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Deducciones por compra de vivienda: régimen transitorio y autonómicas
La deducción estatal por inversión en vivienda habitual desapareció en 2013, pero sigue viva para quienes compraron antes. Y las comunidades autónomas han construido su propio catálogo, que casi nadie revisa.
La deducción estatal en régimen transitorio, solo para adquisiciones anteriores a 2013 con deducción practicada. Las deducciones autonómicas, vigentes y con requisitos propios en cada territorio.
La deducción estatal en régimen transitorio
Pueden seguir aplicándola quienes adquirieron su vivienda habitual, o satisficieron cantidades para su construcción, rehabilitación o ampliación, con anterioridad al 1 de enero de 2013, y hubieran practicado la deducción por esa vivienda en un ejercicio devengado antes de esa fecha.
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Porcentaje | 15% de las cantidades satisfechas en el ejercicio |
| Base máxima anual | 9.040 euros por contribuyente |
| Qué se computa | Amortización del principal, intereses, seguros vinculados exigidos por la entidad y gastos de la financiación |
| Requisito de permanencia | Residencia efectiva y continuada durante tres años, salvo causas justificadas |
| Qué la extingue | Cambiar de vivienda habitual, transmitirla o dejar de satisfacer cantidades por ella |
La deducción se pierde de forma definitiva si se cambia de vivienda habitual: la nueva no genera derecho, porque la adquisición sería posterior a 2013. Es una razón que conviene ponderar antes de mudarse, sobre todo si queda mucho préstamo por amortizar.
Lo que vale mantener el régimen transitorio
Contribuyente que aporta 9.040 euros anuales entre capital e intereses, con quince años de préstamo pendientes.
| Deducción anual: 9.040 × 15% | 1.356 € |
| Si tributan dos titulares con bases suficientes | hasta 2.712 € |
| Valor acumulado en quince años, un solo titular | ≈ 20.340 € |
Las deducciones autonómicas
Cada comunidad ha construido su propio catálogo. Los supuestos que más se repiten son:
- Adquisición de vivienda habitual por jóvenes, con límites de edad —normalmente 35 años— y de base imponible.
- Adquisición de vivienda en municipios rurales o en riesgo de despoblación, con porcentajes generosos.
- Adquisición por familias numerosas, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género.
- Adquisición de vivienda de protección pública.
- Obras de adecuación de la vivienda para personas con discapacidad.
- Inversión en vivienda habitual con carácter general en algunos territorios forales y comunidades.
Los requisitos son siempre acumulativos: base imponible máxima, valor máximo del inmueble, destino a vivienda habitual, permanencia mínima y, con frecuencia, no ser titular de otra vivienda.
La deducción por obras de eficiencia energética
Existe además un régimen estatal de deducciones por obras que mejoran la eficiencia energética de la vivienda, con tres modalidades y porcentajes crecientes:
| Modalidad | Porcentaje | Requisito |
|---|---|---|
| Reducción de la demanda de calefacción y refrigeración | 20% | Reducción de al menos el 7% |
| Mejora del consumo de energía primaria no renovable | 40% | Reducción de al menos el 30% o mejora de calificación a A o B |
| Rehabilitación energética de edificios residenciales | 60% | Actuación sobre el edificio completo |
Todas exigen certificados de eficiencia energética anterior y posterior a la obra, expedidos por técnico competente, y pago por medios que dejen rastro bancario. Las cantidades pagadas en efectivo no dan derecho a deducción. Los plazos de aplicación de este régimen se han ido prorrogando, por lo que conviene comprobar su vigencia para el ejercicio de que se trate.
Lo que nunca ha sido deducible
- La compra de una segunda vivienda o de una vivienda de inversión.
- El ITP, el IVA y el AJD de la compra, que van al valor de adquisición pero no dan deducción.
- Los gastos de mobiliario, decoración y mudanza.
- Las obras de mera conservación o reparación sin efecto energético acreditado.
- Las cantidades satisfechas en efectivo cuando la norma exige medio de pago bancario.
Deducciones por compra
Compré en 2015. ¿Puedo desgravar la hipoteca?
En la parte estatal, no: la deducción por inversión en vivienda habitual quedó suprimida para adquisiciones posteriores al 31 de diciembre de 2012. En la parte autonómica es posible que sí, según la comunidad donde resida y su perfil: hay deducciones vigentes por compra de vivienda habitual para jóvenes, en municipios rurales, para familias numerosas y para personas con discapacidad. Conviene revisar la normativa autonómica de cada ejercicio.
Me divorcié y salí de la vivienda. ¿Pierdo la deducción?
No necesariamente. La norma permite seguir aplicando la deducción al contribuyente que, por decisión judicial de separación o divorcio, sigue satisfaciendo cantidades por la vivienda que constituye la residencia habitual de los hijos comunes y del progenitor que queda en ella. Es una excepción expresa, con requisitos concretos, que evita la pérdida del derecho por una circunstancia sobrevenida.
¿Puedo deducir la reforma de la cocina?
Como reforma sin más, no. Solo si la obra encaja en alguna de las modalidades de la deducción por eficiencia energética, con reducción acreditada de la demanda o del consumo mediante certificados anterior y posterior, o si su comunidad tiene una deducción autonómica específica. A cambio, si algún día alquila o vende, la obra puede computar como mejora y reducir la ganancia patrimonial, lo que exige conservar todas las facturas.
¿Se puede aplicar la deducción autonómica y la estatal a la vez?
Sí, son compatibles y operan en tramos distintos de la cuota. Quien conserva el régimen transitorio estatal y además cumple los requisitos de una deducción autonómica puede aplicar ambas. Lo que no cabe es duplicar la deducción por las mismas cantidades dentro del mismo tramo, ni superar los límites de base establecidos en cada norma.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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