El arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Sin ese requisito, por muchos inmuebles que se tengan, hay capital inmobiliario.
Por qué importa tanto
| Consecuencia | Capital inmobiliario | Actividad económica |
|---|---|---|
| Reducción por arrendamiento de vivienda | Sí | No |
| Gastos deducibles | Con límites | Régimen de actividades |
| Coeficientes de abatimiento en la venta | Sí si es anterior a 1995 | No: inmueble afecto |
| Exención en el Impuesto sobre el Patrimonio | No | Sí, como bien afecto |
| Reducción de empresa familiar en Sucesiones | No | Sí, si se cumplen los requisitos |
| Calificación de la sociedad como patrimonial | Sí | No |
| Incentivos de reducida dimensión | No | Sí |
| Alta en el RETA del titular | No | Habitualmente sí |
En el patrimonio familiar, las dos filas decisivas suelen ser la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la reducción de empresa familiar en Sucesiones. Su valor puede superar con mucho la pérdida de la reducción del 50% en el IRPF.
Qué exige el requisito en la práctica
- Contrato laboral, no mercantil ni de arrendamiento de servicios. Un administrador con contrato mercantil no cumple.
- Jornada completa, no parcial ni por horas. Dos contratos a media jornada no equivalen a uno completo según el criterio administrativo.
- Dedicación a la ordenación del arrendamiento, no a otras funciones de la empresa.
- Carga de trabajo real que justifique el empleo. Es el punto que más se comprueba: un solo inmueble arrendado difícilmente justifica una jornada completa.
- Prueba de la actividad: nóminas, cotizaciones, funciones documentadas, correspondencia, gestión efectiva de incidencias y contratos.
La contratación de un familiar es admisible, pero se examina con especial atención: debe existir relación laboral real, con alta en el régimen general si procede, jornada efectiva y retribución de mercado.
Lo que no basta
- Subcontratar la gestión a una empresa externa o a un administrador de fincas. El criterio administrativo ha sido restrictivo, aunque los tribunales han admitido en algunos casos que la externalización cumple la finalidad de la norma cuando existe una estructura real.
- Tener un local exclusivamente destinado a la gestión. El requisito del local desapareció de la norma; hoy solo se exige la persona empleada.
- Un número elevado de inmuebles por sí solo. La ley no establece umbral alguno.
- Un contrato laboral sin contenido. Es lo que la Inspección regulariza con más frecuencia.
Cuándo compensa contratar
Patrimonio de 18 inmuebles arrendados, valor conjunto de 4,5 millones de euros. Coste anual de una persona a jornada completa: 28.000 euros.
| Pérdida de la reducción del 50% sobre un rendimiento neto de 90.000 € | ≈ −20.000 € de mayor cuota |
| Ahorro en Impuesto sobre el Patrimonio por exención de bienes afectos | ≈ +25.000 € anuales |
| Coste laboral, deducible como gasto | ≈ −14.000 € netos |
| Efecto anual aproximado | Neutro o ligeramente favorable |
El argumento decisivo suele ser la reducción de empresa familiar en Sucesiones, que puede suponer varios cientos de miles de euros en la transmisión del patrimonio.
El alquiler turístico es distinto
En el alquiler turístico con servicios propios de la industria hotelera, la actividad económica puede existir sin necesidad de persona empleada, porque lo determinante no es el arrendamiento sino la prestación de servicios y la ordenación de medios. Es una vía alternativa para alcanzar la calificación cuando el patrimonio no da para justificar un empleado.
En sede de sociedad
El mismo requisito se aplica en el Impuesto sobre Sociedades para determinar si el arrendamiento constituye actividad económica y, con ello, si la sociedad es o no entidad patrimonial. En los grupos, el requisito puede cumplirse a nivel de grupo, lo que permite centralizar la gestión en una sociedad y que las demás se beneficien de la calificación.
Actividad económica
¿Puedo contratar a mi hijo para cumplir el requisito?
Sí, siempre que exista una relación laboral real: alta en el régimen que corresponda, jornada completa efectiva, funciones definidas y retribución de mercado. La contratación de familiares se examina con especial atención, y en determinados supuestos la normativa de Seguridad Social excluye la relación laboral entre familiares convivientes, lo que impediría cumplir el requisito. Hay que verificarlo antes.
Tengo la gestión externalizada en una agencia. ¿Vale?
El criterio administrativo tradicional lo rechaza, porque la norma exige una persona empleada con contrato laboral por el propio titular. Los tribunales han admitido en algunos casos que la externalización a una entidad con estructura suficiente cumple la finalidad de la norma, especialmente en el ámbito de las sociedades. Es una posición defendible pero litigiosa, que conviene no asumir sin analizarla.
¿Cuántos inmuebles hacen falta?
La ley no fija ninguno. Lo que se exige es la persona empleada, y lo que la Administración comprueba es que exista carga de trabajo que justifique esa jornada completa. Con dos o tres inmuebles resulta muy difícil sostenerlo; con una cartera de veinte o más, la justificación es natural. En la zona intermedia es donde se concentra la conflictividad.
Si paso a actividad económica, ¿pierdo la reducción del 50%?
Sí. La reducción por arrendamiento de vivienda es exclusiva de los rendimientos del capital inmobiliario y no se aplica a los rendimientos de actividades económicas. A cambio se gana la deducibilidad de gastos conforme al régimen de actividades, la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de los bienes afectos y el acceso a la reducción de empresa familiar en Sucesiones. El balance depende del tamaño del patrimonio.
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