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Actos Jurídicos Documentados en operaciones inmobiliarias
Es el impuesto que se paga por escriturar, no por transmitir. Aparece en la obra nueva, en la división horizontal, en las agrupaciones, en las hipotecas y en las renuncias al IVA: operaciones en las que muchas veces no hay comprador ni precio, pero sí cuota.
Primera copia de escritura o acta notarial, con objeto valuable, acto inscribible en un registro público y no sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias ni Sucesiones y Donaciones. Los cuatro requisitos deben darse a la vez.
Por qué convive con el IVA y no con el ITP
La cuota gradual de AJD es incompatible con las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y de Operaciones Societarias, pero perfectamente compatible con el IVA. De ahí la combinación característica: la compra de vivienda nueva paga IVA del 10% y además AJD; la compra de vivienda usada paga ITP y no paga AJD.
Los supuestos inmobiliarios habituales
| Operación | Base imponible | Quién paga |
|---|---|---|
| Compra de vivienda nueva con IVA | Valor declarado del inmueble | Adquirente |
| Declaración de obra nueva | Coste de ejecución material de la obra | Declarante |
| División horizontal | Valor real del inmueble dividido | Declarante |
| Agrupación, agregación y segregación | Valor de las fincas agrupadas o de la porción segregada | Declarante |
| Extinción de condominio | Valor total del inmueble adjudicado | Adjudicatario |
| Préstamo hipotecario | Responsabilidad hipotecaria total | La entidad prestamista |
| Novación modificativa de hipoteca | Según el alcance; con exenciones relevantes | Prestamista |
| Transmisión con renuncia a la exención | Valor del inmueble | Adquirente, a tipo incrementado |
| Constitución de derecho de superficie o de opción | Valor del derecho constituido | Adquirente del derecho |
Los tipos: los fija la comunidad autónoma
El tipo estatal supletorio es del 0,5%, pero prácticamente todas las comunidades han ejercido su competencia normativa y aplican tipos generales que se mueven entre el 0,5% y el 1,5%. A ello se añaden:
- Tipos incrementados, habitualmente entre el 1,5% y el 2,5%, para las escrituras que documentan transmisiones con renuncia a la exención del IVA.
- Tipos reducidos para adquisición de vivienda habitual por jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y, en algunas comunidades, para vivienda protegida.
- Bonificaciones específicas para determinadas operaciones societarias, agrarias o de rehabilitación.
Como en el ITP, los tipos reducidos suelen exigir que se soliciten en la propia autoliquidación y que los requisitos consten en la escritura.
Las bases imponibles que se discuten
Obra nueva
La base es el coste de ejecución material de la obra, no el valor final del edificio ni el presupuesto total del proyecto. Quedan fuera los honorarios técnicos, el beneficio industrial, los gastos generales, las tasas y licencias y el valor del suelo. Es una de las bases que más se liquidan de más y que mejor resultado da al impugnarlas.
División horizontal
La base es el valor real del inmueble que se divide, incluidos suelo y construcción. Cuando la división horizontal se otorga en la misma escritura que la obra nueva, hay dos hechos imponibles con dos bases distintas, no uno solo.
Extinción de condominio
La base es el valor total del inmueble que se adjudica, no el de la cuota que adquiere el adjudicatario. Es el precio de que la operación tribute por AJD en lugar de por ITP, y aun así resulta muy inferior.
Una promoción, tres cuotas de AJD
Edificio de 12 viviendas. Coste de ejecución material: 1.400.000 euros. Valor del edificio terminado con suelo: 2.600.000 euros. Tipo autonómico del 1,2%.
| Obra nueva: 1.400.000 × 1,2% | 16.800 € |
| División horizontal: 2.600.000 × 1,2% | 31.200 € |
| Préstamo promotor (a cargo de la entidad) | — |
| AJD de la promoción antes de vender nada | 48.000 € |
Plazo y liquidación
El plazo de autoliquidación es de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura, mediante el modelo 600 ante la comunidad autónoma competente, que es la de situación del inmueble. La presentación fuera de plazo genera recargos por declaración extemporánea; la falta de presentación, liquidación con intereses y sanción.
Actos Jurídicos Documentados
¿Por qué pago AJD si ya he pagado el IVA de la vivienda?
Porque son hechos imponibles distintos. El IVA grava la entrega del inmueble y el AJD grava la documentación notarial de un acto inscribible con contenido valuable. Ambas modalidades son compatibles, y por eso la compra de vivienda nueva soporta las dos. Lo que no puede ocurrir es pagar AJD y a la vez Transmisiones Patrimoniales Onerosas por la misma operación.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
Desde la modificación normativa de noviembre de 2018, el sujeto pasivo en los préstamos con garantía hipotecaria es el prestamista, es decir, la entidad financiera. Antes lo era el prestatario, y esa es la razón de la litigiosidad sobre operaciones anteriores. En las escrituras actuales el banco lo asume y lo repercute indirectamente en las condiciones del préstamo.
Voy a declarar una obra nueva antigua por antigüedad. ¿Pago AJD?
Sí. La declaración de obra nueva por antigüedad, la que se hace mediante certificación técnica o acta notarial acreditando que la construcción es anterior a un determinado plazo, es igualmente un acto inscribible con contenido valuable y devenga AJD. Lo que puede estar prescrito es la infracción urbanística, no el impuesto, cuyo devengo se produce con la escritura que ahora se otorga.
¿La base de la obra nueva incluye los honorarios del arquitecto?
No. La base imponible es el coste de ejecución material de la obra, que excluye honorarios profesionales, gastos generales, beneficio industrial, tasas, licencias y, por supuesto, el valor del suelo. Muchas liquidaciones se practican sobre el presupuesto de contrata o incluso sobre el valor de tasación del edificio terminado, lo que da lugar a impugnaciones con muy buen resultado.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
¿Tiene una operación inmobiliaria entre manos?
Compraventa, aportación a sociedad, alquiler, promoción, herencia o una comprobación de valores que ya ha llegado. Analizamos el caso, calculamos el coste fiscal de cada alternativa y le decimos con franqueza cuál es defendible. Decidir antes de escriturar cuesta mucho menos que rectificar después.