Se declara la renta exigible aunque no se haya cobrado, y se deduce como gasto el saldo de dudoso cobro cuando el deudor está en situación de concurso o cuando han transcurrido más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del periodo impositivo, sin renovación del crédito.
Los dos supuestos
- Concurso del deudor. Basta con que el arrendatario se halle en situación de concurso para deducir el saldo pendiente.
- Transcurso de seis meses. Que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiera producido una renovación de crédito.
La segunda es la vía habitual, y su punto crítico es la fecha y la prueba de esa primera gestión de cobro.
Qué vale como gestión de cobro
- Burofax con acuse de recibo reclamando la deuda. Es la prueba más sólida y la más recomendable.
- Requerimiento notarial.
- Demanda de desahucio o de reclamación de cantidad presentada ante el juzgado.
- Comunicación fehaciente por medios que acrediten fecha y contenido.
- Correo electrónico o mensajería: admisible como indicio, pero de valor probatorio más débil si se discute.
Una llamada telefónica o una conversación no documentada no acredita nada. Si el impago se produce en enero, un burofax en febrero permite deducir el saldo en la declaración de ese mismo ejercicio; sin él, hay que esperar.
Cómo funciona el plazo
Vivienda arrendada por 800 euros al mes. El inquilino deja de pagar en marzo.
| Rentas exigibles de marzo a diciembre, declaradas | 8.000 € |
| Burofax enviado el 15 de abril | Primera gestión |
| Del 15 de abril al 31 de diciembre | Más de 6 meses |
| Saldo de dudoso cobro deducible en el ejercicio | −8.000 € |
| Efecto neto en la declaración | 0 € por las rentas impagadas |
Si el burofax se hubiera enviado en septiembre, no se cumplirían los seis meses a 31 de diciembre y la deducción se trasladaría al ejercicio siguiente.
Si después se cobra
Cuando el saldo deducido se cobra posteriormente, se computa como ingreso en el ejercicio en que se produzca el cobro. Es una regla de simetría: primero se dedujo, ahora se ingresa. Lo mismo ocurre si la deuda se satisface mediante la ejecución del aval, del seguro de impago o de la fianza.
Los demás gastos del impago
| Gasto | ¿Deducible? |
|---|---|
| Honorarios de abogado y procurador del desahucio | Sí |
| Costas judiciales soportadas | Sí |
| Burofax y requerimientos notariales | Sí |
| Prima del seguro de impago de rentas | Sí |
| Cerrajería y cambio de cerradura tras el lanzamiento | Sí, como conservación |
| Reparación de los desperfectos causados | Sí, como conservación |
| Suministros impagados asumidos por el propietario | Sí |
| Pérdida de la renta futura | No: no es un gasto |
La ocupación ilegal
Cuando la vivienda está ocupada sin título, no hay arrendamiento y por tanto no hay rendimiento del capital inmobiliario que declarar. Pero tampoco hay exención: el inmueble genera imputación de renta inmobiliaria, porque no está arrendado y está a disposición de su titular en sentido jurídico.
Existen pronunciamientos que han cuestionado esa imputación cuando el propietario acredita la imposibilidad material de disponer del inmueble y las acciones judiciales emprendidas. Es un argumento que conviene sostener con documentación: denuncia, procedimiento judicial en curso, informes policiales.
La ocupación es también uno de los mejores argumentos para impugnar el valor de referencia si el inmueble se transmite en ese estado, y para reducir la base del Impuesto sobre el Patrimonio.
La renta que no se llega a devengar
Si el contrato se resuelve, las rentas posteriores a la resolución no son exigibles y por tanto no se declaran. La cuestión práctica es determinar la fecha de resolución: la sentencia de desahucio, el lanzamiento efectivo o el acuerdo entre las partes. Conviene documentar esa fecha, porque marca el límite de los ingresos a declarar.
Impagos del alquiler
Mi inquilino no paga. ¿Tengo que declarar esas rentas?
Sí, porque los rendimientos del capital inmobiliario se imputan por exigibilidad, no por cobro. Lo que puede hacer es deducir el importe como saldo de dudoso cobro si han transcurrido más de seis meses entre la primera gestión de cobro documentada y el 31 de diciembre. El efecto neto es cero, pero hay que declarar el ingreso y el gasto, no omitir ambos.
¿Vale un WhatsApp como gestión de cobro?
Es un indicio, pero de valor probatorio débil si la Administración lo discute. Lo que se admite sin problema es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, el requerimiento notarial o la demanda judicial. Dado que de esa fecha depende un año de deducción, conviene utilizar un medio que no admita discusión.
Tengo el piso ocupado. ¿Debo pagar por él en la renta?
El criterio administrativo mantiene la imputación de renta inmobiliaria, porque el inmueble no está arrendado. Existen resoluciones y sentencias que han excluido esa imputación cuando el propietario acredita la imposibilidad material de disponer del inmueble y las acciones judiciales emprendidas. Es un argumento defendible que exige documentación: denuncia, procedimiento en curso y, si es posible, informe policial o acta notarial.
Cobré el año pasado atrasos de dos años atrás. ¿Cómo lo declaro?
Si dedujo esas rentas como saldo de dudoso cobro, el cobro posterior se computa como ingreso del ejercicio en que se produce. Si no las dedujo y las declaró en su momento como ingreso, no hay que volver a declararlas. Y si no las declaró en su día porque no las cobró, procede regularizar los ejercicios correspondientes, que es peor solución que haber usado el mecanismo del dudoso cobro.
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