles.
- Con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario del ejercicio, con el límite del 25% de dicho saldo.
- Con ganancias de los cuatro ejercicios siguientes, en el mismo orden y con los mismos límites.
Transcurridos los cuatro años, el saldo no compensado se pierde definitivamente. Por eso una pérdida inmobiliaria relevante es un activo fiscal que conviene administrar: si se prevé una ganancia futura —la venta de una cartera de valores, de otro inmueble—, puede tener sentido ordenar el calendario de operaciones.
Una pérdida bien aprovechada
Local vendido con una pérdida patrimonial de 60.000 euros. El contribuyente tiene 8.000 euros de dividendos anuales y prevé vender acciones con plusvalía de 40.000 euros en dos años.
| Año 1 — compensación con el 25% de 8.000 € de rendimientos | −2.000 € |
| Año 2 — misma compensación | −2.000 € |
| Año 3 — compensación con la ganancia de las acciones | −40.000 € |
| Año 3 — resto compensable con rendimientos | −2.000 € |
| Saldo pendiente al final del año 4 | ≈ 14.000 € |
| Ahorro fiscal efectivo aprovechado | ≈ 9.900 € |
La no sujeción a la plusvalía municipal
Desde la reforma de 2021, no está sujeta al impuesto la transmisión en la que el interesado acredite que no ha existido incremento de valor. La comparación se hace entre los valores de suelo consignados en las escrituras de adquisición y transmisión, tomando la proporción que el suelo represente en el valor catastral.
Es una no sujeción rogada: el ayuntamiento no la aplica de oficio. Hay que presentar la declaración dentro del plazo aportando ambas escrituras y solicitando expresamente la declaración de no sujeción. Si simplemente no se presenta nada, el ayuntamiento liquidará por el método objetivo, que da resultado positivo aunque se haya vendido con pérdidas.
Cuidado: pérdida en el IRPF no siempre es ausencia de incremento del suelo
Son dos cálculos distintos y pueden dar resultados contradictorios. En el IRPF se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición del inmueble completo, con sus gastos, mejoras y amortizaciones. En la plusvalía municipal se compara solo el valor del suelo, sin gastos ni amortizaciones.
| Situación | IRPF | Plusvalía municipal |
|---|---|---|
| Precio de venta muy inferior al de compra | Pérdida | No sujeta |
| Precio ligeramente superior, pero con gastos y comisiones altas | Pérdida | Sujeta |
| Inmueble muy amortizado por años de alquiler | Ganancia | Según los valores de suelo |
| Construcción muy revalorizada y suelo estable | Ganancia | Puede no haber incremento de suelo |
Las pérdidas que no se computan
- Las derivadas de transmisiones lucrativas por actos inter vivos: si se dona un inmueble que vale menos de lo que costó, la pérdida no se computa.
- Las derivadas de transmisiones a título gratuito por causa de muerte, que directamente no se sujetan.
- Las derivadas del consumo del elemento patrimonial.
- Las de transmisiones con recompra del mismo elemento dentro del año siguiente, en el caso de valores; en inmuebles no rige esa regla, pero una venta y recompra a la misma persona puede analizarse como operación simulada.
Cómo se acredita la pérdida
Con la misma documentación que la ganancia: escritura de adquisición con sus impuestos y gastos, facturas de mejoras, escritura de venta y justificantes de los gastos de la transmisión. En una venta con pérdida la Administración suele revisar precisamente que el valor de adquisición esté bien soportado, porque un valor inflado convertiría una ganancia en pérdida.
Si el inmueble estuvo arrendado, hay que descontar las amortizaciones, incluidas las mínimas no deducidas: es el ajuste que más veces convierte una pérdida aparente en ganancia real.
Venta con pérdidas
Vendí con pérdidas. ¿Tengo que declararlo si no pago nada?
Sí, y le conviene. Declarar la pérdida es lo que genera el derecho a compensarla en los cuatro ejercicios siguientes. Si no se declara en el ejercicio en que se produce, no se puede utilizar después. Además, la operación consta en los datos fiscales por la información notarial y catastral, de modo que omitirla genera un requerimiento por una operación que en realidad no producía cuota.
¿Puedo compensar la pérdida con mi sueldo?
No. Las pérdidas derivadas de transmisiones se integran en la base del ahorro y solo se compensan con ganancias de la misma naturaleza y, con el límite del 25%, con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario. Los rendimientos del trabajo están en la base general y siguen un circuito de compensación distinto.
Vendí por más de lo que compré pero con las comisiones pierdo dinero. ¿Es pérdida?
A efectos del IRPF, sí: los gastos inherentes a la transmisión minoran el valor de transmisión y los de la adquisición lo incrementan, de modo que el resultado fiscal puede ser negativo aunque el precio nominal haya subido. A efectos de la plusvalía municipal, en cambio, la comparación se hace sobre los valores de suelo consignados en las escrituras, sin gastos, y ahí probablemente sí habrá incremento.
Doné un piso que vale menos de lo que me costó. ¿Puedo declarar la pérdida?
No. La ley excluye expresamente del cómputo las pérdidas patrimoniales debidas a transmisiones lucrativas por actos inter vivos o a liberalidades. La asimetría es completa: si la donación genera ganancia, tributa; si genera pérdida, no se aprovecha. Es uno de los argumentos que hay que poner sobre la mesa antes de decidir entre donar y esperar a la herencia.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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