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Alta en Hacienda del alquiler turístico: modelo 036 y epígrafes IAE
El 685 y el 861.1 no son intercambiables. El epígrafe elegido condiciona el IVA, la Seguridad Social y la calificación de la renta, y es lo primero que mira la Administración cuando revisa una vivienda turística.
861.1 — Alquiler de viviendas: para la cesión del uso sin servicios de hostelería. 685 — Alojamiento en apartamentos turísticos y otros: para la explotación con servicios propios de la industria hotelera.
Cuál corresponde a cada caso
| Situación | Epígrafe | IVA |
|---|---|---|
| Cesión de la vivienda sin servicios, con limpieza de entrada y salida | 861.1 | Exento |
| Explotación con limpieza durante la estancia, recepción o restauración | 685 | 10% |
| Cesión del inmueble a un explotador turístico | 861.1 o 861.2 | 21% |
| Alquiler de local de negocio | 861.2 | 21% |
| Gestión de viviendas turísticas de terceros | Epígrafe de servicios propios de la actividad | 21% |
El alta censal
Se presenta mediante el modelo 036 —o el 037 simplificado cuando procede— antes del inicio de la actividad. En él se declaran:
- El epígrafe del IAE correspondiente.
- La fecha de inicio de la actividad.
- Las obligaciones periódicas: IVA, retenciones, pagos fraccionados.
- Los inmuebles afectos, con su referencia catastral.
- La inclusión en el Registro de Operadores Intracomunitarios, necesaria si se opera con plataformas establecidas en otros Estados miembros.
El alta en el epígrafe 861.1 con actividad exenta de IVA no genera obligación de presentar modelos 303, pero sí conviene para dejar constancia de la actividad y para poder solicitar el NIF-IVA.
La cuota del IAE
El Impuesto sobre Actividades Económicas tiene una exención general para las personas físicas y para los sujetos pasivos con un importe neto de la cifra de negocios inferior a un millón de euros, así como durante los dos primeros periodos impositivos de actividad. En la práctica, casi ningún propietario de viviendas turísticas paga cuota de IAE, pero la obligación de darse de alta en el censo subsiste.
Conviene no confundir el alta censal ante la AEAT —obligatoria— con la matrícula del IAE municipal, que solo procede cuando no opera la exención.
El alta en autónomos
Es la cuestión que más dudas genera y no tiene una respuesta uniforme. El criterio general es que procede el alta en el régimen especial de trabajadores autónomos cuando se realiza de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo. Aplicado al alquiler turístico:
| Escenario | Alta en el RETA |
|---|---|
| Cesión de una vivienda sin servicios, gestión ocasional | Habitualmente no |
| Explotación con servicios de hostelería prestados personalmente | Sí |
| Varios inmuebles con gestión personal continuada | Sí |
| Gestión encomendada íntegramente a un tercero | Habitualmente no |
| Cesión del inmueble a una empresa explotadora | No: es mero arrendamiento |
Las obligaciones que se activan con el alta
- Facturación a los huéspedes, con los requisitos reglamentarios.
- Modelos 303 y 390 si la actividad está sujeta y no exenta.
- Modelo 349 por las comisiones de plataformas comunitarias, con inversión del sujeto pasivo.
- Libros registro de facturas expedidas y recibidas.
- Modelo 130 de pagos fraccionados si la renta se califica como actividad económica.
- Modelo 347 si se superan los umbrales con algún proveedor o cliente.
Lo que no es una obligación fiscal pero condiciona todo
La licencia turística autonómica y, en muchos municipios, la autorización urbanística previa, además del número de registro exigido para publicar en plataformas. No son obligaciones tributarias, pero su ausencia impide comercializar legalmente el inmueble y, en algunos casos, ha servido a la Administración para cuestionar la deducibilidad de gastos vinculados a una actividad no autorizada.
También hay que atender al parte de viajeros a las fuerzas y cuerpos de seguridad y al registro documental de los ocupantes, cuyo incumplimiento tiene su propio régimen sancionador.
Alta y epígrafe
¿Tengo que darme de alta si solo alquilo en verano?
El alta censal procede cuando se realiza una actividad económica, con independencia de su carácter estacional. En la práctica, la cesión ocasional de la vivienda propia sin servicios y sin comercialización organizada difícilmente se considera actividad. En cuanto hay comercialización continuada en plataformas, licencia turística y una rotación significativa, el alta es lo correcto y evita problemas posteriores.
¿Qué pasa si me doy de alta en el epígrafe equivocado?
El epígrafe no determina por sí solo el régimen fiscal, que depende de la realidad de la actividad, pero sí es un indicio muy relevante. Declararse en el 685 sin prestar servicios de hostelería obliga a explicar por qué no se repercute IVA; declararse en el 861.1 prestando esos servicios es una incoherencia que se detecta al comparar con el anuncio de la plataforma. Lo correcto es modificar el alta mediante un nuevo 036.
¿Tengo que pagar el IAE?
Casi con seguridad no. Están exentas las personas físicas y los sujetos pasivos con cifra de negocios inferior a un millón de euros, además de los dos primeros periodos de actividad. La exención de la cuota no exime, sin embargo, de la obligación de declarar el alta censal ante la AEAT con el epígrafe correspondiente.
¿Necesito ser autónomo para alquilar mi apartamento turístico?
Depende de si desarrolla una actividad habitual, personal y directa. La mera cesión de una vivienda sin servicios, con gestión limitada, no suele exigirlo. La explotación con servicios de hostelería, atención personal a los huéspedes y varios inmuebles sí. Es una cuestión de hecho que conviene resolver con criterios claros desde el inicio, porque las regularizaciones de Seguridad Social son retroactivas.
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