Con valor de referencia: la base imponible viene fijada de antemano y la vía es impugnarla acreditando que excede del valor de mercado. Sin valor de referencia: reaparece la comprobación de valores clásica, con toda la doctrina sobre motivación.
Los medios de comprobación
| Medio | Requisitos y límites |
|---|---|
| Estimación por referencia a valores catastrales | Requiere coeficientes aprobados y publicados; el Tribunal Supremo ha exigido su justificación individualizada |
| Precios medios de mercado | Necesita la relación entre el módulo y el inmueble concreto |
| Dictamen de peritos de la Administración | Exige visita al inmueble salvo justificación, y motivación individualizada |
| Valor asignado en pólizas de seguro o en tasaciones hipotecarias | Con las cautelas fijadas por la jurisprudencia |
| Precio de otras transmisiones del mismo bien | Dentro del plazo previsto |
| Cualquier otro medio previsto en la ley | Con exigencia de motivación |
La doctrina que sostiene la defensa
- Motivación individualizada. La valoración debe explicar por qué ese inmueble concreto vale esa cifra, no limitarse a aplicar un coeficiente o un módulo genérico.
- Visita al inmueble. El dictamen pericial exige, como regla, el reconocimiento personal del bien; su omisión debe justificarse y no puede suplirse con fotografías o datos de bases externas.
- Presunción de veracidad de lo declarado. Corresponde a la Administración justificar por qué no acepta el valor declarado, no al contribuyente probar que es correcto.
- Método de estimación por coeficientes. El Tribunal Supremo ha declarado que la aplicación de coeficientes multiplicadores sobre el valor catastral no es idónea por sí sola para comprobar el valor de un inmueble concreto.
- Comparables reales. Cuando se usan testigos, deben ser identificables, contemporáneos y comparables, y el contribuyente debe poder contrastarlos.
Las vías de impugnación
| Vía | Cuándo | Efecto |
|---|---|---|
| Recurso de reposición | Un mes desde la notificación | Potestativo; lo resuelve el mismo órgano |
| Reclamación económico-administrativa | Un mes desde la notificación o desde la resolución de la reposición | Órgano independiente |
| Tasación pericial contradictoria | Dentro del plazo del primer recurso, o tras él si se reservó el derecho | Suspende la ejecución |
| Rectificación de autoliquidación | Cuando se autoliquidó por el valor de referencia y se quiere discutir | Devolución de ingresos indebidos |
| Recurso contencioso-administrativo | Tras el agotamiento de la vía económico-administrativa | Jurisdicción |
La impugnación del valor de referencia
Cuando la base imponible es el valor de referencia, la discusión cambia de naturaleza: ya no se trata de que la Administración motive una comprobación, sino de que el contribuyente acredite que ese valor supera el de mercado del inmueble concreto.
La carga de la prueba se invierte, y el instrumento natural es un informe pericial de valoración que documente las circunstancias que el módulo general no ha podido tener en cuenta.
Los argumentos que funcionan
- Estado de conservación: inmuebles que requieren reforma integral, con patologías estructurales o informe técnico desfavorable.
- Ocupación: viviendas ocupadas ilegalmente o con inquilino de renta antigua.
- Cargas y servidumbres que limitan el uso o la disposición.
- Discordancias físicas entre la realidad y los datos catastrales.
- Comparables reales del entorno, contemporáneos y efectivamente escriturados.
- Adquisición en subasta o en procedimiento concursal, donde el precio se forma en condiciones objetivas.
- Limitaciones urbanísticas o de protección patrimonial no reflejadas en la valoración.
Lo que está en juego
Compraventa declarada por 195.000 euros. Valor de referencia: 268.000. ITP autonómico del 8%.
| ITP sobre el precio declarado | 15.600 € |
| ITP sobre el valor de referencia | 21.440 € |
| Diferencia liquidada | 5.840 € |
| Más intereses y, en su caso, sanción | — |
Qué necesitamos para analizar el caso
- La notificación de la liquidación o el requerimiento recibido.
- La escritura de la operación y la autoliquidación presentada.
- La valoración administrativa completa, con su motivación.
- Documentación del estado del inmueble: fotografías, informes técnicos, presupuestos de reforma.
- Cargas, contratos de arrendamiento o situación de ocupación.
- Referencia catastral y consulta descriptiva y gráfica.
Comprobación de valores
Declaré el precio real y me reclaman más. ¿Es legal?
Desde 2022, en ITP y en Sucesiones y Donaciones la base imponible es el valor de referencia de Catastro cuando supera el declarado, de modo que la liquidación de la diferencia es conforme a la norma. Lo que cabe es impugnar el valor de referencia acreditando que excede del valor de mercado del inmueble concreto, con prueba pericial.
La Administración no ha visitado el inmueble. ¿Sirve para recurrir?
En las comprobaciones de valores mediante dictamen de peritos, sí: la jurisprudencia exige el reconocimiento personal del bien como regla general, y su omisión sin justificación suficiente es motivo de anulación. En el régimen del valor de referencia, en cambio, la discusión no es sobre la motivación administrativa sino sobre el valor de mercado, y la falta de visita no basta por sí sola.
¿Qué es mejor, recurrir o pedir la tasación pericial contradictoria?
Depende de si la discusión es jurídica o valorativa. Si el defecto está en la motivación, el procedimiento o los medios empleados, el recurso ordinario es la vía. Si la discrepancia es puramente de valor, la tasación pericial contradictoria es el instrumento específico y suspende la ejecución. En muchos casos se plantea el recurso reservando expresamente el derecho a promover la tasación.
¿Cuánto cuesta impugnar?
Depende de la vía. El recurso de reposición y la reclamación económico-administrativa no tienen tasa. La tasación pericial contradictoria implica el coste del perito propio y, si la diferencia con la valoración administrativa supera los límites legales, también el del perito tercero. En operaciones de importe medio o alto, el coste suele ser una fracción de la diferencia discutida.
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