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Comprar un local comercial: IVA, ITP y deducción del impuesto
En un local el impuesto indirecto no es un detalle: es la diferencia entre un coste definitivo del 8% del precio y un coste cero. Todo depende de cómo se califique la entrega y de si se renuncia a la exención.
El ITP nunca se recupera; el IVA sí, si el comprador tiene derecho a deducción. Por eso en los inmuebles empresariales la operación más cara suele ser la que parecía más barata.
Los escenarios posibles
| Quién vende y qué | Impuesto | Coste efectivo con deducción plena |
|---|---|---|
| Promotor, local de obra nueva | IVA 21% + AJD | Solo el AJD |
| Empresa, local usado, sin renuncia | ITP autonómico | Todo el ITP |
| Empresa, local usado, con renuncia | IVA con ISP + AJD incrementado | Solo el AJD incrementado |
| Particular que tenía el local alquilado | IVA o ITP según la entrega | Depende de la calificación |
| Particular que nunca lo explotó | ITP | Todo el ITP |
| Banco, local adjudicado | ITP o IVA con renuncia | Depende de la renuncia |
El caso del particular arrendador merece atención especial: quien alquila un local es empresario a efectos de IVA aunque no lo sea a ningún otro efecto, de modo que la venta de ese local entra en el ámbito del impuesto. Está en IVA o ITP en la compraventa.
El cálculo de la renuncia
Local de 350.000 euros, segunda entrega
Comprador con derecho a deducción plena. Comunidad con ITP del 8% y AJD incrementado del 2% en caso de renuncia.
| Sin renuncia — ITP 8%, coste definitivo | 28.000 € |
| Con renuncia — IVA 21% autorrepercutido y deducido | 0 € |
| Con renuncia — AJD 2% | 7.000 € |
| Ahorro de la renuncia | 21.000 € |
El cálculo cambia por completo si la deducción del comprador no es plena: con una prorrata baja, la renuncia puede encarecer la operación.
Comprobar el derecho a deducción antes de renunciar
El requisito no es ser empresario, sino tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado. No lo tienen, entre otros:
- Quien va a destinar el local a arrendamiento de vivienda, operación exenta.
- Quien desarrolla actividades exentas sin derecho a deducción: enseñanza reglada, sanidad, servicios financieros y de seguros, determinadas actividades culturales.
- Quien está en recargo de equivalencia respecto de esa actividad, con las particularidades del régimen.
- Las entidades sin ánimo de lucro respecto de su actividad no sujeta.
En estos casos, renunciar es un error costoso: se soporta un IVA no deducible del 21% además del AJD incrementado.
El régimen de bienes de inversión
Un local adquirido con IVA deducido es un bien de inversión, y su deducción se regulariza durante los nueve años siguientes al de la adquisición si el porcentaje de deducción varía en más de diez puntos. Si el local pasa a destinarse a una actividad exenta —por ejemplo, se alquila como vivienda—, hay que devolver la parte proporcional del IVA deducido.
Y si el local se vende dentro de ese periodo, se practica una regularización única por los años que resten, tratando la venta como si el bien se hubiera destinado a una actividad con derecho a deducción plena o nula según el régimen de la propia venta.
Lo que hay que revisar en un local
- Licencia de actividad vigente y transmisible, o viabilidad de obtener la que se necesita.
- Estatutos de la comunidad: pueden prohibir determinados usos, y esa limitación afecta al valor.
- Contrato de arrendamiento en vigor, si lo hay: el comprador se subroga y la renta y la duración condicionan el precio.
- Estado de la instalación y adecuación a normativa de accesibilidad e incendios.
- Calificación de la entrega a efectos de IVA, con la documentación que la respalde.
- Cuota de participación y derramas pendientes.
Compra de local
Compro un local para alquilarlo como negocio. ¿Me interesa renunciar?
Sí, con carácter general. El arrendamiento de local es una operación sujeta y no exenta al 21%, de modo que genera derecho a deducción plena. Renunciar convierte un ITP no recuperable en un IVA que se deduce íntegramente, a cambio de un AJD incrementado que es muy inferior. Hay que darse de alta como empresario a efectos de IVA antes de la adquisición y hacer constar la renuncia en la escritura.
El local está alquilado. ¿Puedo subir la renta o echar al inquilino?
El adquirente se subroga en la posición del arrendador y queda vinculado por el contrato en vigor con sus condiciones de renta y duración. En arrendamientos de uso distinto de vivienda el régimen es esencialmente dispositivo, de modo que lo que gobierne será lo pactado en el contrato. Es imprescindible leerlo antes de comprar: la renta y el plazo pendiente forman parte del valor del inmueble.
¿Puedo comprar el local a título personal y alquilarlo a mi sociedad?
Sí, y es una estructura frecuente. Exige tres cosas: darse de alta como arrendador a efectos de IVA y repercutirlo al 21%, fijar una renta de mercado porque es una operación vinculada, y declararla en el modelo 232 si supera los umbrales. La sociedad deduce la renta como gasto y el IVA soportado; el socio declara el rendimiento del capital inmobiliario y soporta la retención del 19%.
¿Qué pasa si el vendedor no quiere renunciar a la exención?
La renuncia es una facultad del transmitente y no puede imponérsele, aunque el adquirente cumpla todos los requisitos. En la práctica se negocia junto con el precio: al vendedor la renuncia puede afectarle en la regularización de sus propias deducciones, y ese coste se compensa habitualmente en el precio. Conviene plantearlo en la fase de arras y no el día de la firma.
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Aviso. Este contenido es informativo y refleja la normativa estatal, autonómica y local y el criterio administrativo y jurisprudencial vigentes en la fecha de su última revisión. En fiscalidad inmobiliaria una parte muy relevante de los tipos, reducciones y bonificaciones —ITP, AJD, Sucesiones y Donaciones, deducciones autonómicas del IRPF, ordenanzas del IBI, de la plusvalía municipal y del ICIO— la fijan las comunidades autónomas y los ayuntamientos y cambian con frecuencia, por lo que conviene verificar siempre la norma aplicable al territorio y a la fecha de devengo de la operación. No sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. Para una respuesta sobre su operación, escríbanos a Contacto@LRB.es.
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